רותם: שלום וברוכים הבאים לעוד פרק של קומת ביניים, פודקאסט שמכנס תחת קורת גג אחת את עולם ועדי הבתים בישראל והבתים המשותפים וכל מה שביניהם. ויש לא מעט איתי כאן באולפן. עמיר בר-עוז, מנכ"ל ובעלים משותפים של בר-עוז, המרכז לביטוח בתים משותפים. שלום עמיר.

עמיר: שלום לכולם.

רותם: טוב אתה יודע עמיר, ככל שהבניינים בישראל ככה צומחים לגובה ואפשר להגיד שהם צומחים לגובה לא מעט. מרגיש לי שכך ציפיות הדיירים בבניינים צומחות לגובה. דרישות הדיירים בבניינים צומחות לגובה, ומן הסתם הדרך שצריך לנהל את כל הדבר הזה רק צומחת לגובה. ואז בעצם לפני, אפשר להגיד 20 שנה הכרנו את צמד המילים חברת ניהול, אבל אפשר להגיד שבעשור האחרון חברת ניהול זה משהו שנכנס עוד ועוד ועוד לחיים שלנו.

עמיר: כי חד משמעית אני קורא לתופעה הזאת welcome to America.

רותם: כרגיל אמריקניזציה גם בחברות הניהול.

עמיר: אני חושב שזה כמעט בכל תחום במדינת ישראל. לאט לאט אנחנו מייבאים מאמריקה גם את אורח החיים שלהם וגם את את השיטות. איך עושים דברים? אם בעבר היו פה באמת בניינים קטנים של שישה דיירים שלא היה אפילו לובי, היה איזושהי תיבה, אפילו תיבות לא היו. היו איזה שש תיבות כאלה מסכנות שהרכוש המשותף זה היה חשבון חשמל של 30 שקלים. אז היום יש לובי מפואר וחניון תת קרקעי וחדר דיירים שמשכירים אותו לימי הולדת. וכל הדבר הזה יבוא מאמריקה, גם חברות הניהול בארצות הברית אין כמעט קומפלקס של בניינים שהיזם לא בעצם מוסר את כל הקומפלקס. אין דבר כזה שיהיה ועד בית והוא יתחיל לנהל.

רותם: ועד בית על 400 דירות.

עמיר: ועד הבית הוא סוג של Board בארצות הברית שבעצם קובע את התקציב ומפקח ויכול לפטר חברת ניהול. אבל בארצות הברית זה שתי ישויות שעובדות ממש אחת עם השנייה. לא יכולות אחת בלי השנייה, אבל חייבות למצוא את הדרך לעבוד אחת עם השנייה ולאט לאט אנחנו רואים את זה בישראל. אנחנו בבר-עוז מבטחים כמעט בכל הארץ, בתים משותפים. אני יכול להגיד לכם שעד לפני 20 שנה כמעט לא היו חברות ניהול שעבדנו איתם. היום אנחנו עובדים עם מעל 500 חברות ניהול, וכשאני אומר 500 חברות ניהול זו חברה שיש לה, מחברת בוטיק עם חמישה בניינים, עם חברות, עם מאות בניינים.

רותם: תחת אזור שלם?

עמיר: בוודאי.

רותם: וואו. טוב, אז בדיוק כדי להבין לעומק קצת יותר על תפקידה של חברת הניהול, ולמה בכלל צריך חברת ניהול ולא להסתפק בוועד בית כמו פעם. הזמנו לאולפן שלנו את יואב לוי, שהוא מנכ"ל ושותף באיזי האוס, ניהול ואחזקת נכסים. שלום יואב. כמה טוב שבאת הביתה. קודם כל איזי האוס כבר פועלת כמה זמן?

יואב לוי: קרוב ל 20 שנה מנהלת בניינים בתל אביב, גבעתיים ורמת גן בניינים בסדרי גודל שונים, החל מ 14 ו 16 דירות וכלה במגדלים גבוהים עם כמה עשרות דיירים. זהו פחות או יותר.

רותם: וכשאנחנו אומרים שלפני 20 שנה הקמת חברת ניהול מאיזה צורך. זאת אומרת, נולד הרעיון הזה שתכף גם נבין בכלל מה זו חברת ניהול למי שלא יודע. אבל ממה? ממה זה נולד?

יואב לוי: אז בגדול הצורך ממש עלה מתוך השוק עצמו. זאת אומרת, אנחנו כשהתחלנו. בכלל, הקונספט שלנו היה ניהול של דירות שכורות לאנשים שגרים בחו"ל, או שאין להם זמן להתעסק עם הדירה והטלפונים שקיבלנו כל הזמן היו הרי אתם מנהלים בתים משותפים, מנהלים בתים משותפים. עד שבסוף אמרנו טוב, יש כאן איזשהו צורך שהשוק מציף אותו והתחלנו להיכנס לתחום בניין אחד, שניים שלושה. היום אנחנו מנהלים קרוב ל 300 בניינים באזור של תל אביב, גבעתיים, רמת גן.

רותם: בערך ממוצע כמה דירות בכל בניין.

יואב לוי: שוב, בגלל שיש ורסטיליות גדולה של מספר הדירות, אז הממוצע שלנו עומד על כ 25 דיירים לבניין, אבל.

עמיר: הממוצע הארצי בדיוק כמו שאמרת, 28, זאת אומרת, זה באמת תלוי באזור. כן.

יואב לוי: יש בניינים שהם עדיין קטנים, בעיקר בניינים שהם לפני פינוי בינוי, לפני תמ"א שעוד יש כמה וכמה כאלה שיש בהם שניים עשר דיירים או 14. אבל הבניינים החדשים שחוזרים אחרי תמ"א, וזה עיקר הבניינים שהיום פונים לניהול, הם בניינים של 20 ומעלה, 25, 30 וגם 70 ויותר.

רותם: אז עמיר, אמרת קודם שבבר-עוז 500 חברות ניהול אתם עובדים איתן, אולי יחד עם יואב בכלל, תסבירו לנו כי אני בטוחה שעדיין יש בישראל בתים. אתה יודע משהו שלא עובדים עם חברת ניהול ועדיין זה הולך ומתפשט. מה זו בכלל חברת ניהול? מה התפקיד שלה?

עמיר: טוב, אני יכול לספר את התפקיד שלי. אני חושב שחברת ניהול שיחה בעצם להתעסק בו, בעיקר בחברת ניהול, צריכה קודם כל להסדיר את מערכת היחסים שלה עם ועד הבית. היא צריכה לקבל בעצם הוראות מוועד הבית מה הסמכויות שלה, ואני חושב שיואב יוכל להרחיב פה. כשאתה מתקשר יואב עם חברת ניהול, איך אתה קובע מה הסמכויות שלך? מה מותר לך לעשות? מה אסור לך, מה מצפים ממך לעשות? מה לא מצפים לך?

רותם: זאת אומרת שאלת תם רגע שלי. חברת ניהול לא, לא מבטלת את ועד הבית? ממש לא. הם בשיתוף פעולה נכון?

יואב לוי: אז זה מאוד תלוי את מי את שואלת, ואני חושב שהעניין פתיח לשאלה הראשונה שלך היא שכל תחום ניהול הבתים המשותפים בעצם הוא ללא רגולציה בארץ, שזה מצב מאוד מוזר, כי היום כדי לפתוח חברת ניקיון אתה צריך לקבל אישור ומספר ולשלם כסף למדינה כל שנה. כנ"ל גם לגבי שמירה בחברות ניקיון. בחברות ניהול אין את הדבר הזה ולכן מחר בבוקר את יכולה לפתוח את רותם אחזקות בע"מ ככה ככה ממש, ולנהל בניינים ולהיות אחראית על גנרטורים ועל כיבוי אש וכו' וכו' וכו'. וזה משהו שנמצא היום בתהליך של לנסות ולייצר את אותה רגולציה ושאפשר יהיה לבוא ולהגיד מי זו חברת ניהול, מה היא חייבת ומה היא לא חייבת. והיעדר הרגולציה הזאת והחוסר הסדר הזה בשוק הוא בעצם גם מה שמייצר הרבה פעמים את הפער בציפיות בין מה שועד הבית או הדיירים פונים ורוצים חברת ניהול, לבין מה שבסוף.

רותם: אמורה לספק.

יואב לוי: אמורה לספק והתחייבה לספק. ובפער הזה זה המקום שבו נוצר הרבה פעמים שם לא טוב לחברות ניהול שאומרים עושים ולא מקיימים ולא מבטיחים, ולכן יש חשיבות מאוד גדולה לייצר את תיאום הציפיות הזה כבר בהתחלה.

רותם: אז אתה מוביל אותי באמת לשאלה לשאלה הבאה. אתה יודע מה, עוד לפני השאלה הבאה? אז אולי אתה בראות עיניך? מה זה חברת ניהול? מה התפקיד שלה? הנה אתה יודע מה? הנה אני דיירת, אני התנדבתי לוועד בית, נניח ואני נפגשת איתך יואב ואני רוצה לעשות תיאום ציפיות. מהן הציפיות שאמורות להיות לי ממך?

יואב לוי: אז השאלה הראשונה שלי תהיה מה בוועד הבית היום יושב עלייך ואת רוצה להוריד אותו ממך? איפה הדברים הכבדים שאת מתעסקת איתם ואת לא רוצה להתעסק איתם?

רותם: אוקיי, אני אין לי כוח להיות נציב תלונות הציבור. אין לי כוח לאסוף כספים ולפתור סכסוכי דיירים, נניח.

יואב לוי: יפה, אז נגעת בשלוש נקודות שונות שכל אחת מהן היא עולם בפני עצמו. אז קודם כל, הדבר הבסיסי, כמו שאנחנו רואים אותו באיזי האוס. זה שכל הפניות כולן מרוכזות דרך חברת הניהול. כלומר, אין כזה דבר שדייר פונה לוועד הבית, כי משהו כזה או אחר לא מסתדר. חברת הניהול היא הגורם האחד מתכלל את כל מה שקשור לבית המשותף, ואם יש דברים שמצריכים אישור ועד הוצאה מיוחדת. פרויקט מקרה חריג היא זו שמעבירה את זה לוועד וחוזרת עם התשובות, כך שהוועד לא עובד בשביל הדיירים. מבחינת איסוף התשלומים זה משהו שהוא לא גורף בכל בניין. לצורך העניין, אתמול הוצאתי הצעת מחיר. חזר אלי ועד הבית ואמר לי תקשיב, את הגבייה, אנחנו עושים לבד, אני לא צריך. תודה רבה, אני צריך ממך את השירותים האלה והאלה שקשורים בתחזוקה. זאת אומרת, לא כולם רואים את אותו הדבר, את התפקידים של חברת הניהול. ולגבי סכסוכי שכנים זה משהו שבכלל.

רותם: חברת הניהול נוגעת.

יואב לוי: בו. לא נכנסים אליו. אני יכול להגיד שיש לנו מישהי שמתקשרת אלינו ואומרת לנו שהשכנה מבשלת עם דלת פתוחה והריחות מטריפים אותה ושאנחנו נדבר איתה, ואנחנו בעדינות ובנימוס מסבירים לה שזה לא התפקיד שלנו וגם לא של ועד הבית. זאת אומרת לא ועד הבית לא צריך להתייחס לזה.

עמיר: אני חייב להתערב.

רותם: בטח.

עמיר: אני חושב שהציפיות של ועד הבית, שברגע שהוא לוקח חברת ניהול שבאמת הכל יעבור לחברת הניהול הם לא ריאליות. מה הכוונה לא ריאליות? אין דבר כזה שדיירים בסופו של דבר לא יפנו גם לוועד הבית. אנחנו רואים את זה בקבוצות הוואטסאפ, ולמרות שהוועדים לוקחים חברות ניהול, עדיין את רואה פנייה? אנחנו חיים במדינת ישראל. ברגע שהדיירים יודעים שיש נציגות, אז אם הם רוצים לקטר על חברת הניהול הם מוציאים קיטור בקבוצת הוואטסאפ והם רוצים להוציא קיטור על הוועד עצמו. אז יש קבוצה של כל הדיירים בבניין, ולמרות האוטופיה שבאמת אנחנו רוצים לייצר פה, עדיין יש אינטריגות בין שלוש אוכלוסיות יש את אוכלוסיית הדיירים, אוכלוסיית הוועד ואת חברת הניהול. הרבה פעמים יש תיאום ציפיות בין חברת הניהול לוועד הבית. הוועד יודע שהוא הקציב שלושה ימי ניקיון בבניין, על זה הוא משלם. אבל הדיירים בפועל מצפים אולי לפעם ביום והם לא מפסיקים להתלונן כי התיאום ציפיות שלהם הוא שונה לעומת החוזה שנחתם בין ועד הבית לחברת הניהול. עכשיו הדרך לגשר על הפער הזה זה בעצם שועד שחותם עם חברת ניהול צריך גם להיות אקטיבי מול הדיירים.

רותם: בשקיפות מולם.

עמיר: ולהסביר מה רכשו, מה אפשר לבקש מהחברה ומה אי אפשר, כי אחרת זה מוביל להרבה כעסים.

רותם: כן יואב, אתה יכול ככה לתת לנו אולי בעיניך עצות על איך לבחור חברת ניהול?

יואב לוי: ברור. קודם כל אני חושב שמה שמאוד חשוב בתור התחלה זה אותו תיאום ציפיות שדיברנו עליו. זאת אומרת לבוא ולהגיד מה אתם רוצים ולקבל מחברת הניהול תשובות כנות לגבי אם היא יכולה כן או לא לספק את השירות הזה. אם הציפייה שלך זה שאיש אחזקה יגיע לבניין כל יום לבניין, אז בוא נגיד את זה מראש ותתמחרו את זה ואז תבין את העלויות ותגיד אם זה משהו שאתה רוצה כן או לא. ברוב הבניינים אין בזה בכלל צורך. הגעה של פעם בשבוע או פעם בשבועיים. אפילו בבניינים קטנים יותר זה די והותר. אז תיאום הציפיות בתור התחלה הוא החשוב ביותר. הדבר השני זה כל מה שקשור לניהול של הכספים. בסוף יש שני מודלים עיקריים שחברות ניהול עובדות איתן. האחד הוא שחברת הניהול אומרת תשלמו את הכול לחברת הניהול אני כבר אשלם מעליות, חשמל, ביטוח וכולי. והשני הוא שלכל בניין יש את חשבון הבנק שלו שמנהל את ועד הבית. הכספים נכנסים אליו ויוצאים אליו. זו הדרך שאנחנו עובדים בה, שחלק גדול מהחברות שאני מכיר עובדות בה ושאני ממליץ מאוד להקפיד עליה. המקרים שהיו בעבר עם חברות שעבדו במודלים שונים היו שהחברה כבר לא נמצאת, ואז חברת המעליות או כל אחד אחר. חברת חשמל באה ואומרת לבניין לא שילמתם. ואז בסוף מי שיעצרו לו את החשמל או את המעליות זה הבניין ולא.

רותם: אז אם קיבלתי את זה אחרת, זה נורה אדומה. אז אם אני פתאום פוגשת חברת ניהול שאומרת לי תראי, ההפקדה היא אלינו ולא לחשבון ועד בית, זה מה שאני צריכה להיזהר ממנו?

עמיר: לא בהכרח. כאחד שרואה את התמונה מלמעלה כי אני עובד עם כל כך הרבה חברות, אז אני יכול להגיד שבאזור ה 15 עד 20 אחוז באמת עובדים בשיטה שהם גובים את כל הכסף ומשלמים בעצמם את החשבונות, וזה עדיין חלק נכבד מהשוק. אנחנו מדברים על כמה עשרות חברות מתוך כמה מאות. ויחד עם זאת אנחנו לא רואים פשיטת רגל המונית של כל חברות הניהול. אבל מה שיואב מציין פה זה כשזה קורה, אז זה מאה אחוז פגיעה בדיירים כי החובות נשארים של בעלי הדירות ועד הבית. זה שלא שילמו את פוליסת הביטוח או לא שילמו חצי שנה לחברת המעליות עבור השירות או לא שילמו חשמל חצי שנה לא מונע את התביעה בבית משפט מבעלי החוב. זאת אומרת, בבית המשפט הדיירים לא יוכלו לבוא. לא תעמוד להם הטענה, אבל שילמתי מיסי ועד לחברה זו וזו. זה לא רלוונטי. יש חוזה של צריכת החשמל מול חברת החשמל ועד הבית. צריך לדאוג לשלם את זה. אם הוא הסמיך מישהו אחר לשלם את זה והוא מעל בתפקידו אז זאת הבעיה של ועד הבית.

רותם: יואב רציתי להוסיף.

יואב לוי: לא לא, אני מסכים עם מה שהוא אמר וזה באמת המצב.

רותם: מה לגבי אם אני לוקחת את זה רגע לעולמות? לעולמות שלי? סתם כאשת תקשורת, אתה יודע, יש מין כזה דילמה לאיזה סוכן לקחת שייצג אותך? אוקי, האם סוכן גדול עם מלא מלא מיוצגים שהוא תותח ויש לו מלא מלא קשרים. אבל מה? מלא מיוצגים? לא בטוח שיהיה לו זמן אליך באופן אישי או סוכן קטן שיהיה לו את כל הזמן בעולם, אבל לא בטוח שיש לו את כל הקשרים ואת כל ה. אתה יודע, האנשים הנכונים שהוא יכול לסגור מולם עבודה. מה לגבי גודל חברת הניהול?

יואב לוי: אז זו שאלה מצויינת לפי דעתי, כי בסוף זה אחד הדברים שעולים הרבה פעמים בשיחות שיש לנו עם ועדי בתים שפונים אלינו להצעות מחיר. אני תמיד אומר להם שאני יותר נזהר מחברות שמגדירות את עצמן כחברות בוטיק, חברת בוטיק. הרבה פעמים מה שמסתתר מאחורי זה אנחנו יחסית חדשים בשוק, אין לנו הרבה בניינים, אנחנו באים ללמוד ואתה לא רוצה שיתגלו עליך בדרך כלל, אלא אם כן נותנים לך מחיר מאוד מאוד זול ולא אכפת לך.

רותם: שיתגלו.

יואב לוי: בדיוק להיות בסיטואציה הזאת. יותר מזה, לחברות ניהול גדולות יש את היתרון שהן יכולות לבוא מול ספקים גדולים. הנה נמצא פה עמיר, למשל בנושא של הביטוח. וכשאתה בא עם גודל כזה ויכולת כזאת ויחסים ארוכי שנים, עם בקשה, יכול להיות שמה שאתה תבקש ישתדלו בשבילך יותר ויעשו בשבילך יותר מאשר שחברה קטנה תבוא ותבקש את זה בסוף בגלל היעדר הרגולציה בתחום הזה. אני חושב שדווקא למי שיש לו ניסיון של הרבה שנים וגודל, הוא יכול לבוא ולתת לדיירים הרבה הרבה יותר שירותים ולאורך זמן. סתם לצורך העניין, עכשיו נגיד במלחמה. הרבה מאוד חברות קטנות סגרו או מכרו כי הבעלים שלהם היה במילואים או העובדים שלו היו במילואים או לא יכלו להגיע מסיבות כאלה ואחרות. ובסוף בן אדם אחד שמנסה לתת מענה ל 15 20 בניינים בשלט רחוק לא עובד.

רותם: אי אפשר.

יואב לוי: וזו היתה תופעה.

עמיר: אסייג, אני אתן את הקונטרה. כל מה שיואב אומר הוא צודק וזה כלכלה טהורה. רמי לוי יש לו יכולת ללחוץ על הספקים שלו והוא מייצר בעצם מוצר יותר זול ללקוחות שלו חברות ניהול. הדרך שלהם ללחוץ ספקים זה לתת שירות יותר איכותי, יותר טוב, לפעמים יותר דברים שאחרים לא מקבלים. אז כל מה שנאמר פה נכון. יחד עם זאת אני מסתייג כיוון שאני רואה את הצמיחה בכל הארץ ואני רואה מגדלים צצים באופקים ובשדרות ובבאר שבע ובקריית גת ובקריית גת לא היו חברות ניהול עד לפני חמש שנים. יש היום כבר מספר חברות ניהול שם וחברות ניהול שצמחו בקריית גת ובכל מיני ערים שפתאום הגיעו שכונות חדשות של מגדלים. זה לא חברות שהגיעו מתל אביב ואמרו בוא נפתח עכשיו סניף בקריית גת. זה משפחה חדשה, זה משפחה נחמדה שבאה שקנתה דירה כי זה מקום מאוד נחמד לגור עם הילדים ואחד מבני הזוג ראה פה פוטנציאל והזדמנות. שמישהו צריך לנהל את כל המגדלים המאד גדולים האלה והוא הקים זאת אומרת הכל גם תלוי בפרסונה. אם אתם מכירים את הבן אדם וזה בן אדם שיש לו גישה לאחזקה, זה בן אדם שסומכים עליו, שמכירים אותו, שמוכר בקהילה זה לא מילה גסה. בוטיק כן, זאת אומרת, תמיד צריך להסתייג עם ה עם הדברים. ובסופו של דבר אני גם תמיד אומר כל הגדולים היו בוטיק. גם בר-עוז הייתה בוטיק. אבא שלי עבד לבד עם מזכירה. לפני 50 שנה. הוא היה בוטיק ולאט לאט ולאט לאט הוא אסף עוד ועוד ועוד ועוד לקוחות.

יואב לוי: אני מסכים איתך בנושא הזה. השוני ביניהם, זה שעל הביטוח תמיד היה מפקח על הביטוח ואז מה מותר ומה אסור לחברת ביטוח לעשות? תמיד אתם הייתם תחת גבולות גזרה מסוימים בחברת ניהול, שגם אם הבן אדם הוא מתוך הקהילה ונחמד ויכול להיות איש אחזקה מעולה, אתה עדיין לא יודע מה היכולות הפיננסיות שלו ואיך הוא מנהל כספים וחשבון.

עמיר: חד משמעית אני מהקבוצה שתומכת בזה שמשרד המשפטים סוף סוף ייכנס לתחום. ברור ויגדיר רגולציה.

רותם: אפרופו עניין, הרגולציה שיואב ציין שלא קיים, יש בכל זאת דרך לוועדי הבתים לזהות מבחינה רגולטורית חברות ניהול טובות יותר או לא יודעת, יש איזה שהוא רישוי, יש איזה שהיא לא יודעת.

עמיר: לא, לא הדרך היחידה. אם יש לוועד הבית ידע מקצועי מאוד נרחב, הוא יכול בעצם להתחיל לתחקר את חברת הניהול ולבקש ממנו חומר. לדוגמה, מה הן דרישות כיבוי אש בבניין? בכל שנה אני מבקש לקבל את התקנות ואני מבקש לקבל ממך איך הכנסת בתקציב התייחסות לתחזוקה ולבדיקות נאותות מול כיבוי אש, מול המעליות, מול הגנרטורים, מול הביטוח. זאת אומרת, צריך שיהיה מישהו מקצועי שיודע לתחקר בצורה מאוד מעמיקה, ואז הוא יוכל לדעת האם הצד השני שמולו זה מישהו מאוד מאוד מקצוען או שהוא חדש בתחום וזה גם בסדר ולפעמים הוא לומד ותוך כדי. הכל זה עניין של תיאום ציפיות. אני אומר זה תיאום ציפיות. בסוף זה מגיע לחוזה בין ועד הבית לחברת הניהול. ותרשו לי קצת לתת פה עצה לוועדי בתים. בטח. אני רואה המון המון מקרים שחותמים הסכם עם חברת ניהול ב-2007, שנים אחורה ואף אחד לא מתקף את ההסכם הזה ואף אחד לא תמיד עושה תיאום ציפיות ולפעמים מגיעים למצב של סכסוך ותביעה של ועד הבית נגד חברת הניהול. אני ממש רואה את זה מעולמות הביטוח שלי ובכלל הוועד שעכשיו תובע זה לא הוועד, שחתם את החוזה לפני איקס שנים מול אותה חברה, ובמשך כל השנים האלה אף אחד לא תיקף את מערכת היחסים ביניהם, ויש איזשהו חוזה של שלושה ארבעה עמודים מלפני כמה שנים, וכל הבלאגן הזה מגיע לבית משפט לשופט והוא עכשיו צריך להחליט האם בכלל החוזה הזה תקף והאם הוא לא תקף. ואם הוא לא תקף אז על מה שילמו הדיירים בבניין ומה ומה הגיע? איזה סוג של תמורה הגיע להם לקבל מאותה חברת ניהול?

יואב לוי: אז אני אוסף רגע על הדבר הזה, ואני אגיד שאני חושב שזה מאוד נכון בזמן שועד בית מתחלף, כי בסוף הרי מה זה ועד בית? זה גוף שהוא מתחלף כל כמה שנים, בדרך כלל למעט היחידים שנמצאים שנים וכולם מכירים אותם בבניין והרבה פעמים אותו חוסר תיאום ציפיות שהיה לפני כן קיים עם הוועד החדש וחשוב ליישר קו ולהסביר מה הם השירותים, על מה חתמו. אולי רוצים לשנות דברים, אולי במקום שלושה ימי ניקיון, ארבעה, אולי רוצים להוסיף ביטוח צד ג' גם ביטוח מבנה אלה דברים שכדאי שהוועד החדש יישב עם חברת הניהול, ילמד את הדברים ואז יוצאים לדרך.

רותם: כשוועדי בתים מתלבטים על איזו חברת ניהול לקחת? הם יכולים לדעת לדוגמה, אחרי פגישה איתך להגיד אתה יכול להגיד לי איפה אתם עובדים? אני רוצה לדבר עם ממליצים כזה זה זה.

יואב לוי: גיוון זה הדבר השני או השלישי שכל ועד בית שמבקש הצעת מחיר מבקש. בדרך כלל גם מבקשים אנשים שנמצאים מהשכונה לראות פיזית את הבניינים, איך הם נראים, איך הם מתוחזקים ולדבר עם הנציגים, איך הם בקריאות חירום, איך הם בגבייה? מה קורה אם יש סרבן תשלום? כל הדברים האלה שהם מאוד חשובים בהקשר של מה שאמרנו מקודם. נקודה. שהיא מאוד חשובה ולא נגענו בה אז חשוב להגיד אותה. הסכם ללא התחייבות לזמן ארוך. זאת אומרת, רוב חברות הניהול. רושמות בהסכם שאפשר בהודעה של 30 גג 60 ימים לסיים את ההתקשרות, ואז בעצם חובת ההוכחה עליה. זה אומר שועד הבית לא כבול בהסכמים ולא מחוייב לה ויכול לצאת מההסכם. אם הוא לא שבע רצון, אז גם בכל הדברים היותר או פחות מפחידים שדיברנו עליהם, שיכולים להיות בבחירה של חברת ניהול. כל עוד אתה יודע שבסוף אתה יכול בכל רגע נתון לצאת מההסכם, אז יש לך, עדיין צריך.

רותם: אתה רוצה להוסיף?

עמיר: כן. כן, הרבה פעמים מחליפים חברת ניהול שמתחלף הוועד. יש איזושהי תופעה.

רותם: כמו כמו שר החינוך שתמיד מחליף את המנכ"ל.

יואב לוי: זה מאוד מאוד דומה מאוד.

עמיר: זו תופעה שלא רק את חברת הניהול מחליפים. גם את חברת הביטוח מחליפים את חברת המעליות.

רותם: במשרת אמון.

עמיר: הרבה פעמים כן, הרבה פעמים מגיע ועד והוא מגיע טעון כי הוא הגיע בתור דייר והיו לו הרבה תלונות על ההתנהלות בבניין. אז העצה הראשונה שיש לי לוועד בית ברגע שהוא מתמנה: אל תמהר לפטר. תמיד אפשר. קודם כל תלמד את התפקיד, קח קורס לייעוץ, תלמד מה הסמכויות שלך, מה זה תקציב, מה האחריות? מה האחריות? תן צ'אנס לכל ספק. אם יש חברת מעליות 10 שנים בבניין אז כנראה שהם מכירים מאד מאד טוב את המעלית הזאת. תדבר איתם, תדבר עם המשאבות, תדבר עם חברת הניהול, תדבר עם הביטוח שמלווה אותך כל כך הרבה שנים. לא סתם זה היה זה בסדר להחליף. אחרי שלמדת את כל המנעד הרחב של תחומי האחריות שלך ובדקת, עכשיו תתחיל לעשות שינויים וגם תעשה אותם בהדרגה. את רואה הרבה פעמים מצבים שהוועד נכנס בסערה כמו שר. כולם הביתה.

רותם: פריש מיש.

עמיר: ומה שקורה זה אובדן ידע, אובדן מידע נכון ופתאום יש תקלה במשאבות ואף אחד לא יודע מתי בפעם האחרונה היא עברה טיפול מהותי. וכשרוצים עכשיו ליצור קשר עם חברת הניהול הוא פיטר אותם וגמר איתם בצורה כזו. לא יפה שאף אחד לא רוצה בכלל לשתף אותו במידע הזה. כן, אז אני אומר צריך ועד חדש יש שריף חדש. שמור את האקדח עם הבולטים, תירה בזמנך אבל תבחר את זה ולאט לאט תהיה חזק.

רותם: כן יואב, אני אספר לך שכן. מדי פרק יש לנו ככה פינה קבועה שאנחנו קוראים לה תיבת התלונות ובבתים.

יואב לוי: משותפים זה תיבה גדולה.

רותם: בדיוק ופתחנו את הפרק הזה. באמת שלפעמים קצת מערכת הציפיות לא מותאמת מול חברת הניהול. ומה התפקיד שלה? נכון, יש לך ככה איזה סיפור לתת לנו לתיבת התלונות שלנו? אני לא יודעת איזה סיפור הזוי שהיית צריך להתמודד איתו כמי שנמצא מול הדיירים.

יואב לוי: תראה, בסוף יש כל היום פניות וכל היום דברים גדולים קטנים, מישהו שנתקע במעלית להצפת ביוב, הדברים האיכותיים שבסוף אין מה לעשות זאת העבודה כאילו זה פניות והן לגיטימיות. מה שיותר מעניין זה דווקא הפניות הלא לגיטימיות. איפה הדברים שכאילו אתה אומר? אוקיי, זה כבר עובר.

רותם: נשגב מבינתי.

יואב לוי: נשגב מבינתי. ממש ככה. ויש לי את זה. אחד הדברים שתמיד כשאני נפגש עם ועד בית זה שהוא אומר לי תשמע, אני רק רוצה להכין אותך מראש. יש לנו בבניין איזה דייר או איזו דיירת שאתה תצטרך להתמודד איתם, ואני מרגיע ואומר אם יש לכם רק אחד, אתם במצב טוב. בדרך כלל זה אחד, זה המינימום, זה בסדר. ואז הם אומרים לי לא, לא, לא פה. אתה לא מבין, זה משהו מיוחד. אז אני תמיד לוקח אותם לסיפור קצר. ואני אומר להם אם אתה מתעלה מעל זה אז אנחנו אז בוא תדבר. אבל מעל זה, על הסיפור שאני מספר להם זה שבאחד הבניינים שאנחנו מנהלים הייתה אישה שהייתה ידועה כמתלוננת סדרתית, וגם הפניות שלה הם לא תמיד לגיטימיות. נקרא להם ככה עד הסוף, וכשהיא התקשרה אליי פעם אחת לנייד ב 2 בלילה והעירה אותי בלילה, היא צרחה שנכנסו חייזרים לבית. החייזרים הגיעו מהגג. הגג הוא רכוש משותף. חברת הניהול אחראית על הרכוש המשותף, ולכן כשמישהו עכשיו יגיע אליה וידאג להוציא אותה מהבית. אז חושבים שאני צוחק, אבל זו שיחה שהייתה לגמרי אמיתית. אמרתי לה שאנחנו כבר מגיעים וניתקתי.

רותם: חזרתי לישון. בטוחה שתענה לה וויל סמית בדרך וניתקתי.

יואב לוי: כן, לא, זה זה. כשאומרים לי שיש עכבר בבית. אני אומרת להם שאני שולחת חתול, אבל

רותם: אבל לפעמים זו הדרך הכי טובה, הכי טובה.

עמיר: יש לנו זמן לסיפור.

רותם: קטן, קטן, כן.

עמיר: קטן, קטן. אנחנו בבר-עוז עושים מדי פעם סדנאות. הזמנו לפני כמה חודשים עשרה ועדי בתים לסדנה על פלטפורמה לגביית מיסי ועד בית, ונדבר על זה בהרחבה בהזדמנות אחרת. אבל הפואנטה הייתה שהגיעה ועד אישה מעל גיל 80, שזה הפתיע אותנו שגם מתעסקת בדיגיטציה וחשבונות בנק. והיא שאלה בהדרכה, איך מגיעים לחשבון הנסתר ולא הבנו על מה היא מדברת. מה זאת אומרת איזה חשבון נסתר? יש חשבון בנק של ועד הבית? והיא אומרת כן, אבל איפה החשבון השני? חשבון שני. שני. ואז התברר לנו שהיא מנהלת את הבניין במשך 40 שנה. אפרופו שריף, וכל חודש היא שמה בצד ליום סגריר והצטבר 150 אלף שקל בחשבון.

יואב לוי: איזו אלופה!

רותם: חשבוני לא, אבל שהיא מתכננת לעשות איתו משהו באופן אישי לא?

עמיר: אז שאלנו אותה מה תעשה? לא, היא אומרת. אני שומרת את זה לוועד הבית, אבל כבר היום רוב הדיירים התחלפו ואני לא יודעת איך להסביר להם שיש עכשיו קופה של 150 אלף שקל שאספתי בכל השנים.

יואב לוי: צרות של עשירים?

רותם: יפה. טוב, אז יואב לוי, מנכ"ל ושותף באיזי האוס ניהול ואחזקת נכסים. תודה רבה שהגעת.

יואב לוי: תודה רבה על הפודקאסט שלנו.

רותם: ואם אתם כרגע סיימתם להאזין לפרק הזה ואתם מעוניינים בהעסקת חברת ניהול. תריצו להתחלה, קחו מחברת ודף. קיבלתם פה אחלה טיפים של איך לבחור חברת ניהול נכונה וטובה. שוב תודה שהיית איתנו עמיר. תודה גם לך. נודה למפיק הפודקאסט שלנו אבי בליקי, הצלם שלנו דניאל רוטמן וטכנאי השידור גיא סנדלר. נתראה בפרק הבא.