רותם: שלום וברוכים הבאים לפרק נוסף של קומת ביניים. הפודקאסט שמכנס תחת קורת גג אחת את עולם ועדי הבתים וניהול בתים משותפים בישראל ומה שיש ביניהם. וכמו שאנחנו אומרים בכל פרק יש הרבה ביניהם. שלום לעמיר בר-עוז, מנכ"ל ובעלים של בר-עוז המרכז לביטוח בתים משותפים. מה העניינים? בסדר גמור. אתה יודע, כשלי אומרים את המילה ועד בית או ניהול בית משותף כאזרחית ממוצעת מן השורה, כל מה שעולה לי בראש זה יואו איזה כאב ראש, כמה תחזוקה וכמה תלונות ורק תלונות, וכל הזמן יגידו לי המעלית לא עובדת ויש בעיה בצנרת. נכון? כי בסוף זה מה שעולה לי כשאני שומעת את צמד המילים ועד בית או ניהול בית משותף. ועל אחת כמה וכמה: המחשבה הזאת עוברת לי בראש כשאני גרה בבניין של חמש קומות, לא יותר, ועוד דירה אחת בקומה. אוקיי. דירה אחת בקומה קטן, חמוד, קומפקטי. סחתיין עליך. מה קורה במפלצות? סתם לוקחת אותך מגדל השחר בגבעתיים. 57 קומות. הקומות התחתונות הן קומות מסחר, הקומות העליונות דירות — 490 דירות, מלא דיירים. אני רק מזה מקבלת התקף חרדה: מי רוצה להיות ועד בית בבניין כזה?

עמיר: ואת גם מסתובבת רק בגוש דן? ראית את גבעתיים?

רותם: אני גם יורדת לפריפריה. באר שבע יש לי משפחה, לא?

עמיר: אז אני מציע. אני אומר לך אם תסעי לנתניה את תראי מפלצות אפילו עוד יותר גדולות. אתה עובר שם ליד בניין ואתה מסתכל על השמיים ואתה לא רואה איפה זה נגמר. ואותו דבר גם בבת ים. ולפרק הזה אנחנו הולכים לקרוא בעצם סוף מעשה במחשבה תחילה. אוקיי, הכל מתחיל בתכנון. הכל מתחיל אצל היזם שמחליט בעצם לבנות פרויקט, ובגלל זה בדיוק אנחנו מארחים פה את אמיר רוזנבלום.

רותם: יועץ ניהול ותחזוקת מבנים. אהלן שלום עמיר, תודה שאתה איתנו.

עמיר: שבעצם תיכף עמיר יציג קצת את עצמו ואת המקצוע שלו. אבל בכל העולם הזה של הכאוס שוועד הבית חווה אחר כך מול חברת ניהול. יש לפני זה את היזם ואת הפרויקט שבנו, והמון פרויקטים יש בהם ליקויי בנייה, ואי אפשר לקחת את הגלגל לאחור ולהתחיל לתכנן כמו שצריך. ובעצם אנחנו צריכים גוף שייתן פה פתרונות תכנוניים, הנדסיים ולפעמים לא רק תכנוניים והנדסיים אלא גם פרקטיים — יועצים חיצוניים שבעצם נכנסים ומייצגים את ועד הבית מול הפרוייקט, מול היזם, מול חברת הניהול. ופה בעצם אמיר והחברה שלו נכנסים לפעולה. אמיר, נשמח שתספר קצת על הפעילות.

אמיר רוזנבלום: אוקיי, אז קודם כל תודה על ההזמנה. מה זה למעשה יועץ תפעול ותחזוקה? ואיך זה מתחבר לדברים שעמיר ציין אז? יועץ תפעול ותחזוקה למעשה שם את המשקפיים של הדיירים עוד בשלב התכנון ושואל ומדבר על היום שאחרי. מה שנקרא מבט מהשטח איך זה יקרה? איך זה יעבוד בשני היבטים ההיבט הראשון הוא באמת בהיבט התפעולי, בהיבט של המערכות של ההנדסה וכל מה שיש באותה עיר ורטיקלית מורכבת ועוד מעט נדבר על זה. וההיבט השני הוא בכלל חוויית המגורים. זאת אומרת בכל מה שקשור לתקשורת בין האנשים. כי למעשה מה קרה מאז שנכנסה לנו תופעת המגדלים? אנחנו מכניסים לאיזושהי קופסה מלבנית. אנחנו למעשה לוקחים רחובות בהתחדשות עירונית, רחובות אופקיים ומעמידים אותם במבנה אחד שזו עיר ורטיקלית שיכולה להיות אפילו — אנחנו נמצאים בפרויקטים בתל אביב שנושקים כבר ל 400 דירות. אם אנחנו לוקחים 400 דירות —

עמיר: זה יותר מכפול.

אמיר רוזנבלום: זה יותר מיישוב קהילתי. זה בדיוק העניין. יישוב קהילתי ממוצע הוא 250 300 משפחות. אנחנו נמצאים פה ביישוב קהילתי שחייב ללמוד ביחד, שחלקו גם עובר ממבנים של משפרי דיור, מבנים פשוטים כמו בסיפור דירה להשכיר או כמו בסדרה קרובים קרובים עם שיר הפתיחה הידוע. מבנה טיפוסי בן 3 עד 5 קומות. ריצוף טרצו, ובמקרה הכי טוב יש מעלית. אנחנו נכנסים למבנה שיש בו.

רותם: מפלצת של.

אמיר רוזנבלום: רגשי שיא או חניון תת קרקעי. משאבות טבולות, משאבות להגברת לחץ. מערכת גילוי אש ועשן והכל באינטגרציה אחת שלמה. זאת אומרת יש לנו עיר. עיר בתוך עיר. שמישהו צריך לנהל אותה עכשיו כדי שהניהול יעבוד כמו שצריך עם חברת ניהול מקצועית, ואנחנו נרחיב על זה בכלל. זה מתחיל משלב האיתור. אנחנו בשלב הראשון שזה היזם. האם היזם בוחר להסתכל דרך העיניים התפעוליות? אני שואל. לפעמים יזמים זה פרויקט חד פעמי שאתה עושה, בונה, הולך או שיש לך עוד פרויקטים? יש לי עוד פרויקטים. אז רגע, בואו נסתכל שנייה באמת על היום שאחרי, ובוא נתכנן אותו בצורה טובה גם בהיבטים תפעוליים וגם בהיבטים של ביטוח, כמו שעמיר מכיר מעולמות הביטוח.

רותם: שאלת תם לשניכם אנחנו מדברים על שלב התכנון, שלב התכנון, שלב עוד בשלב היזמות. אתה עובד עם חברות יזמות, ואתה בא לייצג את הדיירים בסופו של דבר את ועדי הבתים? האם ועד בית קיים? זאת אומרת עכשיו יש איזה בניין חדש? אוקיי, כבר ידוע. ידוע מי הולך. נרכשו כל הדירות. האם ועד הבית צריך להיות מוקם עוד לפני אכלוס? האם יש ועד בית עוד לפני שמקבלים כולם מפתח ונכנסים לדירה?

אמיר רוזנבלום: אז התשובה היא בהחלט כן. יש מונח שנקרא נציגות זמנית. אוקיי, זו אותה נציגות שהיזם בוחר להתחיל את התהליכים של קבלת טופס אכלוס, מה שפעם קראנו לזה טופס 4 והם נערכים ביחד. העניין הוא שיש היום יזמים. אני חייב להגיד פחות. יש שינוי דפוס, שינוי הבנה של הדברים האלה בקרב יזמים ובעיקר בחברות המובילות שהם עושים את התהליך הזה יד ביד עם נציגות הבית המשותף של בחירת חברת הניהול. אני מלווה המון תהליכים כאלה, ממש כאילו החברות היזמיות שוכרות את השירותים שלי ואני עושה מנטורינג מסוים, את התהליך שהוא מאוד דרמטי, שהוא מעבר לבניין מגורים חדש לאותה עיר ורטיקלית, ויש עדיין יזמים שהם מנחיתים מלמעלה את חברת הניהול בלי לשאול, בלי וכדומה, וזה יוצר המון חיכוכים והמון בעיות. עמיר ציין לפני כן יש ליקויי בנייה. יש בכלל איזשהו מחסום פסיכולוגי משמעותי במעבר לעיר הזאת. בואי נדמיין:, אפילו אם אני הייתי רגיל לאסיפת דיירים של עשרה דיירים, פתאום יורדים למטה 150 איש, לא 400, ומישהו צריך להוביל אותם עם איזשהו חזון לניהול הבניין שזה יוצר משהו. תחשבי, זה פאזל של חלקים שמשפיעים אחד על השני אם יש ליקויי בנייה, אם הקבלן לא מסר טוב, אם חברת הניהול לא מקצועית, אם אני לא מבין בדיוק לאן זה הולך. אם גובים ממני דמי ניהול ולא מסבירים לי למה הם גבוהים לעומת מה ששילמתי לפני כן — 300 שקלים מול 700 שקלים, אני נכנס לאיזשהו מילכוד שאני קורא לו מעגל הכישלון, ובדרך כלל אחרי שנה ראשונה שהיא השנה הדרמטית ביותר והחשובה ביותר, כי זו שנת הבדק של הקבלן וכל המערכות. הבניין מתחיל תהליך של הידרדרות ונוצר משבר מאוד רציני. אני מתפרנס ממשברים כי אני בא לרפא את המשבר הזה, אבל אני מעדיף שלא יהיו לי משברים כאלה.

רותם: זאת אומרת, אתה נתקל הרבה באירועים, מן הסתם במסגרת תפקידך שלא. מה לעשות, לא השקיעו מספיק בשלב התכנון, לא בדקו מספיק בשלב התכנון. לא הביאו מפקח שיקפיד על שלב התכנון ואז מתעוררים הליקויים. אלה מרבית האירועים?

עמיר: אלה מרבית המקרים שמחליפים חברת ניהול ועוד אחת ועוד אחת ולא מבינים למה לא שבעי רצון. ויש יזם שהביא את החברה מטעמו בפעם הראשונה ואז הוועד יש לו אנטי כי היזם מביא ויש ליקויי בנייה, אז הוא מחליף אותו לחברה השנייה. ואיכשהו זה מתגלגל לחברה שלישית עד שמגיע יועץ ומתחיל בעצם לעשות פה סדר. חבר'ה, תעצרו, בואו נתכנן מה אנחנו רוצים וזה פה בעצם. אמיר יכול לתת קצת טיפים מהשיחות הראשונות שאתה נכנס פה מול נציגות שאני קורא לה Board of Directors. אוקיי, כי במגדל כזה זה לא אנשים שבאמת מסוגלים לפקח אם חברת הניהול עשתה את העבודה שלה. אם המנקה היה היום 8 שעות או שעתיים ואם עשו בדיקות כיבוי אש וציוד כיבוי אש. אתה בעצם מביא את כל הידע המקצועי ומוציא את זה מהם החוצה. אבל מה הטיפים הכי חשובים כשאתה פוגש נציגות כזו חדשה שלא מצליחה להביא לשביעות רצון בבניין? מה הבייסיק שאתה מתחיל לטפל בו? כי יש הרבה דברים, הרבה אספקטים שאתה מטפל, אבל איפה אתה מתחיל?

אמיר רוזנבלום: אז אנחנו נתחיל. נעשה עוד שנייה צעד שוב לאחור לנושא של התכנון המוקדם. אנחנו, אגב, רואים את זה יפה בשדה דב. כל הנושא של מתחם שדה דב. היום אתה לא יכול להפקיד תוכנית עיצובית, שזה השלב הראשוני ביותר בתהליך של קבלת היתר לבנייה בלי שנכתבת פרוגרמת תחזוקה לפרויקט. הנה תהליך שעיריית תל אביב עשתה הוא תהליך מדהים. בפרוגרמה הזאת אנחנו מדברים על הפן התפעולי. איזה מערכות, איזה עלויות. מדברים על דבר נורא פשוט:. בואו ניקח דוגמה — שטח לחברת הניהול. האם אני יכול לנהל מגדל בן 10 קומות, וגם בן 20 קומות וגם בן 60 קומות דרך אותו ארון כיבוי אש ששם יושבים הדלי, הסמרטוט והמברשת משם הכל יתנהל. ואיפה יעשה עובד הניקיון את הצרכים שלו? איפה הוא יעשה את הפסקת קפה שלו? אוקיי, אז מה קורה? בדרך כלל תופסים טרמפ על הדירה האחרונה שטרם נמכרה, אומרים לו בינתיים תהיה בדירה, אחר כך מפנים אותו לבית קפה באזור או לסופר, וככה זה מתנהל. משם מתחיל התהליך שגורם למשבר. אז הנקודה הראשונה שאנחנו צריכים להכין את הקרקע זה היזם. צריך להיות קשוב לדברים האלה וזה אומר איזה הסכמי שירות אני חותם עם חברות המעליות? איזה מערכת גילוי אש ועשן, איזה חומרי גמר אני עושה בבניין, כי אני מסתכל גם על העלויות. עלויות דמי ועד הבית, דמי הניהול והתחזוקה הפכו להיות מאוד יקרות כי יש לנו המון המון מערכות אלקטרו מכניות וזו מציאות נתונה. אבל אם אנחנו עושים תכנון מוטה תחזוקה, מה שנקרא עוד מהימים הראשונים אפשר להפחית את העלויות ב 30 אחוז. נלך לעולמות הביטוח. 30 אחוז.

עמיר: זה המון.

אמיר רוזנבלום: חד משמעית נלך לעלויות הביטוח. אם היום אני בא לעמיר ואני אומר לו תקשיב, זה בניין שהתקנו בו מערכת איתור וניטור נזילות בבניין שעשיתי לו חליפה מסוימת שהיא טובה. אני כמעט בטוח שבעולמות הביטוח עמיר מסוגל להשיג פרמיה יותר טובה כי עשיתי. זה כמו איתורן ברכב, זה אותו דבר.

עמיר: אני אוקיי, אני אתרגם לך את המונח המקצועי. הנזק הכי גדול בבתים משותפים זה נזק מים למעלית. הספרינקלרים מתחילים לעבוד בקומה 18 וכל המים מציפים עכשיו את המעליות. ועכשיו מפה הדרך למטה עשרות מטרים. יש מערכות שעולות לא מעט כסף, ולצערי יזמים לא משקיעים את הכסף שזה פיצפונת, זה באמת פרוטות לעומת עלות הבנייה. חד משמעית במקום לשים עוד 50 אלף שקל. מערכת שיודעת לזהות ברגע שטיפת מים נכנסת לפיר המעלית לגרום לכך שתהיה התראה מתאימה ושהמעליות יעלו לקומה האחרונה והנזק, במקום 300, 400, 500 אלף שקל, יהפוך להיות קריאת שירות של 3000 ₪ לטכנאי שהגיע שצריך רק ללכת לכוון מחדש את המעלית. הם לא עושים את זה ואז יש המון תביעות והתביעות מייקרות את הפרמיה. אז ברור — סוף מעשה במחשבה תחילה. אבל השאלה היא לגבי מרבית הבניינים. הרי מדינת ישראל לא מורכבת רק משדה דב ואתה גם מנהל הרבה פרויקטים, לא בשדה דב. מה עושים בפרויקט שבו, מה לעשות, היזם לא שם מערכת למניעת הצפות בבניין והוא לא שם חדר מיוחד שיוכל לשמש את חברת הניהול וצריך להסתדר עם מה שיש. איך מפה בכל זאת? הרי אנחנו ישראלים, אנחנו מלכי ה'יהיה בסדר' והכל יסתדר עם מה שיש. איך בכל זאת? מה העקרונות שמלווים אותך בפרויקט כזה? מה הבייסיק שכן אפשר לסדר בהינתן הכלים שיש לנו כרגע בפרויקט?

אמיר רוזנבלום: אז בוא ניקח מקרה שבו היזם לא הכין שטחים לחברת הניהול. לא הסתכל בכלל. הבניין קיבל כמובן תעודת אכלוס ומתחילים לעבוד פה. כללי המשחק פה: קודם כל נדרשת לנו נציגות בית מאוד חזקה, מאוד מכוונת, שיודעת. אני קורא לזה להוביל את העדר אוקיי, יחד עם חברת ניהול לימינה, חברת ניהול מקצועית. מה זאת חברת ניהול מקצועית? זה קודם כל חברת ניהול עם רקע וניסיון קודם. זאת אומרת, אי אפשר לנהל היום בניין מהבית. לצורך העניין או לנהל בשלט רחוק. אתה צריך גם הבנה הנדסית והבנה בתפעול ותחזוקה. אתה צריך גם יכולת לנהל ולפתור קונפליקטים בין דיירים, סכסוכי דיירים. אתה צריך לדעת לנתח את הדברים בצורה טובה אני תמיד בא ואומר: אסיפת דיירים שמתחילים אותה ברגל ימין שהיא באה בצורה מקצועית וחברת הניהול הכינה אותה ויש סדר יום מסודר ונציגות מעורבת ויש שיתוף פעולה. היא מובילה את הבניין לצעוד ברגל ימין וברגע שעושים אסיפת דיירים שהיא לא מקצועית, שהיא חובבנית, שלא מכינים אותה. מתחילים ברגל שמאל, ולוקח לפחות שלוש שנים להוציא את הבניין הזה מזה. ולא מספיק שבחורף יהיו נזילות או איזה שהוא אירוע ביטוח או כל מיני דברים שלא ברורים, אנחנו היום נחשפים לתופעה שהיא לא חדשה. זה תקשורת וואטסאפ שהיא מאוד מאוד אלימה, מאוד מאוד לא ברורה. מאוד מאוד יוצרת יש מאין. אנחנו רואים עולמות בתוך עולמות: אם זה מבנים של התחדשות עירונית, גם דיירי תמורה, גם רוכשים חופשיים שזה פער עצום. רוכש חופשי שילם מחיר מאוד גבוה. דייר תמורה קיבל את זה במתנה בתמורה לפינוי, ודמי הניהול שהוא רגיל לשלם הם אפילו לא דמי ניהול. דמי ועד הבית הם עשרות שקלים בחודש. בתוך כל זה יש לנו גם שוכרים ששוכר בא ומסתכל על זה כאילו זה בית מלון והוא אומר שילמתי דמי שכירות מלאים. אני רוצה לקבל מה שמגיע לי. כולם צודקים אם אין מישהו שמוביל את העדר הזה בצורה חכמה וזה אומר נציגות הבית המשותף וחברת ניהול. אחרת הפרויקטים האלה מגיעים להידרדרות מאוד קשה.

עמיר: אני אומר לך שאם אני מכניס.

רותם: ושם וסליחה אתם נכנסים.

אמיר רוזנבלום: תראה, אני נכנס כיועץ עם או יזם מביא אותי. אני יכול להגיד למשל עכשיו יש איזה יזם שלקח אותי לפרויקט בראשון לציון של שישה מבנים שעכשיו הוא צריך להשלים עוד שישה מבנים. כשכונה שלמה, שיש לו שם כאוס אחד שלם, והוא אומר תעשה לי סדר. עכשיו, תחילת הסדר.

רותם: הפרויקט עוד לא מאוכלס.

אמיר רוזנבלום: הפרויקט מאוכלס.

רותם: מאוכלס, אבל.

אמיר רוזנבלום: מה עשו? טעות. זו עוד אחת מהטעויות. אפשר לדבר בעולם שלנו יום שלם וכנראה לא נסיים. זה שישנם מבנים מסוימים אוקיי, שמנהלים אותם שתי חברות ניהול עם חניון משותף. לכאורה הייתה צריכה להיות חברת ניהול אחת. בניין א' החליט לנהל את זה עם חברה אחת, בניין ב' עם חברה אחרת והתת קרקע ששם זה למעשה הלב של הפרויקט, יושבות המערכות גנרטור, משאבות ומערכות גילוי אש ועשן. הוא מנוהל בנפרד. אי אפשר לנהל מתחם בנפרד. צריך רק מפקד אחד. אוקיי. ואז מתחילות הבעיות — או הזנחה או ריבים בין החברות. לשם אני נקרא בדרך כלל להציל. אני באופן אישי כרגע בבניין שבכלל יש לי דירה שבבעלותי. לקחתי על עצמי בהתנדבות את תפקיד יושב ראש הבניין, רגע לפני שהבניין — ואתה מכיר אותו במקרה, כי אתה מבטח אותו — הגיע לפשיטת רגל. ככל שהמבנים הם עצמם הרבה יותר גדולים, יש הרבה יותר מורכבויות. הרבה יותר תקריות סביב מעלית שבת וסביב הכניסה לחניון, והכל מתחיל תמיד מההתחלה. אם הייתי מתכנן מערכת בקרת כניסה לחניון כמו שצריך, הייתי מצמצם את הדברים האלה. ריבוי אנשים, ריבוי דעות, ריבוי בעיות.

עמיר: אני לא מכיר היום מגדל אחד בישראל, גם מהמגדלים עם חברות ניהול ותקציבים גבוהים שהכל מתוקתק, שאת רואה שביעות רצון שאם תעשי סקר בקרב הדיירים וכולם יגידו וואו, קבוצת וואטסאפ מלאה תלונות. וזה בדיוק מהסיבה שעמיר כרגע ציין. יש שוכרים ויש אנשים שמגיעים לרגע ויש אנשים שקיבלו את זה במתנה וכל אחד מהזווית שלו וכל אחד מגיע עם עם עם ציפייה שונה. למה הוא צריך לקבל מהוועד ומה הוא צריך לקבל מחברת הניהול והכל. הכל הולך.

רותם: לתוך הוואטסאפ. היום המגדלים הענקיים שאנחנו מדברים עליהם. לפי מה שאתם מתארים לי, יכול להיות שמה שנדרש כדי לקבל את מלוא השירותים ושביעות רצון מתקינות המערכות דורש בתוכו גם ועד בית, גם חברת ניהול וגם יועץ ניהול ותחזוקת מבנים שמפקח על הכל. זו האידיליה.

אמיר רוזנבלום: אני לא חושב. אני בכוונה אומר לכאורה אני אמור להגיד ישר כן, בטח. וזה ואני בכלל מה שנקרא. אני חושב שחברת ניהול מקצועית היא מנהל בניין מקצועי, שזה באמת אחד מהתפקידים החשובים ביותר. אנחנו באים ואומרים שאני אני מלמד במרכז הבנייה הישראלי, אז יש לי הרצאה ראשונה של מי זה מנהל מה הפרופיל של מנהל בניין? מי אומר שהוא צריך להיות מאוד מוכשר? לעשות ג'אגלינג עם המון המון דברים. הוא גם צריך להיות מיכל הקשבה. הוא גם צריך להבין במערכות טכניות הוא גם צריך לדעת לנהל תקציבים. יש לו המון משימות בשביל זה. התפקיד הזה הוא רב גווני. אז אני חושב שאם בוחרים מנהל טוב, ואם התשתית או הבסיס נעשו על ידי היזם כמו שצריך, מכין את התנאים שמאפשרים. אוקיי, זה כמו שבישיבות דיירים, לפעמים חברות ניהול אומרות לי נכשלנו בישיבה? אני שואל. הבאתם כיסאות לישיבה? הוא אומר לי. לא דאגתם שיהיה מיזוג אוויר? הוא אומר לי. לא דאגתם שיהיה מים ושתייה, קפה? משהו? לא. אז ברור שזה לא יצליח. אתה צריך להכין את הסביבה כדי שיהיה לך נעים. אז היזם מכין את הסביבה והוא קשוב. בראייה ארוכת טווח. יש חפיפה נכונה לחברת הניהול שנעשית עם הנציגות הזמנית לפחות שלושה חודשים לפני קבלת טופס 4 לפרויקט, והם לומדים את המעבר. יש פה העברת מקל מסודרת: מסבירים מה זה חוק המקרקעין. איך פותחים חשבון בנק? מה זה ניהול בניין? מה זה ביטוח צד שלישי? מה זה ביטוח רכוש משותף? מה זה חבות מעבידים? מיליון דברים ואז הכניסה יותר חלקה וחברת הניהול ונציגות הבית המשותף לוקחת את המידע הזה ומעבירה אותו אח"כ לדיירים באסיפת דיירים ושיש תקשורת ברורה. כשאין תקשורת ברורה, נכנס הכלי הנגדי — הוואטסאפ והוא יוצר את אותה אי-בהירות.

עמיר: אני אתן זווית קצת קצת שונה, שונה ודומה נקרא לזה. להרבה אנשים יצא לבנות בית, להיכנס לשיפוץ או לוילה או לדירה פרטית ובסוף שוכרים קבלן ובוחרים את הקבלן הכי טוב אחרי שאספנו המלצות, ואחרי שראינו דוגמאות של בתים שהוא עשה, ואחרי שאנחנו.

רותם: בטוחים.

עמיר: ואחרי שעשינו חקר שוק ואנחנו בטוחים שזה הקבלן הכי טוב בעולם. ועדיין אנחנו לא פעם לוקחים מפקח בנייה, שזה איש מקצוע שבכל זאת יפקח על הקבלן הזה, וזה יכול להיות הקבלן שממנו אנחנו הכי מרוצים בעולם, אבל זה אף פעם לא מזיק לנציגות. אם יש את האפשרות לשכור יועץ חיצוני, אם יש כל כך הרבה בעיות, זה יכול להיות ריטיינר חודשי. זה יכול להיות אחת לשנה לבוא לעשות דוח על מצב הבניין עם המלצות. אוקיי, וזה ככל שהבניין יותר מורכב וגדול. אני בטוח שלכל יועץ שיגיע יהיה דוח שבו הוא ייתן פירוט של ליקויים ופירוט של המלצות שיבואו רק לשפר את אורח החיים של הדיירים. וזה לא בהכרח נגד אותה חברת ניהול שנמצאת בבניין. לפעמים זה כלי עזר.

רותם: כן.

אמיר רוזנבלום: אני ממש רואה את זה. קודם כל אני בעד וככה זה גם נעשה מבחינתי כאיזה שהיא ביקורת בונה. המטרה היא.

רותם: לגמרי.

אמיר רוזנבלום: לא לעשות. אתה לא בסדר וזה לא צריך לקחת שני צדדים נציגות חברת ניהול, לבחון את הבניין בעיניים מקצועיות, לסכם איתם את האירוע בצורה ברורה, להסביר להם ולתת להם כלים שיוכלו להמשיך הלאה בעשייה המשותפת. זו המטרה — הדירקטוריון והחברה המנהלת.

רותם: אמיר רוזנבלום בכל פרק אנחנו מסיימים עם תיבת תלונות. זו הפינה שלנו. תיבת התלונות. קצת על סיפורים אישיים מעולם התוכן שלך, שקצת יספרו לנו יותר דרך דוגמה. דרך סיפור אישי שלך, לפעמים קצת הזוי שנכיר קצת יותר את ה, גם את העבודה שלך ועם מה אתה צריך להתמודד. ובכלל, יש לך איזושהי דוגמה כזאת.

אמיר רוזנבלום: לספר מהעולם האישי שלי. אני לוקח נציגויות, או לוקח שני צדדים ומוביל אותם לאיזה שהוא תהליך.

רותם: אם אתה מדבר על.

אמיר רוזנבלום: הצדדים זה נציגות ויזם או נציגות של בניין ונציגות של בניין דורש ממך. אני תמיד צוחק שזה דורש ממני, אחת, לעשות יוגה — בסופי שבוע אני חייב לעשות פעם בשבוע.

עמיר: גם בתוך הוועדים.

אמיר רוזנבלום: יש.

עמיר: אינטריגות.

אמיר רוזנבלום: ושתיים: למשל אתמול הייתי בזום והייתה ישיבה סוערת בין שני צדדים. אז קודם כל יש לי את הקטע שאני אומר לעצמי: תנשום, תנשום, תוציא אוויר, תכניס אוויר. הכל בסדר. כי האימון הכי גדול שלי הוא אף פעם לא להיות בתגובה לאנשים. גם שמוציאים הברקות שאי אפשר בכלל לתאר או פתאום מתחיל איזשהו פייט בין בין צד לצד זה עולמות הגישור ועולמות ההובלה שהם מאוד מאוד באים לידי ביטוי בעולמות המגורים. אני יכול לספר מקרה שיצא לי לפני שנה בערך. הרציתי בדרך חזרה ובשרון שמזמינים אותי להרצות בדיגיטל, להרצאה לתושבים על נושא של תחזוקת מבנים וכדומה. ואז בסוף אני משאיר זמן לשאלות ואז מישהו בא ואומר לי תקשיב, יש לי בעיה. אני גר באיזשהו פרויקט מסוים. בניין אחד מתוחזק על ידי חברת ניהול אחת. בניין אחד מתוחזק על ידי חברת ניהול אחרת, ויש לנו כל הזמן בעיות עם המערכות, השער פתוח וכדומה. מה לעשות? אמרתי לו — והוא קיבל את זה בהבנה — למכור את הדירה ולעבור לגור באיזושהי נקודה אחרת. כן, זה זה המצב. הוא ציפה לתשובה קצת אחרת, אבל זו האמת. זאת אומרת, אתה לפעמים נלכד בתוך כל מיני דברים עכשיו. מעבר לזה יש המון המון סיפורים על. אני עשיתי טעות. הייתי יכול להיות רם אורן — הייתי צריך לכתוב ספר מכל זה. אני יושב על איזה 60 קבוצות וואטסאפ של נציגויות. יש שם פנינים שאתה לא מאמין.

רותם: דוגמאות.

אמיר רוזנבלום: קצת. תן לי לשאול על על על כלב שעשה את הצרכים שלו, אנשים מבריקים.

רותם: שאתה מגיע.

אמיר רוזנבלום: אליה. אני אני אני.

רותם: זה.

אמיר רוזנבלום: המעבדה שלי, זו המעבדה שלי. אני לומד מתוך זה באמת. זה ניסוי וטעייה. יש לי סיפור מדהים. לפני שבועיים עשיתי ביקורת בפרויקט חדש של יזם בירושלים שהיזם מסר את הבניין לחברת ניהול ואני באתי לבדוק את הבניין לאחר מכן, כי זו פעולה שאני עושה עבור היזם. אמר לי בוא תעשה בדיקה. ומנהל הפרויקט של אותה חברת בנייה נכנס איתי לחדר המשאבות. לכל בניין יש חדר משאבות שמספק מים לדיירים וכדומה, והוא לוקח את המים ממאגר מים. אנחנו לא מקבלים אספקה ישירה מהעירייה. ואז הוא אומר לי אתה יודע מה חברת הניהול שאלה אותי? היא אמרה לי: כנראה שהעובדים שלך אוכלים הרבה קטשופ והוא לא הבין על מה מדובר, עד שגם אני לא הבנתי. עד שהסתבר: בתוך מאגר המים יש מצופים שנותנים פקודה למים לצאת ולהיכנס והם בצבע אדום ואותה חברת ניהול חשבה שזרקו בקבוקים של קטשופ לתוך מאגר המים. עכשיו עמיר, שהוא חי ומכיר את עולמות התפעול והתחזוקה. הוא מבין כמה זה מצחיק. את זה לא שמעתי מעולם. את ההרצאה הבאה שלי התחלתי עם הקטע הזה. זה היה פשוט הזוי. צריך להבין שניהול ואחזקת מבנים זה מקצוע. זה מקצוע שצריך ללמוד אותו, צריך להבין אותו. זה לא שקונים ארגז כלי עבודה בחנות חומרי בניין ומתחילים לתחזק. ויש עוד המון סיפורים אחרים.

רותם: זה מתחבר לחלק מההזיות ששמענו כאן. אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול ותחזוקת מבנים. תודה רבה שהגעת לפודקאסט שלנו. היה מרתק, למדנו המון, ובקיצור — כמו שפתחנו את הפרק הזה. סוף מעשה במחשבה תחילה. תתכננו טוב ותמנעו את הבעיות בהמשך. אתה יודע, זה כמו שאומרים בעולמות מסוימים. אם אני משווה את זה רגע לעולם קניות של בגדים או קניות של בכלל, לפעמים לקנות זול עולה בהמשך הרבה הרבה יותר יקר. אוקי, אז אני משווה את זה רגע לעולם הזה. אז שוב תודה לך ותודה לכם שהאזנתם. תודה למפיק שלנו אבי בליקי, לצלם שלנו דניאל רוטמן לתכנית השידור. מאיה קנולר אנחנו נשתמע וניפגש בפרק הבא של קומת ביניים.