רותם: שלום לכם וברוכים הבאים לפרק נוסף של קומת ביניים. הפודקאסט שמכנס תחת קורת גג אחת את עולם ועדי הבתים וניהול בתים משותפים בישראל וכל מה שיש ביניהם. איתי כרגיל. עמיר בר-עוז, מנכ"ל ובעלים של בר-עוז המרכז לביטוח בתים משותפים. שלום עמיר. שלום.
עמיר: שלום רותם.
רותם: כיף להיות איתך פה. היום אנחנו מתמקדים בנושא שהוא לכאורה מצד אחד מרגש ומהצד השני הוא גם כואב. ואני אספר לך את זה דווקא מסיפור שקרוב אליי אחותי. אחותי חיכתה תקופה ארוכה, אפילו שנים להיכנס לדירה החדשה שלה מקבלן בפרויקט, לא משנה איזה בבת ים קיבלו סוף סוף את המפתחות, גם זה לקח. הרבה זמן. נכנסו לדירה. אני מגיעה פעם ראשונה לבקר את אחותי בדירה. אני אומרת וואו, איזה יופי, דירה בבניין חדש מקבלן. איזה יופי, אני אגיע לבניין. אני מגיעה לאתר עבודה.
עמיר: אתר בנייה, אתר בנייה.
רותם: המעליות עדיין מכוסות בקרטונים. עדיין מנקים לי את הקומות. החניון מלא גושי בטון ובלוקים. ואני אומרת רגע רגע, מה קורה פה? היא נכנסה לדירה שהבניין עוד לא גמור. יש משהו ברגע הזה של קבלת דירה מקבלן — אירוע שמצד אחד חגיגי ומצד שני סופר מורכב.
עמיר: חד משמעית. אני גם חוויתי את זה על בשרי. בשנת 2012 נכנסנו לדירה שאנחנו גרים בה כיום וכל מה שאת מתארת קרה. זאת אומרת, הקבלן לא מסר את כל הדירות ביום אחד, אלא רק חלק מהדירות נכנסו. אבל כל מי שמקבל דירה אולי אין לו בכלל מקום לגור, כי הוא כבר מתח את השכירות כמה שיכול והוא חייב להיכנס. וכמעט כל מי שמקבל דירה היום מכניס חברת מטבחים ועוד איזה שהוא שיפוצניק קטן ויש כאלה שמגדילים לעשות ומכניסים שיפוץ גדול של חצי שנה. ומה שקורה זה שהבניין מתחיל להיות סוג של תחנת רכבת של בעלי מקצוע, שאתה אפילו לא יודע אם זה מטעם הקבלן, זה מטעם היזם. בעלי הדירות זה השכן, זה השיפוצניק של השכן. כאוס אחד שלם. אני יכול להגיד לך שבבניין שלי, בניין של יותר מ-40 דירות. כשנגמר האירוע, והוא לקח קרוב לשנה וחצי. הוועד נאלץ לאסוף כסף מכל דירה כדי לשפץ את הלובי שממנו נכנסו כל הספקים כי הכל נהרס. וואו, פשוט הכל. הכל היה שרוט. הכל היה שבור, אני חושב ששיפצו את הכניסה בלמעלה מ-150 אלף שקל ואני אקח אותך למקרים יותר קשים, שזה לא רק הבניין שאת נכנסת לשכונה חדשה בונים שכונה חדשה. זה לא משנה באיזו עיר באור יהודה בקריית.
רותם: אתא במקרה של אחותי.
עמיר: יש.
רותם: בניין עומד ומסביב.
עמיר: ומסביב.
רותם: מלא בניינים.
עמיר: בדיוק אז אתה מגיע. אתה מגיע לאזור של אתר בנייה. הבניין שקנית בו, או שניים, מתחילים להתאכלס, וכל מה שמסביב זה אבק אחד גדול ובעיות. ובדיוק בשביל זה אנחנו מארחים את.
רותם: עדי מדליה, עורך דין, מייסד ובעלים של חברת י.מ. ניהול. כי באמת אנחנו רוצים לדבר, ואנחנו מבינים שמה שקורה בחודשים הראשונים של בניין חדש זה יכול להשפיע על השנים קדימה, על התחזוקה, על העלויות, על הבעיות שיש בבניין, למשל עשור קדימה. קצת נספר על עדי. מדליה הוא אחד מבעלי חברות הניהול הוותיקות הוותיקות.
עמיר: אני מכיר את עדי כבר 30 שנה
רותם: כן. החברה שלו פועלת כבר 29 שנה.
עמיר: מחולון, כשהיינו במשרד של 50 מטר.
רותם: החברה פועלת באזור המרכז, השפלה, השרון ונתניה, ומנהלת כיום כ-160 מבנים. יש שם בתים משותפים, מבני מסחר ועוד ועוד. ובאמת ותיק בעל ניסיון והאיש לדבר איתו בעצם על הדבר הזה. קודם כל עדי, תודה רבה שאתה פה. תודה רבה שהגעת לפודקאסט שלנו. למה בעצם רגע קבלת הבניין הוא רגע כל כך קריטי?. ואני אוסיף לשאלה הזאת איך אפשר להפוך אותו לפשוט יותר עם כמה פעולות חשובות בהיערכות מקדימה?
עו"ד עדי מדליה: אז קודם כל הוא לא קריטי, הוא טראומטי.
רותם: נכון, הוא באמת טראומטי.
עו"ד עדי מדליה: צריך להבין שכל ההיערכות חייבת להיות חצי שנה מראש עם הקבלן. ממש להבין שיש כאן אינטרסים מנוגדים. הקבלן — מה הוא רוצה? למסור. גמרתי, אני יוצא, מכאן זה שלכם. לעומת זה הדיירים מה הם רוצים להיכנס לדירות? הם לחוצים, הם משלמים שכירויות. אז רגע — תנשמו, תקימו ועד, נקרא לו ועד זמני. לצורך העניין שלושה דיירים שמחזיקים את כל העגלה הזאת של ה-100 ומשהו דיירים תקימו קבוצת וואטסאפ, תעשו ישיבות.
רותם: תבינו מה שאני שואלת. רגע, שאלת תם אבל איך? כאילו איך? איך? איך דיירים שעוד לא נכנסו אפילו לבניין.
עו"ד עדי מדליה: הולכים מהקבלן.
רותם: מכירים אחד את השני, מקימים קבוצה? ועוד שאלה: אני הייתי מתרחקת מזה — למה שאקח את כל הבניין הזה על הראש שלי?.
עו"ד עדי מדליה: יש עניין.
עמיר: עוד לפני האכלוס בדיוק.
עו"ד עדי מדליה: אבל תקשיב, יותר מזה, הם צריכים לבוא לקבלן ולהגיד תראו, אנחנו רוצים כרגע להקים ועד זמני. זה אינטרס גם של הקבלן שאיבד זמנית את.
רותם: רשימת הדיירים הצפויים.
עו"ד עדי מדליה: הוא לא ייתן לה, הוא לא ייתן. הוא מראש יגיד אין בעיה, אני אקים לכם ועד זמני. ואת מי הוא לוקח את השלושה? אנשים שהם אנשי שלומו, שהוא מבטיח להם הבטחות מפה עד להודעה חדשה. אז לא — לקחת את הרשימות, לכנס ישיבה, לקחת איזה אולם או משרד לא משנה מה, ולהסביר מה צריך להסביר. צריך להסביר שצריך חברת ניהול. צריך לעשות מכרז מסודר עם חברות ניהול, לבחור חברת ניהול רצינית וטובה. הנה, לא אני — מישהו אחר, זה בסדר, אני לא עובד עם קבלנים — ולהיערך ליום הראשון. היום הראשון זה יום מסירת הבניין. מסירת הבניין היא תהליך שלוקח לפחות שניים-שלושה סיורים. כל סיור לפחות חמש שעות אם לא שש ולא שבע ולא שמונה. ועולים מלמעלה עד למטה ורואים את כל הפגמים שיש בבניין. אבל מה אנחנו בעצם רואים? פגמים אסתטיים אז אנחנו גם צריכים מהנדס שיהיה איתנו. הקבלן לא מסכים למהנדס. הוא לא מסכים שמהנדס יהיה נוכח בזמן הסיור.
רותם: לזכור את זה ולהגיד אני לא מוכן. אוקיי.
עו"ד עדי מדליה: אז אין בעיה. אני נותן לך.
עמיר: עכשיו לעשות את זה אחר כך.
עו"ד עדי מדליה: כן, אני נותן לך עכשיו טיפ זהב לכל מי ששומע.
רותם: אוקיי.
עו"ד עדי מדליה: כשאתה מקבל את הטופס שאתה צריך לחתום עליו בסיור, רשום שם מה לא בסדר בקומה הזאת ובקומה הזאת. והקבלן אומר לך אני אתקן את הכל. 'אל תדאגי רותם, אני אתקן את הכל' — תרשמי משפט מפתח: כפוף לדוח מהנדס שיוגש בהמשך.
רותם: מגן על עצמך אם.
עו"ד עדי מדליה: הקבלן לא מסכים אז לרשום יוגש דוח ליקויים מקביל. זה הכל. למה ככה. לא לרשום דוח מהנדס דוח ליקויים מקביל. זה לפחות שומר לך משפטית על הזכות למסור דוח נוסף, כי בהתחלה אנשים לא מורגלים לעשות 8 שעות סיור בבניין. אחרי שיש את שני הדוחות האלה — מקווים לטוב. אבל מה זה לקוות לטוב? אנחנו שולחים את הדוח ועכשיו אנחנו צריכים מישהו שיפקח על התיקונים.
רותם: אם אין לך חברת ניהול, מי מפקח בדיוק? אף אחד.
עו"ד עדי מדליה: אז באים אנשים ואומרים 'אני מפקח מטעם הדיירים' — אבל בפועל אף אחד לא מפקח. ויותר מזה, בוא נלך טיפה אחורה. קיבלת את הבניין — יש תיקי מערכות. זה לא צחוק הדבר הזה. אנשים נוטים לחשוב 'קיבלתי 4 תיקים, איפה אשים אותם?'. אמיר רוזנבלום — לא עמיר שלנו, אמיר השני, איש יקר — דיבר באחד הפודקאסטים כאן ואמר שאפילו אין חדר לחברות ניהול. אז איפה ישמרו את זה? פעם היו שומרים את זה אצל נציג הוועד, אבל נציג הוועד מתחלף והתיקים האלה נעלמים. על זה קבלנים בונים. הם לוקחים את הזמן והזמן פועל לטובתם. עוברת שנת הבדק אחרי זה או תקופה מסויימת. אחרי זה מתחלף הוועד לתבוע. היום קבלן זה בין 30 ל 50 אלף שקל. רק לשלם אין את הכסף הזה. תביעה של קבלן.
רותם: לוקח שנים יעשה את זה. רוב הסיכויים שמה שנקבל זה חברת ניהול שהקבלן מביא מטעמו, עם אינטרסים משותפים לו, שבסוף לא רואה את האינטרס של הדיירים.
עו"ד עדי מדליה: יש היום אפשרות להביא חברת ניהול אפילו לשנתיים של הסכם 24 חודשים. אין בעיה, לפעמים זה מה שיש. ובדרך כלל, כשדייר קונה דירה הוא לא מסתכל על האותיות הקטנות וגם עורך הדין שלו לא אכפת לו כל כך. אם רשום שם חברת ניהול ודמי ניהול וכדומה. אני לא נכנס לזה — אבל לפחות לנסות להגביל את סוגיית היציאה. כלומר, שאם אתם לא מרוצים תוכלו ברוב רגיל, כפי שהחוק מאפשר, לבחור חברת ניהול אחרת בכל שלב במהלך 24 החודשים האלה. אז זה בסדר, כי יכול להיות גם שהקבלן יביא חברת ניהול וואלה היא תהיה טובה.
רותם: כן.
עמיר: אני רוצה לקחת שלב אחורה. בוא אני אתן לזה כותרת: סוף מעשה במחשבה תחילה. זאת אומרת, אם ועד לא התארגן חצי שנה לפני כניסת הבניין אז הכאוס יהיה יותר כואב ויותר עוצמתי ובתהליך הזה של להתארגן לפני כניסה לבניין צריך לפתוח חשבון בנק. צריך להקים איזה שהוא או קבוצת וואטסאפ או לרכוש כלים היום טכנולוגיים שמחליפים את האמצעים האלה. ויש היום כלים. כבר דיברנו עם כמה חברות ואנחנו בעצמנו מייצגים חברה אחת כזאת. את OXS פינטק עם המוצר דינג, אז יש מספיק. יש מספיק מוצרים היום בשוק דיגיטליים שמאפשרים לשמור את הכל בצורה דיגיטלית. אבל מכל הדברים שצריך להכין לפני שמגיעים ליום האכלוס, אני רוצה לדבר על שני נושאים שמבחינתי הם הכי חשובים. אחד — הביטוח, שקרוב לליבי: צריך לרכוש ביטוח לחברי הנציגות למרות שעוד אין פוליסה לבניין. אנשים לא חושבים על זה. ברגע שהתארגנו בתור נציגות ואתם מקבלים החלטות. חלק מהדיירים העתידיים יכולים לתבוע אתכם. אז לעשות על זה כוכבית וליצור קשר או איתנו או עם הסוכן שלכם. יש לזה פתרונות. הדבר השני והכי חשוב מבחינתי זה להתייחס לתקנון מוסכם לפני האכלוס. אנחנו כל הזמן מדברים פה על החוקים. האם זה חוקי? איך משלמים את מיסי הוועד? מותר לו לעשות וכל עורכי הדין — גם עורך הדין שחל וגם רז חיימוביץ' — שמופיעים אצלנו בפרקים הם אומרים דבר ראשון: האם יש תקנון לבניין? אם יש — הולכים לתקנון. אין תקנון — הולכים לחוק המקרקעין. חבר'ה, חוק המקרקעין הוא הבסיס. אל תשאירו אותו שיהיה הבסיס היחיד שלכם. תעשו ישיבות, תעשו החלטות. מותר להשתמש בחדר דיירים? למי? האם יש עלות שימוש? קנסות? אנחנו כל הזמן מדברים על זה — אפשר לתת קנסות או אי אפשר. תכניסו לתקנון כללי התנהגות בבניין. דייר שחוסם עם הרכב שטח ציבורי יכול לקבל קנס כפי שייקבע על ידי הנציגות עד 750 ₪ צמוד למדד לתאריך זה וזה וזה. חבר'ה, כשזה כואב בכיס וזה חוקי ככה מחנכים אנשים.
עו"ד עדי מדליה: אני יכול להרחיב לך.
עמיר: ובשביל זה אתה לא יכול להגיד תנו לי תקנון כמו שאתה נכנס לחנות ואתה פשוט לוקח איזה שהוא ספר. צריך לשבת עם חברת הניהול, לשאול שאלות ולהבין איפה אתם מחליטים לגעת בתקנון ואיפה לא ולייצר אותו לפני שנכנסים לבניין.
עו"ד עדי מדליה: אבל רגע, דקה. נכנסנו, קנינו, עשינו סיור, בדקנו וראינו. חשוב לדעת בסיורים האלה יש המון המון בעיות. למשל, צריך להסתכל האם יש בעיות של נזקי מים במעליות שהיו עוד מתקופת הבנייה. מי כמוך יודע.
עמיר: חד משמעית.
עו"ד עדי מדליה: וישב כאן אני חושב גם.
עמיר: שרון. שרון יועץ? כן.
עו"ד עדי מדליה: אין כמעט בניין שבונים אותו, שאין הצפה. כל החדר מעליות, כל הפירים הכל מוצף. זה הכל קורוזיה. טיפ לכל מי ששומע בהסכמים של חברות המעליות יש החרגה. רשום קורוזיה לא נכללת בשירות החלפים.
רותם: כי הם יודעים את ה 99.
עו"ד עדי מדליה: אחוז מהבעיות קורוזיה.
עמיר: יותר חמור מזה. היזם והקבלן לפעמים גם היזם לא יודע כי היזם מקים מגדל והוא סוחר קבלני ביצוע. הקבלן ביצוע עכשיו הייתה הצפה לפיר המעלית. אז הוא הולך, שואב, נגמר, שואב, נגמר. מבחינתו של היזם בכלל לא יודע כמה שנים עכשיו. עכשיו מה שבעצם אני אומר שכשהם מקבלים בניין ופה זה חלק, אני אשמח שתדבר על זה על בניית תקציב. חלק מהחצי שנה הזאת. איך בונים תקציב למגדל כזאת למגדל כזה? לא רק לשוטף, גם לשנה הראשונה כדי לבדוק.
רותם: בוא נדבר רגע לבדוק.
עמיר: את כל מה שלא ידעת.
רותם: אז רגע.
עו"ד עדי מדליה: אז אני מזמין.
רותם: נלך ליום המסירה.
עו"ד עדי מדליה: למסירה. אני מסביר לכל הוועדים תבנו תקציב. בתקציב הזה תיקחו בחשבון שיש מערכות אלקטרו מכניות מטורפות. דיברתם על זה בפוסט? עכשיו יש בערך משהו כמו 10, 12 13 דברים שצריך לקחת אותם בחשבון. מן הסתם רוב חברות הניהול יודעות את זה, אבל הן באות ואומרות לא, לא צריך לתקצב את זה, כי הקבלן נתן. יש שנת אחריות, אבל יש הבדל בין אחריות לבין תחזוקה. איפה הנפילה? אם לא החזקת את המערכת ויש עכשיו תקלה. הקבלן מתנער מאחריות. אין אפשרות לחסוך.
רותם: תמנה לי את הטעות הכי גדולה שאפשר לעשות בצומת הזה שנקרא מסירה.
עו"ד עדי מדליה: כשאתה מוסר בניין צריך שילוב של חברת ניהול מקצועית.
רותם: אני רוצה להוסיף פה עוד נקודה: חשוב לא ללכת ישר על חברה אחת, אלא לעשות השוואה.
עו"ד עדי מדליה: לבדוק מספר הצעות מחיר.
רותם: מספר הצעות מחיר. לא להתפתות ל הכי זול. תזכרו יש חוק כזה יבש לפעמים הזול מאוד הוא יעלה ביוקר הרבה.
עמיר: פעמים דרך ההצעות אתה לומד אילו הוצאות תחזוקה הולכות להיות פה ולכן לקחת יותר מחברה אחת כדי ללמוד ולהקשיב. זאת אומרת, דווקא אלה שנותנים לך את ההצעות היקרות לשאול למה? אבל אם ההצעה היקרה כוללת ליווי של מהנדס בשנה הראשונה, שכירת יועץ מעליות, שכירת מהנדס, מהנדס בניין ולעשות לך את הבדיקות כי מסבירים לך שזה לטובת כלל בעלי הדירות. מה שלא תעשה עכשיו — יהיה לך מאוד קשה להוכיח אחר כך. אז יש לזה משמעות. למה זה יותר יקר?
עו"ד עדי מדליה: כן, תראי, יותר מזה, כשאתה בונה תקציב לבניין יש את הדברים הבסיסיים שכל חברות הניהול צריכות להתייחס אליהם — מערכות אלקטרו-מכניות וכדומה. גם סביר להניח שרוב המחירים יהיו די דומים. אבל איפה ההבדלים? ההבדלים הם בדברים הקטנים. למשל אתה צריך להציע שיהיה תקציב למצלמות. אתה צריך להציע שיהיה תקציב גם לחיפוי המעלית — החיפוי המזעזע שהקבלן שם, אפשר להחליף אותו בחיפויים דקורטיביים — כי חייבים חיפוי לפחות בשישה-שבעה החודשים הראשונים.
עמיר: פה בדיוק נכנס התקנון. עזבי את השנה הראשונה — אנשים מוכרים דירות, קונים, משפצים. אתה רוצה שיהיה בתקנון גם מה החובות שחלות על דייר שרוצה לשפץ את דירתו, גם בעוד עשר שנים — האם הוא צריך לעשות ביטוח וכדומה
עו"ד עדי מדליה: אין בעיה עם התקנון — עורך הדין שחל וכולם אומרים אותו דבר. אבל יש בעיה. אתם צריכים להבין מתי רושמים תקנון? אתה יודע שאתם רושמים את הבית כבית משותף?
עמיר: נכון, אבל מגדירים אותו לפני ארבע שנים אז.
עו"ד עדי מדליה: צריך לדעת מה לבקש. תקנון מוסכם זה משהו שיירשם בעוד שנים. בינתיים יש תקנון מצוי שחל על כל הבתים במדינת ישראל, אבל התקנון משנת 69 הוא לא מותאם היום לבתים החדשים. אז מה עושים היום? יש שתי אפשרויות. אפשרות אחת זה שאם יש קבלן נורמלי באים אליו ואומרים לו בדיוק את מה שעמיר אמר.
עמיר: מראש.
עו"ד עדי מדליה: מראש: אנחנו רוצים התייחסות לרכבים חשמליים, לקורקינטים, לקנסות. יש בניינים — לא אנקוב בשמות — שיש להם תקנונים מאוד מפורטים.
עמיר: והקנס גם יכול להיות 100 ₪ סמלי. לא צריך להשתולל.
עו"ד עדי מדליה: ברגע שאתה עושה עכשיו תקנון ואתה אומר אתה רוצה עכשיו לשפץ דירה? אין בעיה. צ'ק ביטחון 5,000 ₪ — זה כלום. אתה רוצה לשפץ את הדירה? אין בעיה. אני רוצה קודם כל לראות את הביטוח של הקבלן. נכון, אני רוצה לדעת איך אתה נכנס ואיך אתה יוצא, ואני בכלל לא רוצה שתיכנס למעלית.
עמיר: אם זה לא בתקנון, אני יכול לשמוע ולא לעשות את זה. ואם זה בתקנון — אתה יכול לאכוף.
עו"ד עדי מדליה: עכשיו מה עושים כשאת מגיעה לסכום הזה?
רותם: מנסחים יחד עם חברת ניהול?
עמיר: רגע, רגע, אם הקבלן.
רותם: והקבלן?
עו"ד עדי מדליה: אוקיי, עכשיו תראי מה עושים כדי להימנע מהסיטואציה המשפטית שהיא קצת מורכבת להגיד תקנון זה משהו אמורפי כזה? כן. באים ואומרים לקבלן אנחנו רוצים את הנקודות האלה והאלה שתכניס לנו כרגע. ואז באסיפת דיירים הראשונה.
עמיר: מאשרים.
עו"ד עדי מדליה: מאשרים את זה וזה הופך להיות דה פקטו תקנון הבניין. כי אחרת אם תלכי למפקחת על המקרקעין בתביעה היא תגיד לך. אבל הבניין לא רשום בכלל ואין לו תקנון. אז מאשרים את.
עמיר: זה עם הזמנים האלה, עם האספה.
רותם: אז התייחסנו פה קודם כל לכמה שההיערכות המוקדמת חשובה: הקמת ועד בית, חברת ניהול שמלווה.
עמיר: וגם להבין שלפעמים בניינים מפספסים את הביטוח מהיום שקיבלו את הטופס.
עו"ד עדי מדליה: אני אתן דוגמה מהעולם של עמיר.
עמיר: נכון.
עו"ד עדי מדליה: נכנס עכשיו מוביל לבניין ואין כמעט מגדל שזה לא קורה.
רותם: עם המים בחניון והוא.
עו"ד עדי מדליה: לא בחניון.
עמיר: בלובי, בלובי.
עו"ד עדי מדליה: בלובי ספרינקלרים. אבל את יודעת מה? בואי נניח בלובי זה עוד החלק הקל, כי מהלובי יש לו מקסימום שתי קומות למטה של פיר. בואי נניח שהוא עלה לקומה 18, יצא מהמעלית, ואיכשהו פוצץ את הספרינקלר. שני דברים קורים: אחד, אף אחד לא יודע לסגור את זה, אז צריך חברת ניהול מקצועית שגם תיתן נהלים. איך סוגרים את הספרינקלרים? איפה הוא נמצא בארון?
רותם: שמישהו ידווח שיש דליפת.
עו"ד עדי מדליה: גז לפני הדיווח? סגרתם? עכשיו יש נזק? אתה צריך מישהו כמו עמיר.
רותם: נכון.
עמיר: הקבלן מתנער מאחריות כי הוא כבר מסר את הבניין. מי שגרם את הנזק זה המוביל. המוביל בדרך כלל אפשר להיכנס לאתר שלנו של בר-עוז. יש שם שני סרטונים של אירועים, בדיוק מה שעדי מתאר. את פשוט רואה שדקה אחרי שהספה נותנת מכה — נגרם הנזק.
עו"ד עדי מדליה: כמויות של מים.
עמיר: הוא מבין את הסיטואציה, ואת רואה איך שני החבר'ה האלה לוקחים את הספה ונעלמים, יוצאים מהבניין ובורחים. יואו. זאת אומרת, אבל הקבלן אומר זה לא אני. אני מסרתי בניין. אני מסרתי לך רכב חדש. זה שעכשיו מישהו בא ושרטט לך אותו. מה את רוצה? מה את רוצה? זה מקשר.
עו"ד עדי מדליה: אותנו.
עמיר: להיערכות.
רותם: חתיכת אירוע.
עמיר: ולכן צריך לבטח מראש ולא בדקה ה-90 — 'נכנסנו לפני שבועיים ועכשיו נתחיל לבדוק הצעות מחיר'.
עו"ד עדי מדליה: אני אדבר בשבחו של האדם שיושב כאן וזה חשוב לומר, אמר לי עמיר לא פעם ולא פעמיים אין כסף לבניין. הרי בהתחלה לפעמים אין קופה ולא כולם עושים את מה שאנחנו אומרים ולא נערכים חצי שנה מראש.
רותם: מה נורא נורא.
עו"ד עדי מדליה: קחו חברת ניהול, אין לנו כסף. עוד לא התחלנו את הגבייה כי אנחנו מתחילים גבייה, רק שיהיו 60 70 אחוז מהדיירים ואנחנו רוצים שתתחיל לעבוד עכשיו. מרימים טלפון לעמיר.
רותם: מבקשים מה עמיר והביטוחים.
עו"ד עדי מדליה: תעשה לי בבקשה.
עמיר: ביטוח אנחנו מאפשרים לבניינים. תעשה לי ביטוח לדחות את התשלום בכמה חודשים עד שהם מתארגנים ועושים. עמיר.
עו"ד עדי מדליה: עמיר צדיק! הוא עושה ביטוחים.
עמיר: לא צריך.
עו"ד עדי מדליה: לא זה חשוב להגיד הוא עושה ביטוח בלי כסף. כרגע ישלמו לו. אבל הדבר הזה הוא חשוב. אז יש לך סוכן טוב ויש חברת ניהול. עכשיו טיפ נוסף: נניח שיש נזק מים, וחברת המעליות. אני לא יודע אם את מכירה את התחום. משנת 2012 התחלף תקן המעליות — הישנות אאוט. המעליות היום חכמות, בלי חדר מכונות וכדומה. לא ניכנס לזה, אבל חוזים דרקוניים נכון, אי אפשר לצאת מזה. נזק במעלית יכול להגיע בלי בעיה לרבע מיליון שקל. יואו מאיפה תביאו את הכסף?
רותם: מאיפה?
עו"ד עדי מדליה: בעיה?
עמיר: דיברנו על זה: מי שמתקצב בית חדש, מגדל, 20 דירות ואפילו 10, חייב להכניס למסגרת התקציב את כל מה שדיברנו קודם מבדיקות בטיחות מביטוח ולהבין שמערכות מתיישנות מה שמתחילים איתו רק הולך וגדל העמיסה הוועד רק יעלו ולכן עדיף גם בשנה הראשונה שזו המלצה שהרבה פעמים אתה נותן אותה ללקוחות לדבר.
רותם: השנה הראשונה גם.
עו"ד עדי מדליה: מייקרים את הכל.
עמיר: לא לתמחר. צופה פני עתיד את המינימום בדיוק.
עו"ד עדי מדליה: שלוש שנים קדימה. אני אתן לך דוגמה נוספת כן, כשאתה מקבל בניין שישה חודשים ראשונים, אפילו היום זה מגיע ל 12 חודשים, אבל שישה חודשים ראשונים לפי חוק אתה לא משלם על המעליות. מה עושות חברות ניהול? לא מתמחרת את זה? אני מתמחר את זה.
רותם: הכסף שיישאר בקופה כדי שזה לא נשאר.
עו"ד עדי מדליה: הוא לא נשאר.
עמיר: לדיירים אחרי שנה במקום 350. אתם צריכים עכשיו לשלם 450. אבל אם כבר מראש לגבי 450. נכון לא יגידו כלום.
עו"ד עדי מדליה: נכון, יש לי בניין שמחר יש בו אסיפת דיירים. בניין בשכונה יוקרתית, אנשים שמרוויחים הרבה כסף, שלא העלו את מיסי ועד הבית חמש שנים — ניהול רשלני של הוועד. מחר הם אמורים להעלות ב-20 אחוז, וכבר יש צעקות בבניין על מנת פלאפל. אותו דבר בבניין חדש: צריך להבין שכל שנה לפחות מצמידים את זה למדד. חברת חשמל מעלה, חברות מעליות מעלות, וחברות הניקיון פועלות לפי חוקי העבודה. כמעט כל שנה זה חמישה אחוז תוספת לעובדים. ואם ועד בית לא עושה את זה הוא מפר חוק — לוועד בית יש חובה לבדוק תלושי משכורת, לקבל אישור רואה חשבון שהעובדים, למרות שהם עובדי קבלן בכלל לא קשורים לוועד הבית. הם מועסקים על פי חוק. אם אני מחזיר אותנו אחורה — הכל בנוי על ועד חזק ומבין, חברת ניהול, מהנדס. התעסקות בשנה הראשונה, ככל שהיא תהיה טובה, מורידה את הקשיים ואז יש לך זמן להתעסק באסתטיקה, להתעסק בטיפוח של הלובי, להתעסק באספת דיירים, ולהסביר שבשישה החודשים הראשונים כל הכסף שאנחנו חוסכים על המעליות — עשרות אלפי שקלים — יושקע בחזרה בבניין.
רותם: אנחנו נתחזק אותו. אנשים חייבים להבין כאלה שקונים עכשיו דירה חדשה מקבלן שהם מה לעשות. נכון, הוצאתם הרבה מאוד כסף כדי לקנות דירה חדשה מקבלן.
עמיר: אתם כאלה.
רותם: אבל אתם חייבים להבין שגם לתחזק את הדבר הזה עולה כסף. ואם לא תשימו את הכסף הזה ותעשו את ההערכה המוקדמת, אתם תשלמו רק הרבה יותר בעתיד על בעיות תחזוקה.
עמיר: אתם קהילה, ואף אחד לא יעשה בשבילכם שום דבר. אם לא תתארגנו, ולא יהיו אנשים טובים שיתנדבו לוועד וייקחו את הנטל וינהלו אותו — זה ייראה איך שזה ייראה. אם ינהלו את זה, וכמה שיותר מוקדם, זה ייראה מצוין.
רותם: אז אמנם בניינים גבוהים הם קרים, גדולים ומנוכרים, אבל שמעתם את עמיר אתם צריכים להיות חמים, מלוכדים וקהילתיים כדי להתמודד עם הדבר הזה.
עו"ד עדי מדליה: יש גם תקן ישראלי לניהול בתים, שפשוט אף אחד לא עובד לפיו. אבל אני אתן לך דוגמה נוספת שהיא מאוד חשובה.
רותם: אחרונה לפרק שלנו.
עו"ד עדי מדליה: בבניינים שבונים עם שיש ואבן, החיפויים נוטים ליפול אחרי מספר שנים. מה צריך לעשות? חברת ניהול נורמלית עושה היום בדיקה. אם תביאי סנפלינג — יום של גולש עולה 4,000–5,000 ₪. אין את הכסף הזה — לוקחים משקפת, והיום אנחנו משתמשים ברחפנים, מעלים רחפן ומסתכלים. למה? כי מספיק שאת רואה משהו שהוא לא בסדר. עכשיו אם אני רואה משהו שהוא לא בסדר אני ישר שולח הודעה לקבלן. יש לי הודעות מוכנות לכל הקבלנים. את יודעת כמה כסף אני חוסך בצורה הזאת?
רותם: אני מניחה שמאות.
עו"ד עדי מדליה: אלפים תביני שעכשיו סיימתי פרויקט בראשון.
עמיר: מיליון 800. אני אתרגם את מה שעדי אמר: ברגע שנשלחת הודעה בזמן ליזם, זה עוצר את המנגנון של 'אני כבר לא אחראי על זה' זאת אומרת, ברגע שעדי הביא את הצילום עם ההוכחה שיש בעיה באבן הזו והזאת, גם אם עכשיו יהיה הליך מול אותו יזם קבלן.
עו"ד עדי מדליה: יוכל.
עמיר: להגיד הוא לא יכול להגיד כבר בניתי את הבניין הזה ב 2010.
עו"ד עדי מדליה: מנגנון ההתיישנות נעצר, ומפה אתה ממשיך הלה. עכשיו זה קשור גם לחניונים שנותנים היום קבלנים. חניון אפוקסי חניון אפוקסי הוא מדהים, הוא יופי מדהים לבנייני משרדים. לא לבניין מגורים עם 22 דיירים נכון לתחזק אותו. אם תיכנסי אפילו את תגידי לתחזק ים של כסף. אין את הכסף הזה. ואחרי שנה-שנתיים החניון הזה נראה כמו חורבות.
רותם: יפה. טוב, יש עוד באמת כל כך הרבה דוגמאות לתת, אבל אני חושבת שהמסר המרכזי הוא שבעלי דירות בבנייני קבלן חדשים צריכים לנצל את הכוח שלהם מבעוד מועד, עוד לפני שהם נכנסים לדירות. להיערך לדבר הזה כדי למנוע בעיות בהמשך וכדי שהכניסה הזאת, שהיא גם ככה מאתגרת לדירה חדשה מקבלן, תהיה קצת פחות מאתגרת וקצת יותר חלקה. עדי מדליה, עורך דין, מייסד ובעלים של חברת י.מ. ניהול. תודה רבה שהגעת לפודקאסט שלנו. עמיר תודה גם לך. תענוג. תמיד נודה כמובן למפיק השידור שלנו אבי בליקי, לצלם דניאל רוטמן ולטכנאית מאיה קנולר. תודה לכם שהאזנתם או צפיתם. אנחנו סיימנו. נשתמע בפרק הבא.
