אחרי כמעט 20 שנה, תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ"א 38, פקעה בקיץ 2024 באופן סופי.
האלטרנטיבה היא תוכנית פינוי-בינוי בה מספר בניינים ישנים מתאחדים לפרויקט אחד של הריסה ובנייה מחדש. תוכנית זאת מיועדת למתחמים או שכונות ואינה מיועדת לבניין בודד. בנוסף, היא לא מתאימה למרבית הבניינים מסיבות תכנוניות.
אז מה יעשה ועד בית שמבקש לשפר את הבניין הישן, אילו פתרונות יש לו?
- אפשרות אחת היא לקבל, בתהליך בירוקרטי, אישור להוספת ממ"ד לדירות בבניין.
- אפשרות שנייה היא לבצע פרויקט שיפוץ מקיף בבניין במסגרתו יטופלו גם ענייני מיגון.
נא להכיר: מכירת זכויות בנייה לצורך פרויקט מדמה תמ"א
ובכן, יש עוד אופציה, מעט מורכבת אבל יעילה ופופולארית, להגיע לפרויקט מיגון של בניין דירות כאלטרנטיבה לפרויקט תמ"א 38; מימוש זכויות בנייה, לדוגמא זכויות בנייה בגג הבניין.
מדובר תהליך שבו בעלי הדירות מוכרים את זכויותיהם לקבלן או ליזם, שמוסיף אותן לפרויקט בינוי קיים באזור. בתמורה, בעלי הדירות מקבלים תשלום על שווי הזכויות, שאותו ניתן לנצל לשדרוג הבניין או לצרכים אישיים.
יישום של פרויקט משולב כזה מחייב בדיקה מדוקדקת של המצב המשפטי של הבניין והקרקע, ובמקביל ניתוח מקצועי יסודי של תוכניות המתאר והתב"ע, על מנת לוודא שהבניין עומד בדרישות לפרויקט:
- לבעלי הדירות יש זכויות בנייה בבניין
- האם ניתן להרחיב את זכויות הבנייה, למשל ע"י שינוי ייעוד הקרקע
- התב"ע (בהתאם למיקום הבניין) מאפשרת ביצוע פרויקט
בדרך כלל דרוש צוות מקצועי הכולל יועצים משפטיים, שמאים, מהנדסים, אדריכלים וגורמים נוספים כדי לוודא שההחלטה אפשרית ותתקבל בצורה מושכלת.
