רותם: שלום וברוכים הבאים לפרק נוסף של קומת ביניים. הפודקאסט שמכנס תחת קורת גג אחת את עולם ועדי הבתים וניהול בתים משותפים בישראל, ומה שיש ביניהם. וכמו שאנחנו אומרים, יש הרבה מאוד ביניהם. שלום לעמיר, מנכ"ל ובעלים של בר-עוז, המרכז לביטוח בתים משותפים. אהלן, מה העניינים? מה שלומך? בסדר גמור. תראה, אתה יודע, בעבר, כשהיו אומרים לקבל החלטה של ועד הבית, אותי זה זורק מיד לשלט כזה שמודבק עם סלוטייפ על הדלת בחדר המדרגות. שלום ועד הבית יתכנס כך וכך בשעה, כך וכך, ואיכשהו זה תמיד מסתיים בעשרה דיירים שצועקים אחד על השני בלובי ואני שומעת את זה מהדלת בקומה הראשונה כי חייתי עם הוריי בקומה הראשונה. זה מה שזכור לי מאז כמובן. עברנו התפתחות של ממש, גם דיגיטלית וגם טכנולוגית שעוזרת לדיירים, בטח בבניינים גדולים, לקבל החלטות בצורה אחרת. ועדיין עמיר יש קושי מאוד גדול בקבלת החלטות.

עמיר: חד משמעית אם כמו שאמרת בעבר ועד הבית יתנהל כמו שריף בבניין, היה לו ממש כובע כזה, הוא אמר. מי בעד להחליף את מערכת חימום המים? הוא הרים את היד ואמר אני וככה התקבלה החלטה. ואז הייתה גבייה מיוחדת והוא עשה מה שהוא רוצה. היום כמעט לכל דייר או שוכר בבניין יש עורך דין צמוד, אח, אחות או שהוא בעצמו חס ושלום מתמחה, או שהוא גם עורך דין, ואז.

רותם: משפטי.

עמיר: ואם הוא גם עורך דין עם רישיון — הוועד מפה מתחיל לרקוד סמבה בהתאם למכתבים שהוא מוציא לו. היום זה כבר לא עובד ככה. היום אם יוציאו לדיירים שהוועד החליט לאסוף 80 אלף שקל ולהחליף את הגינה, יתחילו השאלות כמה ספקים הבאת? מתי האסיפה? תראה לי שההצבעה חוקית, וכולי וכולי וכולי. ולכן, כמו שכמעט לכל דייר יש עורך דין צמוד — ודיברנו על זה בפרקים הקודמים — כל הנושא המשפטי הוא מהווה נדבך מאוד מאוד חשוב בעבודה של ועד הבית שמתנדב, ובהתחלה לא יודע בכלל למה הוא נכנס וצריך להיזהר איך הוא פועל ובשביל זה אנחנו מארחים פה בשנית את עורך הדין עופר שחל. בואי תציגי אותו.

רותם: כמומחה לבתים משותפים ופינוי בינוי, וגם מחבר הספר המדריך השלם לבית המשותף. שוב שלום עופר שלום שלום. כמו שעמיר אמר באמת אפשר לעשות עונה שלמה. פודקאסט שלם על הזווית המשפטית בכל הנוגע לניהול בתים משותפים ועדי בתים. אז אנחנו מארחים אותך שוב בפעם השנייה ותודה שאתה איתנו ואולי אפילו נארח אותך שוב, כי יש כל כך הרבה נושאים משפטיים, והיום אנחנו מתמקדים בכל הנושא שנקרא קבלת החלטות. זאת אומרת, כל החלטה שמתקבלת היום בתוך בניין יש לה מסגרת משפטית שחייבת להתקיים. לא ככה? בוודאי.

עמיר: חוקית?

עו"ד עופר שחל: כן, בוודאי. וזאת לא מסגרת קבועה ופשוטה. החוק סיבך הרבה מאוד דברים. בואו נזכור מדובר בכסף ציבורי. כסף של אנשים בבתים גדולים זה הרבה כסף נכון? וההחלטות האלה. איך מוציאים את הכסף? על מה? החלטות שיש להן פן משפטי? יש דברים שהם יותר ברורים בחוק המיושן. הרי אין אצלנו חוק של בתים משותפים, אלא יש פרק של בתים משותפים בתוך חוק המקרקעין. רוב הפרק הזה נכתב בשנות ה-70, כשהבתים המשותפים היו שונים, קטנים יותר.

רותם: לא ענקיים.

עו"ד עופר שחל: נכון? אז יש עקרונות שהם עקרונות יסוד לדוגמה ועד בית. נציגות בית משותף נבחרת פעם בשנה על ידי אסיפת בעלי הדירות. אי אפשר, למשל, לבחור ועד לחמש שנים כדי לחסוך את הטרחה שבאסיפות ולהגיד אנחנו בוחרים אותכם לחמש שנים או לכל החיים. החוק קובע וזה חוק קוגנטי, כלומר יש סעיפים קוגנטיים ויש דיספוזיטיביים. קוגנטיים — סעיפים שאי אפשר להתנות עליהם למשל דבר חשוב כמו הקמת חשבון בנק לבית, ויש סעיפים שניתן להתנות עליהם. ועד בית צריך להיבחר פעם בשנה.

רותם: אוקיי, זה אגב, אנחנו מקליטים את הפרק הזה. אנחנו עוד לא יודעים מתי הוא ישודר. אנחנו מקליטים בסוף שנת 2025. בדיוק ברגע של הבחירות לוועד בית ושינוי חברות ניהול — ממש מדברים על זה. אז המסגרת החוקית לבחירת ועד בית פעם בשנה, ומה עוד?

עו"ד עופר שחל: קודם כל, זה לא משנה אם זה שנה וחודש, כי היום בתקופה הזאת אני באמת רואה הרבה מאוד הודעות זימון לאסיפה. לפעמים זה לא מסתדר, אז זה יוצא בינואר, אבל אנחנו מדברים על פעם בשנה פלוס מינוס. זה לא יכול להתארך יותר מדי.

עמיר: זה הבייסיק, נכון? אז בואו.

עו"ד עופר שחל: ניקח.

עמיר: בוא ניקח. אני בטוח שיש הרבה ועדים שאין להם כוח לעשות פעם בשנה והם לא עשו והם ממשיכים והם לא רבו עם אף אחד, אבל הם לא מודעים לזה שמעכשיו כל החלטה שהם יקבלו ב 2026 היא לא חוקית, והם יכולים להיתבע להחזר כספים על ידי אחד הדיירים שיום אחד יתהפך עליהם והוא יגיד לא הייתה אסיפה, לא נבחרת כחוק. אתה גובה כסף שהוא לא שלך? מה עושים כשדבר כזה קורה?

עו"ד עופר שחל: זה כמעט נכון. זה החוק היבש. כי ועד שלא נבחר באסיפה מדי שנה הוא לא חוקי. יש מצד שני עוד הוראה שאומרת שיש רציפות: עד לבחירת ועד חדש מכהן הוועד הקודם. נניח לפעמים ועד מתפטר או אדם אחר, אז נותנים שהות לבחור מחדש. אז יש איזו תקופת ביניים שכן הוא חבר ועד. אבל אנשים חייבים להגיד לעצמם: לא כדאי לנו להסתכן אישית בתביעות. בוא נעשה נוהל תקין. יוצא לפעמים מצב, היום בבתים גדולים שכולם עסוקים — וזה היה גם בתקופת הקורונה — שאומרים בוא נעשה אסיפה בזום. בואו נעשה אסיפה גם פיזית. מי שיגיע, אבל נאפשר לאנשים להיות נוכחים באיזשהו אמצעי אחר. זה חוקי, משום שזו תקנת הציבור. אי אפשר היום למנוע את הדברים האלה. יש הרבה בתים שבעלי הדירות בכלל לא גרים בהם. דירות להשקעה, המון אדם גר בחול, אנשים. אני מטפל לפעמים במתחמים של מאות דירות, אז אסיפת דיירים שהייתה פעם זה היה מובן מאליו שזה בלובי וצועקים אחד על השני. זה גם מוציא הרבה אנרגיה, הקרב הזה על הוועד. היום זה נראה לפעמים קצת כמו ישיבת מנהלים.

רותם: כן.

עו"ד עופר שחל: ויש אנשים שמנהלים מקצועית לפעמים את הנושא הזה עורך דין או אחרים, למשל. רבים לא יודעים שבאסיפת דיירים צריך לבחור יושב ראש אסיפה בהתחלה. ליושב ראש האסיפה יש קול עודף. זה רבים שוכחים.

רותם: וואו.

עו"ד עופר שחל: נכון, הם לא יודעים. ואז פתאום.

עמיר: הוא מחליט.

עו"ד עופר שחל: נכון?

רותם: אז זה כמו ריאליטי — כמו פסלון חסינות.

עו"ד עופר שחל: אז יש פה הרבה מאוד באמת דברים. ולכן למשל בספר שלי כשראיתי את הבעיה עשיתי פרק מיוחד על החלטות כי לא דומה ההחלטה להחלטה אחרת.

רותם: זאת אומרת שלכל החלטה בתוך בניין יש מנגנון אחר.

עו"ד עופר שחל: כמעט הייתי אומר שבנושאים שונים יש מנגנונים אחרים. אני אתן רק דוגמאות קטנות, למשל בנושא של שיפורים ברכוש המשותף. זה צריך להיות ברוב רגיל, ובתיקונים לא חייבת להיות אסיפה.

רותם: רוב של 51 אחוזים.

עו"ד עופר שחל: נכון יכולים לעשות door to door יכולים לעשות את זה באמצעות וואטסאפ. לא חייבת להיות אסיפה. לעומת זאת, בהצמדת דירות צריכה להיות גם הסכמה כללית וגם אסיפה.

רותם: מה זה אומר הצמדה? תסביר לי.

עו"ד עופר שחל: הצמדה — לפעמים יש שטח משותף, נניח איזו חצר, ובא מישהו שרוצה להצמיד את זה אליו. אוקיי, אז זה צריך הסכמה כללית והאסיפה זה.

עמיר: אירוע עם אחרים. כל אחד מקבל שטח אחר, אחרת הם לא יתנו לאיזשהו דייר לקחת סתם שטח משותף. אז מישהו מקבל את הגג, דייר מאחורה מקבל את החצר האחורית, דייר מקדימה את החצר הקדמית. זאת אומרת, עושים איזה שהוא דיל שבו כולם.

עו"ד עופר שחל: אני רוצה לתת עוד שלוש דוגמאות שתראו כמה זה מבלבל. החלפת ספק גז בבית משותף. היא צריכה החלטה של יותר ממחצית מבעלי הדירות בלי חובה לכנס אסיפה. אל תשאלו אותי למה. זה פשוט כמו איזה קוד. התקנת מעלית — רוב של שני שליש ויש חובה של אסיפה.

רותם: איפה קבועים זה? זה בחלק של הבניינים המשותפים בחוק המקרקעין. זה החלק שאתה שם.

עו"ד עופר שחל: כתוב כמה עשרות סעיפים. מעלית שבת, רוב של בעלי הדירות בלי אסיפה. מה שקורה, מאחר והרבה בתים טועים בתום לב. זאת אומרת, יש הרבה בתים שמתנהלים בצורה תקינה. יש שקיפות, אין רצון להסתיר או לרמות או לגנוב כסף.

רותם: מודעות מסביב.

עו"ד עופר שחל: אבל אין מודעות ואין עורך דין צמוד או התפתחה הלכה דרך בתי המשפט. הפעם זה לא החוק, זה הדין. מהמפקחים על המקרקעין זה עלה לערעור במחוזי, וברשות ערעור לעליון — וזו הלכה מחייבת. זה נקרא הלכת האשרור בדיעבד, היות ויש הרבה מקרים שבהם ועד לא נבחר כדין, אבל הוא פועל כדין והוא פועל בסדר, הוא פשוט פספס בתום לב את השנה הזאת.

רותם: אגב, רוב רגיל ועד בית.

עו"ד עופר שחל: רוב רגיל באסיפה בהחלט. כמו רוב ההחלטות, יוצא מצב שמגיע מישהו, עורך דין או לא, והוא אומר: רגע, יש פה אנומליה, זה לא חוקי. אני לא משלם לכם כי לא נבחרתם כדין. יש את זה.

עמיר: קורה, זה קורה.

עו"ד עופר שחל: זה קורה. באו שופטים ובאמת הזיעו ואמרו: מה נעשה? הרי רוב הבתים מתנהלים ככה, וזו לא חברה בע"מ. אז שופטים די רציניים אמרו שאם זה נעשה בתום לב, אפשר לעשות אסיפת בעלי דירות בדיעבד שתכשיר את השרץ. כלומר היה צריך לאשר אסיפה מראש את בחירת הוועד. פיספסנו — נעשה אחרי שנה אישור בדיעבד וזה יכשיר את החוקיות.

רותם: מה לגבי קביעת גובה מיסי הוועד?

עו"ד עופר שחל: שוב, פעם בשנה, באותה אסיפה שנתית. חובה לקיים לפי חוק אסיפה שנתית לפחות פעם בשנה. מי שבוחר את הוועד.

רותם: פרונטלית כי היום יש אמצעים אחרים.

עו"ד עופר שחל: נכון, לפי החוק הפשוט שלא הכיר אמצעים אחרים, זה צריך להיות אסיפה פרונטלית, אבל אפשר להחליט באסיפה פרונטלית.

עמיר: פעם אחת שמעכשיו אפשר גם פיזית.

רותם: יכולות להיות בזום.

עו"ד עופר שחל: אני בכלל אומר: כדי לעשות שינויים מודרניים שהתקופה מחייבת, בוא נעשה אותם לפי הכלים המסורתיים זה תמיד יכובד בבית משפט. עדיף פעם אחת להתכנס. דרך אגב, זה לא כל כך נורא משום שכינוס של אסיפת בעלי דירות שנתית יכול להוביל למצב שבו, אם בזימון יש את המנגנון של אסיפה נדחית שאומר שאם לא היו בשעה היעודה מעל 50 אחוז מבעלי הדירות נוכחות פיזית או נוכחות עם ייפויי כוח אז בשמונה וחצי או תשע — אגב, בשוודיה צריך יום אחרי, לא באותו יום.

עמיר: נשאר איזה חצי שעה זה מספיק.

עו"ד עופר שחל: אז אצלם זה כאילו ממש לקחו את זה ברצינות. ואסיפה נדחית. יכולים להיות אני ואתה. בבית של 100 דירות ולהחליט על הכול. זאת אומרת שזה לא משימה כל כך קשה?

רותם: וואו.

עמיר: נתנו עוד חצי שעה התראה ועכשיו אני והוא נמצא בדיוק. ומוציאים פרוטוקול וזה מייצר עכשיו את החוקיות מפה והלאה של כל השינויים שעושים.

עו"ד עופר שחל: עכשיו יש לפעמים מקרים שבהם האמצעים החדשים יוצרים קיפוח. לדוגמה, בית שהחליט שהוא מתנהל גם בקבוצת הוואטסאפ. וביום מן הימים הוציאו שניים שלושה דיירים שלא משלמים. או שהם מעירים יותר מדי הערות בקבוצת הוואטסאפ. זה הגיע לדיון עם קבוצת הוואטסאפ. היא תחליף לקבלת החלטות בבניין. אתה לא יכול לגרוע מישהו ממנה, אז זה יוצר גם את העיקרון. אם אתם רוצים שאני מפשט את זה. הכי שקיפות איך מגיעים לשקיפות באופן מהותי הייתה החלטה שפספסה. אפשר לתקן אותה. אסיפת בעלי דירות צריכה להוציא פרוטוקול. מותר לתקן, אסור להסתיר. אז את השקיפות אפשר לקבל באופן מהותי. לא ללכת מילולית על כל דבר.

רותם: כל מה שאני מבינה עד כה מהשיחה הזו זה שהיום, כדי להיות ועד בית, אתה צריך ללמוד את רזי החוקיות והמסגרת המשפטית והחוקית. כפי שאמרת קודם. מה, אני כוועד בית צריכה עורך דין צמוד? עמיר?

עמיר: בשביל זה צריך להיות חברים באגודה לתרבות הדיור?

רותם: לא מספיק אני מתנדבת להיות ועד בית. אני צריכה גם ללמוד את כל החוקים.

עמיר: ככל שהפרויקט גדול ומורכב אז או דרך חברת הניהול או בנפרד מחברת הניהול, שיהיה גם סעיף של בהוצאה של ייעוץ משפטי, שהוועד יכול להרים טלפון לאותו עורך דין ולהגיד תקשיב, זה המקרה אחד, שתיים, שלוש. תגיד לי מה לעשות? תוציא לי מייל. אני פועל בהנחייתך. ברגע שאתה עושה את הכל דרך יעוץ משפטי, אתה מוריד את החשיפה לתביעה האישית ממך והלאה, כי אתה ממש פועל כמו בחברה.

רותם: ממש מעניין אותי אם נחשפת לזה.

עמיר: דרך אגב מרבית התביעות זה כסף. עם ישראל תובע על כסף. מגיע דייר חדש לבניין אוקיי ועשו שיפוץ ועכשיו כל הדירות משלמות אותו דבר 650 ₪ ולו יש ידע שצריך לשלם לפי חוק, לפי מטר רבוע. ועכשיו החוכמולוג לא רק דורש לתקן את זה קדימה, הוא גם דורש אחורה הוא אומר תחזירו כספים, כספים ששילם בעל הדירה הקודם. ואומרים לו: אתה לא שילמת, אתה עכשיו רק נכנסת לבניין, והוא אומר: זה לא משנה, אני בעל הדירה, כל חוב או זכות שיש היא קניין שלי ויש לא מעט חוכמולוגים כאלה.

רותם: זהו בדיוק מה שבאתי לשאול אותך עופר, כמה אתה נתקל באמת? עמיר קורא להם חוכמולוגים. האם יש באמת דיירים שבאים לחפש את הוועד בציציות, איפה הם נופלים משפטית רק כדי לתבוע?

עו"ד עופר שחל: יש המון כאלה. ולפעמים האשמה היא גם בשני הצדדים. לא זוכרים מאיפה התחילה האיבה או העוינות, אבל לפעמים זה מתחיל עם דייר שהוא בוא נגיד לא נולד חוכמולוג. יש לו את הפוטנציאל הזה, אבל הוא בא בטוב והוא ביקש משהו.

עמיר: נכון, ואז ביטל אותו.

עו"ד עופר שחל: אמרו לו רגע, אתה לא ביקשת כבר לפני חודש? את זה אנחנו לא צריכים לתת. זה יוצר את התופעות האלה של כדור השלג ואז זה באמת קשה כבר לפתור. וזה חבל מאוד, כי הוועד לא צריך להיות לא פודל ולא פיטבול. הוא צריך להבין שהוא נותן שירות לדיירים, ותשעים אחוז מזה, מאחר והם גרים ביחד, זו גישה, טון, התחשבות. אתה גם לא יכול להפלות בין דיירים. חייבת להיות פה איזושהי התנהגות אנושית שתמנע את רוב הדברים שהם אמוציונליים, ולכן בבתים שמתנהלים בצורה הייתי אומר שקופה, הוגנת, שוויונית. גם את החוכמולוג אפשר לרצות. עכשיו, אם הוא חוכמולוג מקצועי, אז זה באמת מגיע לרמות כאלה. אבל אני נוטה גם בגלל שאנשים מפחדים כבר להיות בוועד, בגלל הבעיות האלה. חד משמעית גם להרגיע ולהגיד שיש פתרונות. יש פתרונות, לפעמים דרך האגודה, לפעמים באמת דרך ייעוץ גישור. אני עושה גישורים. לא תמיד זה מתלהם. בסך הכל הייתי אומר אפשר, אפילו אם החוק הוא ישן, אפשר לארגן. אני הרבה פעמים מציע לדיירים לכתוב נוהל התנהלות ולאשר אותו באסיפה. זה יותר קל מאשר תקנון, כי תקנון שרושמים בטאבו צריך רוב מיוחד של שני שליש וכו' וזה קשה וזה אבל אפשר לכתוב נהלים. קובץ נהלים. כמובן שהתרגיל הזה איפשר לי לקחת גם שכר טרחה נפרד. זה תרגיל מדהים, אבל אני אומר את זה בהומור. זה עוזר. להמון בתים יש קובץ נהלים.

עמיר: יש לי שאלה חשובה לגבי חברות ניהול ואני אספר מקרה שקרה יותר מפעם אחת. עוד פעם המקרים מגיעים אלי במסגרת הביטוח של חברי הוועד שתובעים אותם, וככה אני נחשף בעצם לאירוע בניין שיש בו חברת ניהול וחלק מהדיירים לא שבעי רצון מהחברה, וזה כמובן מתבטא בקבוצת הוואטסאפ, כי שם נותנים דרור ללשון בצורה בוטה וחלק מחברי הוועד בעד חברת הניהול וחלק נגד ומתחיל שיח. אתה יודע, אלים כזה או אחר שלוקח המון המון המון המון המון זמן, לפעמים כמה חודשים ובסוף יש איזשהו צד שמרים ידיים ואומר טוב יאללה, תחליפו. ולא תמיד באמת באשמתה של חברת הניהול. אבל בוא נשים את זה כרגע בצד. ואז מוחלפת חברת הניהול, והתכתובות מהוואטסאפ מגיעות לאותה חברת ניהול ויש שם לפעמים דברים קשים, בטח מהצד, מהזווית של נותן שירות שבא ונתן שירות לדיירים, בטח אם זה מכל הלב והוא מהזווית שלו נפגע וברגע שמישהו נפגע בצורה כזאת הוא תובע. ואז הוא תובע את חברי הוועד החדשים או את אלה שפגעו בפרנסתו והוציאו את דיבתו וכל מיני סעיפים כאלה, וכן גם תביעת דיבה וגם תביעה על פגיעה בפרנסה. על זה שלא אמרת אמת ולא נתת לי את האפשרות להציג את הדברים וכולי וכולי וכולי. אז בוא נתחיל, בוא נלך אחורה. איך מחליפים חברת ניהול בצורה חוקית ובלי להסתבך משפטית?

עו"ד עופר שחל: שאלה מאוד טובה. חברות ניהול יכולות להגיע לבניין משותף לבית משותף בשתי דרכים חוזית או לפי החוק. חוזית — הרבה פעמים זה דרך הסכם המכר. אדם קונה דירה ואחד הנספחים הוא כבר הסכם הניהול ויש חברת ניהול שחותמת על חוזה לכמה שנים והיא נמצאת בחוזה עם הבית המשותף. יש דרך שנקראת סעיף המתחזק. זו יכולה להיות אותה חברת ניהול, אבל סעיף המתחזק אומר שכדי למנות ולהחליף למשל חברת ניהול צריך מחצית מבעלי הדירות באסיפת בעלי הדירות בבניין שלי.

עמיר: איפה אני נופל?

עו"ד עופר שחל: אז צריך לראות באמת את המנגנון שהיה. זה גם נורא חשוב לעניין הסמכות של איפה שדנים במחלוקות, משום שהמפקח על המקרקעין דן במתחזק ולא בחברת ניהול חוזית. יש פה מורכבות. בוא ניכנס לשאלה שלך. זו הייתה ההקדמה — יש שתי אפשרויות. נניח שיש חברת ניהול עם חוזה ניהול שיש בו נספח שירותים, כמו שזה ברוב המקרים הוועד חתם בשם הדיירים וחלק טוענים שיש פה הפרה וכאלה דברים. לפעמים בהסכם הניהול יש סעיף בוררות. צריך לראות את זה, שלא לרוץ מהר וסעיף בוררות לפעמים זה טוב. אתה בא ובא למנגנון מהיר.

עמיר: מדברים לדבר זה טוב.

עו"ד עופר שחל: נכון? השאלה מי משלם את הבורר, אבל הרבה פעמים זה פתרון טוב ומהיר. אם יש ייעוץ משפטי מקדים לפני שחתמו על הסכם חברת הניהול, אז אחד הדברים שאני לפחות מקדיש להם תשומת לב זה נושא הפירוק. איך מסיימים? איזה הודעה מוקדמת צריך לתת? לפעמים לא צריך לנמק. אתה יודע, יש ציפיות מחברות ניהול. בכלל, חברות ניהול שעובדות בבתים משותפים יודעות שקשה מאוד לרצות את כולם. רמת הציפייה של השירות של תחזוקה זה דבר אין סופי. ניקיון זה דבר אין סופי. גם חברות טובות יכולות להיכשל מול הציפיות של דיירים, ולכן הן יודעות את זה.

עמיר: אני אומר לך, הרבה פעמים הפיטורין הם לא בצדק וזה חוסר תקשורת וחוסר הבנה של על מה אתה משלם ומה אתה צריך לקבל. אבל זה עוד פעם.

עו"ד עופר שחל: ולפעמים חברת ניהול יכולה להילחם על פרנסתה. אם למשל פוגעים באחד הסעיפים בהתקשרות עצמה ומאחורי הקלעים לפעמים יש רצון של מישהו, אפילו מהבית, להביא חברת ניהול אולי יותר זולה או מישהו מקורב. מאחר ומדובר בהרבה כסף, זה קצת כמו במכרזים שצריך לבחון גם את ההיבט האישי, ניקיון הכפיים וכולי. לא תמיד חברות ניהול מוצאות מבית משותף בתום לב. זה נכון. לא תמיד. אני לא אומר אוטומטית אני בעד הדיירים, זה תלוי. אז חברת ניהול. אני הייתי מאוד ממליץ לה להגיע לוועד או לאסיפה, להציג את פעולתה בישיבה פתוחה ולענות על שאלות.

עמיר: תקשורת זה המילה.

עו"ד עופר שחל: זה לא יפתור את הכל. אבל.

רותם: טוב, הגענו לחלק שאני מאוד מאוד אוהבת פינת תיבת התלונות שלנו עם סיפורים, העולם שלך רווי בסיפורים שכאלה, מקבוצות הוואטסאפ מהבניין? ומה לא. אז יש באמת הרבה דוגמאות עם מה אתה צריך להתמודד? תן לנו סיפור אחד עופר.

עו"ד עופר שחל: היום אני חושב שיהיה לי סיפור מאוד מאוד נחמד, אבל הוא גם משקף איזושהי בעיה בבית משותף. אני מדבר על בית משותף, מגדל של איזה 60 דירות לפחות אם לא 80. בית מסודר שומר. בכניסה אנשים משלמים מאות שקלים כל חודש יש שם ועד שרואה בזה שליחות וואו, הכל מתנהל טיפ טופ. אתה נכנס — יש ריח יותר טוב מהבית שלך. המעלית מבריקה. יש בתים כאלה עם גינון מדהים.

עמיר: יש לי את הכתובת.

עו"ד עופר שחל: ויש גברת מרכזית אחת שאני אומר את זה בחיבה עליה שהיא נותנת את כל כולה. היא נבחרת כל שנה, פשוט אין בלעדיה. היא באמת נותנת את כל כולה לבית, וזה סיזיפי. ואז קורה מקרה: משפחה שבאה ומתלוננת שהיא סובלת בצורה קיצונית מריח עישון מיוחד, לא מזוהה. באה נציגת הוועד — שנסעה לאמסטרדם לא מעט — וזיהתה. קנאביס רפואי, ודרך אגב רפואי באמת. והיא אומרת מה אני יודעת מה זה? זה וויד, זה וויד. אני יודעת מה זה. אני הייתי באמסטרדם. היא יורדת אליהם, ושם יש שוכרים. ומה לעשות, האישה של מעשן הוויד אומרת לו: אתה מעשן, חבוב — אתה מעשן בחוץ.

עמיר: לא בבית.

עו"ד עופר שחל: אתה בחוץ. ויש לו מרשם. אבל אתה לא יכול להגיד לדיירים למעלה להיות בחדרים סגורים. הם כינסו אסיפה על הוויד ובאו וקיבלו החלטה של רוב גורף עצום שאומרת שלא מעשנים וויד ברחבי הבניין, כולל במרפסות. עכשיו האם זה חוקי או לא? מה שאני שמעתי וסקרן אותי מאוד זה שהוא רוב הזמן לוקח היום שמן רפואי קנאביס בשמן וזה לא טוב לו כל כך והוא לא אוהב את הפיתרון. הוא אולי מעשן בגינה, אבל לשמן הזה אין ריח. עכשיו האם זה חוקי או לא? אני חושב שכן. אני חושב שכן, כי יש לנו החלטות בבתים משותפים שנוגעות אפילו לרחבי הדירה הפרטית. למשל במרפסת אתה לא יכול לשים כל מה שאתה רוצה. מקרר גדול זה פוגע בחזות החיצונית.

עמיר: נכון?

עו"ד עופר שחל: מנוע של מזגן יש, יש דברים ולכן אני אומר זה מקרה שלא נבחן בבית משפט עדיין.

רותם: כן.

עמיר: הוא לא יראה.

עו"ד עופר שחל: הבחור לא לא זה זה מתנהל ככה. אז זהו, זה הסיפור. אז כל עוד זה לא יגיע לסיגרים מקטרות ויפגע בי אז זה בסדר. אבל זה מקרה נורא נורא נחמד.

עמיר: אני הייתי בטוח שהוא יותר מפחד מהאישה וימשיך לעשן בזה.

רותם: אבל מעניין מאוד. אני חוזרת למה שאמרתי כבר. הפרק הזה מרגיש לי שהיום להיות בוועד בית של בניין עם 60 70 80 דירות, שזה עוד כלום. צריך איזשהו יועץ משפטי צמוד לדעת את החוקים, לקחת עורך דין, להתייעץ ולהוסיף עוד טיפה כסף כדי שיהיה לך את האופציה הזאת כבת בית. להתייעץ משפטית כדי לא להיות חשוף לתביעות. עורך הדין עופר שחל, מומחה לבתים משותפים, פינוי בינוי, מחבר הספר המדריך השלם לבית המשותף. תמיד כיף לארח אותך. סיפורים צבעוניים. תודה רבה. מקווים שאתם גם השכלתם קצת משפטית על איך לקבל החלטות בבניינים משותפים. עמיר בר-עוז. תודה גם לך. אנחנו סיימנו, ניפגש ונשתמע. פרק נוסף של קומת ביניים, לא לפני שנודע למפיק שלנו אבי בליקי לצלם שלנו דניאל רוטמן ולתכנית שלנו מאיה קנולר. תודה לכם שהאזנתם.