לפי נתוני מידעון בר-עוז משנת 2020 עד כה, נושאים משפטיים שקשורים לעבודת ועד הבית זכו להתעניינות הגבוהה ביותר שלכם, זאת מעבר לכל יתר הנושאים שנדונו במידעון לאורך השנים. עובדה זו מעידה כי ניהול ועד בית בבית משותף מעלה צורך לקבלת מענה משפטי באופן שכיח בעניינים משפטיים כאלו ואחרים.
לפיכך נשאלת השאלה, האם ועד הבית זקוק לשירותים משפטיים בשוטף, ואם כן – מהן דרכי ההתקשרות עם יועץ משפטי / עורך דין ?
תחומי הפעילות וסמכויותיו של ועד הבית
תחומי הפעילות המרכזיים של ועד הבית מרמזים על נקודות חיכוך אפשריות מול בעלי דירות, דיירים, ספקים וגורמים אחרים:
- ניהול ואדמיניסטרציה (כולל גבייה)
- תחזוקה וניהול הרכוש המשותף (בפועל, ניהול ספקים)
- תקשורת ומעורבות הקהילה (בין בעלי הדירות ודיירים)
- ציות להוראות החוק והתקנון המצוי מוסכם
ככלל, ועד הבית (הנציגות) הוא ישות משפטית נפרדת אשר החוק הכשיר והסמיך כמורשה של בעלי הדירות בכל ענייני ניהול הבית המשותף, להתקשר עם ספקי שירות בכל הנוגע לניהול הרכוש המשותף בבית המשותף.
יחד עם זאת, בכל אחד מתחומי הפעילות עשוי הוועד להידרש לפעולה משפטית כגורם היוזם את הפעולה, או לחילופין חשוף לתביעה המוגשת נגדו ו/או נגד חבריו באופן אישי.
מאידך, פעולה משפטית יזומה יכולה להיות גם חתימה על חוזה עם ספקי שירות אחרים (לדוגמא, חברת ניהול), הסדרת ורכישת כיסויים ביטוחיים מתאימים, הסדרת נהלים הכוללים חלוקת האחריות הביטוחית בין בעלי הדירות לוועד הבית בכל הנוגע להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי ועוד, ולא רק פעולה אשר מובילה להתדיינות משפטית.
מהם הצרכים המשפטיים של ועד בית?
באופן כללי אפשר לחלק את הצרכים המשפטיים של ועדי בתים ל-3 סוגים:
- צרכים הנובעים מהפעילות השוטפת של הוועד – התקשרות עם חברת ניהול, עריכת חוזים והסכמים כפי שפרטתי לעיל, פניות לרשויות לבדיקת זכויות וכד'.
- ייצוג בתביעות של הוועד כנגד גורמים שונים.
- ייצוג בתביעות נגד הוועד מצד גורמים שונים.
היקף השירותים ואופן ההתקשרות תלויים באינטנסיביות הצרכים השוטפים של בעלי הדירות בבית המשותף, לצד מספר בעלי הדירות והדיירים בבניין. בבתים משותפים חדשים ומרובי דירות עשוי ועד הבית להידרש לייעוץ משפטי רחב יותר מאשר בבית משותף ישן עם מעט בעלי דירות, אך לא בהכרח.
התביעות השכיחות בבית משותף
- מחלוקות על שטחים משותפים – נושאים הקשורים לתחזוקה, שימוש ייחודי, בניה לא חוקית, תיקונים או התקנת מתקנים (לדוגמא, עמדת טעינה לרכב חשמלי) בתוך מתחם הבית המשותף וכד'.
- אי תשלום דמי ועד או הוצאות כספיות מיוחדות לתחזוקת הרכוש המשותף – נקיטת הליך משפטי נגד בעלי דירות שלא שילמו את דמי הועד החודשיים, או הוצאות מיוחדות שנדרשו לתחזוקת המבנה והשטחים המשותפים.
- תלונות רעש ומטרדים – מחלוקות על הפרעות רעש או מטרדים אחרים שנגרמו על ידי שכנים יכולים לפעמים להסלים להליך משפטי אם לא ייפתרו בדרכי נועם.
הסמכות המשפטית בנושא מטרדים היא בית משפט השלום, זאת בניגוד ליתר העילות אשר נדונות אצל המפקח על רישום מקרקעין האזורי. - הפרת הוראות התקנון המצוי/המוסכם – ע"י בעלי דירות או דיירים.
- ליקויי בנייה – בעלי הדירות רשאים להגיש תביעות נגד יזמים, קבלנים או חברות ניהול בגין ליקויי בנייה או תחזוקה לא מספקת, או אי עמידה בתקני בנייה.
- תביעות ביטוח – עניינים משפטיים הקשורים לכיסוי ביטוחי, אחריות לנזקים או מחלוקות על טיפול בתביעות ביטוח במתחם הבית המשותף.
מהן דרכי ההתקשרות של הועד לקבלת ייעוץ משפטי?
קיימים מספר מודלים לעבודה עם ספקים משפטיים – יועצים משפטיים ועורכי דין:
- ריטיינר – תשלום חודשי קבוע על בסיס הסכם בין ועד הבית לבין עורך דין. התקשרות זו שומרת בעצם את זמינותו של עורך הדין עבור ועד הבית ועשויה לכסות מספר מסוים של שעות של ייעוץ משפטי או שירותים משפטיים ספציפיים תמורת תשלום שכר טרחה קבוע מראש המבטיח קבלת שרות מעורך הדין לפרק זמן מוגדר מראש. שירות זה יתאים לבתים משותפים עם מחלוקות משפטיות רבות.
- לפי שעה – התקשרות לצרכים משפטיים שוטפים ואחרים, כאשר התשלום הוא על בסיס שעתי בהתאם לזמן השירות שנתן עורך הדין בפועל, במחיר מוסכם מראש.
- לפי פרויקט – בדרך כלל לצורך טיפול בתביעה ספציפית או עניין משפטי אחר.
ניתן לשלב בין המודלים. לדוגמא: התקשרות בריטיינר עם משרד עורכי דין מסוים לצורך טיפול שוטף בצרכים משפטיים שונים, והתקשרות עם עורך דין מומחה לצורך טיפול בתביעת ביטוח.
בדומה להתקשרות עם כל ספק, רשאי ועד הבית על פי הוראות סעיף 69 לחוק המקרקעין להתקשר עם עורך דין ולקבל שירות משפטי בכל הסוגיות הקשורות לניהול הרכוש המשותף.
ככלל, כאשר מדובר בהתקשרות ארוכת טווח, כריטיינר, על הועד לקבל את הסכמת רוב בעלי הדירות לכך באסיפה הכללית.
המלצה
בדומה לניהול עסק כך גם בבית משותף, קל וחומר בבית משותף רב קומות הכולל דירות רבות או שטחים מסחריים, מומלץ כי ועד הבית ישתמש בשירותי ייעוץ משפטי קבוע, כריטיינר או לתקופה קצרת מועד וממוקדת סוגייה, אשר יוכל לתת ייעוץ משפטי מהיר וישמור על האינטרסים של הנציגות מול יתר הספקים עליהם היא אחראית וכלל בעלי הדירות לאורך כל הדרך. בבתים קטנים עדיף יהיה להתקשר עם יועץ משפטי בהסכם שעתי והכל בהתאם לצרכים.
