מלחמת 'חרבות ברזל' חשפה, בין השאר, את הפער המיגוני של אזרחי ישראל, כאשר לאזרחים רבים בעורף אין מרחב מוגן. כתוצאה מכך הוכרז מצב מיוחד בעורף בכל מדינת ישראל שכולל גם הוראת שעה להקלות בהוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) לדירות בבתים משותפים עד 9 קומות, שהם המסה העיקרית שיוצרת את הפער המיגוני.
הוראת השעה גם מתנה את ההקלות לבניין בכך שהבניין המיועד עומד בדרישות הנדסיות של פיקוד העורף, ובכך שיש התכנות להוספת הממ"ד באופן מקצועי ובטוח.
כלומר, ועדי בתים משותפים שאין בהם ממ"דים יכולים (וצריכים) לסגור כעת את הפער המיגוני של דיירי הבניין בתנאים נוחים ובתהליך מזורז.
מה צריך לבדוק לקראת פרויקט הוספת ממ"ד?
- עמידה בדרישות פיקוד העורף ובתקן הישראלי.
- התנאים בשטח מאפשרים את הפרויקט (התכנות לקבלת היתר).
- האם הבניין מיועד לשימור (משפיע על התהליך וקבלת האישור).
- הסכמה של רוב בעלי הדירות (60%).
- חשוב לבדוק, באמצעות בעלי מקצוע, אם יש לבעלי הדירות זכויות שלא מומשו
אסיפת דיירים
כאמור, הנושא של הסכמת הדיירים, למרות שיש הגדרות ברורות, עלול להיות מורכב בכל זאת, ויש לטפל בו ברגישות. כי גם כאשר טובת הכלל מחייבת הוספת ממ"ד (עניין בטיחותי לכל הדעות) יש להקפיד על זכויות קנין ועל איכות החיים של הפרט.
- פרויקט הוספת ממ"ד חייב להיות מאושר באספת דיירים שהתקיימה ותועדה כחוק.
- במקרה של הוספת ממ"ד בלבד הרוב הנדרש, במסגרת ההקלות המיוחדות, הוא של 60% מבעלי הדירות.
- אם רוצים לכלול בפרויקט הוספת הממ"ד גם שיפורים נוספים כבר מדובר בפרויקט 'תוספת בנייה' רגיל שמחייב רוב של 75% מבעלי הדירות.
- גם לדיירים שאינם תומכים בהוספת ממ"ד מגיעה בדיקה שזכויותיהם נשמרות, ובמידה שיש טענות הן צריכות להיבחן ולקבל מענה. אם יש דיירים שזכויותיהם עלולות להיפגע כתוצאה מהפרויקט יש לקבל את הסכמת כולם.
הפרויקט
הוספת ממ"ד היא פרויקט מורכב הדורש ניהול מקצועי מקיף. מכיוון שמדובר למעשה בתוספת חדר לדירה, נדרש צוות מומחים ייעודי:
- אדריכל
- מהנדס בניין (קונסטרוקטור)
- עורך דין המתמחה בתחום
- שמאי (במידת הצורך)
- יועצים נוספים לפי העניין
חשוב למנות מנהל פרויקט לתיאום בין כל הגורמים המקצועיים, ניהול התקשורת עם ובין בעלי הדירות, מיקסום האפשרויות העומדות בפני הדיירים, ולווידוא של ביצוע מיטבי משלב התכנון ועד המסירה.
שלבים
- בדיקה ראשונית: יש לבדוק את האפשרות ההנדסית להוספת ממ"ד בבניין הקיים. זה כולל בדיקה של תשתיות, שטח פנוי ואפשרות לחיזוק המבנה באמצעות מהתוספת.
- תכנון וביצוע: באמצעות צוות בעלי המקצוע.
- קבלת אישורים: יש לקבל את האישורים הנדרשים מהרשויות המקומיות. זה כולל הגשת תוכניות אדריכליות וקונסטרוקטיביות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- מימון הפרויקט: תהליך זה עלול להיות כרוך בעלויות משמעותיות, ולכן יש לבדוק אפשרויות מימון שונות, כגון השתתפות של הדיירים במימון עצמי או קבלת סיוע ממוסדות ממשלתיים באזורים רלוונטיים או באמצעות מימוש זכויות הדיירים ע"י יזם/קבלן.
דרכי המימון להוספת ממ"דים מגוונות: כל בעל נכס יכול לממן באופן עצמאי או להיעזר בלקיחת הלוואה נוחה במסגרת הרחבת משכנתא בגין התוספת ליחידת הדיור. - ביצוע העבודה: לאחר קבלת כל האישורים והסכמת הדיירים, ניתן להתחיל בביצוע העבודה תוך הקפדה על תקני הבטיחות והאיכות הנדרשים.
דוגמא
אישור תהליך כזה יכול להיות מורכב ולעיתים אף ארוך מאוד, וכולל בתוכו לעיתים אפשרויות נוספות.
דוגמא מצוינת שיכולה להמחיש את המורכבות; בנין שנדרש לבצע בדחיפות שיפוץ מאסיבי בחזיתות הבניין עקב בלאי שהתהווה עם השנים, בסביבה אגרסיבית בקו ראשון לים, ושנמצא בהחרגה חמורה של מחלקת לשימור מבנים בעירית תל אביב.
במסגרת ליווי הפרויקט לצורך עבודות השיפוץ, הונחה הצוות המקצועי לבחון גם את האפשרות להוסיף ממ"דים במסגרת הפרויקט, שהיה גדול גם כך.
בבחינה ראשונית עלה כי על אף המגבלות ניתן להוסיף ממ"דים, וגם שיתכן וקיימות לבעלי הדירות זכויות נוספות ברכוש המשותף שלא מומשו על ידם (ושלא יכלו לממש אותם במסגרת המגבלות של הבניין).
לאחר בחינת הדברים נמצא כי קיים מצב שלא היה ידוע לבעלי הדירות בו ניתן גם לבצע שיפוץ יסודי לבניין ברמה גבוהה מאוד, ואף להוסיף ממ"דים לדירות ללא כל תשלום מצד הדיירים.
***
לתשומת לב: כל האמור לעיל מתייחס לבנייני מגורים עד 9 קומות. בבניינים גבוהים יותר הפתרונות ליישום הם שונים ואינם כלולים במסגרת ההקלות של הוראת השעה.
