רותם: ברוכים הבאים לעוד פרק של קומת ביניים. הפודקאסט שמכנס תחת קורת גג אחת את עולם ועדי הבתים וניהול בתים משותפים בישראל וכל מה שקורה ביניהם. ותאמינו לנו, יש הרבה דברים שקורים ביניהם. שלום עמיר בר-עוז, מנכ"ל ובעלים של בר-עוז המרכז לביטוח בתים משותפים. מה העניינים? בסדר, אני רוצה להתלונן. איפה תיבת התלונות של ועד הבית? יש לי תלונה אחת, רק אחת, ספציפית להיום. כבר שבועות אני ודיירים נוספים בבניין מתכתבים בקבוצת הוואטסאפ — יש רעש מחדר המשאבות, כבר כמה שבועות.

עמיר: כמו טרקטור. הטרקטור עובד.

רותם: בדיוק, לא צריכה להסביר את הרעש. מי שיודע יודע. יש ועד בית לבניין, כמובן, ואגב זה לא אף אחד מהדיירים. ונחש מה? השבוע התעוררנו — אין מים בבניין. למה? למה זה בכלל הגיע למצב הזה ותגיד לי אם זה ככה בכל הבניינים?

עמיר: כן ולא. כמו כל דבר כמו שמעון פרס, זכרונו לברכה: כן ולא. תראי, במדינת ישראל יש המון מתודולוגיות של ניהול. בואי ניקח את הצבא לדוגמא. חיל האוויר שלנו זה אנחנו מקליטים את הפרק הזה בסיום המלחמה עם איראן לבינתיים. לבינתיים לסיבוב הנוכחי.

רותם: הנוכחי.

עמיר: כן. ברוך השם אף מטוס לא הופל. טסו אלפי קילומטרים הלוך חזור. את המטוסים קנינו מהאמריקאים. זאת אומרת, לא בנינו אותן בעצמנו. נכון. אבל מטוסים ישראלים טסים 24/7 מהרגע שמטוס נוחת. נכנסים כל צוותי חיל האוויר לטיפול. ויש מתודולוגיה מטורפת בחיל האוויר. איך מטפלים במטוס? איזה? איזה ציוד נותנים לחבר'ה שמטפלים? ואיזה בקרה עושים כשהם באמצע הטיפול ובסוף הטיפול? וזה מוכיח את עצמו. אנחנו רואים שמטוסים אמריקאים נכנסים למוסך לפעמים לשבוע והמטוסים הישראליים טסים פי שניים מרחק, 24/7 והאמריקאים לא מבינים איך הישראלים עושים את זה. והכל זה בעצם מתודולוגיה של אחזקה מונעת, של תחזוקה. אתה יכול לקחת את זה למצוינות יוצאת דופן, ואתה יכול לקחת את זה לכיוון מאוד מאוד בינוני. ישראלי, כמו שאת מכירה. ובדיוק בשביל זה בפרק הזה אנחנו מארחים איש צבא לשעבר שהולך להביא בעצם את כל מתודולוגיית הצבא ולא את הסמוך, אלא את התכנון והמחשבה שלפני — את איציק ברשי.

רותם: לא סתם נתת דוגמה צה"לית וצבאית. שלום איציק ברשי, יועץ ומלווה בתחום התפעול, התחזוקה וניהול המבנים. תודה שבאת לפודקאסט שלנו. כיף שאתה פה, ועמיר באמת ציין את העובדה שאתה איש צבא לשעבר, הרבה ניסיון בכל מה שקשור לתחזוקה, תכנון ואני מניחה שהחלטת לקחת את כל הידע והניסיון שלך מהצבא ולהגיד אוקיי, אני לוקח את הכוח הזה ואני רוצה להביא אותו גם לניהול מבנים לניהול נכסים. אתה משמש כיועץ ליזמים ומשקיעים. ספר קצת על הרקע שלך בצבא ואיך לקחת את הרקע הזה לתוך לתוך תחום ניהול הנכסים.

איציק ברשי: אוקיי. קודם כל תודה רבה על ההזמנה ועל הנוכחות פה בפודקאסט. כמו שאנחנו יודעים, הצבא עובד מאוד מסודר, ובעיקר חיל האוויר, שעובד על פי תכנון מראש. עבודה שהיא מה שנקרא סיסטמטית, עושים תכנית עבודה מראש, עושים עבודות שמוגדרות על פי תכנית העבודה ולא ממציאים דברים ואת כל הדברים האלה שעובדים מאוד סיסטמטית, מאוד מדויק.

רותם: בצבא עשית בצבא.

איציק ברשי: אני הייתי בתחום האבטחה של בסיס חיל האוויר.

רותם: אוקיי, וואו.

איציק ברשי: והייתי גם מג"ד תקופה ארוכה מאוד. ואת הדבר הזה של התכנון מראש והדברים האלה הבאנו לתחום האחזקה של בניינים, והיום אני נותן ייעוץ ליזמים, קבלנים וועדי בתים. מעבר לכך שאני גם מנהל בעצמי בניינים פעילים, ואת כל הדבר הזה אנחנו מביאים לתוך מה שנקרא בניין מגורים או בניין, משרדים או בניין מסחרי, ובעצם אנחנו מביאים את כל התוכנית הזאת שצריך לבנות אותה מההתחלה ולהגדיר מה נדרש לעשות בכל בניין ובכל נכס, ובהתאם לזה לפעול במהלך כל התקופה שבהמשך. זה מרבית הדברים שאני עושה והיום אני מביא את זה. את החלק המקצועי הזה של השיטתיות, של תוכנית העבודה, של מה צריך לעשות בכל בניין עם אבחנה מדויקת, ומביא את זה הלאה לפעילות הממשית בשטח.

רותם: אנחנו נתמקד בפרק הזה בהבדל בין בניין מנוהל ומתוכנן לבין בניין שהוא, בתרבות הישראלית הפחות טובה, מגיב — כיבוי שריפות. אז אם אתה צריך לשים לי את האצבע על ההבדל המהותי בין בניין שמתוכנן מנוהל עם תכנית מראש, לבין בניין כזה, שאפילו.

עמיר: לפני השאלה הזאת של מה ההבדל, אתה יודע לזהות בניין? אם אתה נכנס לבניין כזה, אתה יכול לזהות אם הוא מנוהל או שהוא או.

רותם: שהוא.

עמיר: מגיב או שהוא מגיב.

איציק ברשי: בהחלט ניתן לזהות בניין שהוא מנוהל או בניין שהוא לא מנוהל מרמת הניקיון הפשוטה ביותר ועד רמת התחזוקה שנראית בעיניים. אתה יכול לראות את זה גם במשאבת המים, אפרופו שדיברת עליה: אם מישהו הסתכל עליה בכלל, אם יש עליה אבק, אם הגומיות טריות או לא, כל הדברים האלה רואים אותם בעין ויזואלית. אתה נכנס לבניין, עושה סריקה מהירה על כל הבניין. אתה יכול ישר לראות אם הבניין מנוהל או לא. יש הבדל מאוד משמעותי. אני לדוגמה מגיע לבניין ועושה אבחנה, מה שנקרא — כמו שהולכים לרופא והוא עושה אבחנה. גם פה אני עושה אבחנה על כל המערכות של הבניין ובודק אותן מא' ועד ת'. מהגג ועד המרתף בודק מה יש בבניין, איזה מערכות, מה נדרש. מכין תוכנית עבודה מסודרת.

רותם: למערכת למעשה יש תו תקן.

איציק ברשי: החזקתי מערכת בבניין יש תקן אחזקה שנקרא תקן אחזקה 1525 על כל שלוחותיו. יש כמובן גם תקני בטיחות: בכיבוי אש יש תקן, במנדפים יש תקן, וכל הדברים האלה. יש תקנים מסוימים שעליהם נקבע בעצם מה נדרש לעשות. אני חוזר רגע דווקא למשאבה שסיפרת עליה. במשאבה נדרש לעשות אחת לשבוע הסתכלות, לראות שהכל עובד ותקין, לבדוק את הגומיות אלה דברים שנעשים בבניין מנוהל. ואם היו עושים את הבדיקה הזאת במשאבה, היא כנראה לא הייתה עושה רעש ואם הייתה איזו בעיה קטנה היו מטפלים בה כשמזהים אותה ישר ולא שבועיים אחרי זה.

רותם: הודעת הוואטסאפ הראשונה של 'שומעים רעש מחדר המשאבות'.

איציק ברשי: בדיוק ההודעה הראשונה שמגיעה. ישר מגיע מישהו שמסתכל ובודק שהמשאבה באמת עובדת.

עמיר: לא היית מגיעה.

רותם: בדיוק לרעש.

עמיר: לרעש. זאת אומרת אם אם באמת אחת לשבוע ואני לא איש אחזקה. אבל כמו שאיציק אומר, אם היה מגיע מישהו ומסתכל ורואה שכבר הגומייה יבשה והיא כבר מתחילה להיסדק וכנראה שצריך להחליף אותה, הגומייה עולה שקל תשעים, לא יותר מדי כסף. ואם היו מחליפים אותה בזמן, זה לא היה מתפתח אחר כך למשהו יותר מהותי.

רותם: אז בעצם אתה מגיע לבניין? אתה עושה ממש סריקה. רנטגן נקרא לזה לכל מערכות הבניין. ומן הסתם אתה חוזר לוועד הבית או לחברת הניהול, ובונה תוכנית. מהי אבן היסוד המרכזית בתוכנית הזאת?.

איציק ברשי: זו תוכנית שנותנת לנו מידע למהלך כל השנה: איך אמורים להתבצע הטיפולים השוטפים באותן מערכות שנמצאות בבניין — הטיפולים המונעים שלא גורמים למערכת לקרוס או ליפול באיזושהי תקלה. כמובן שיש גם תקלות בסיסיות, שהן לא קשורות לטיפולים, אבל ברוב המקרים אפשר למנוע אותם. ועצם העובדה שאתה עושה סריקה, בודק, מאבחן ומגדיר מראש תוכנית עבודה מסודרת, שאומרת בחודש ינואר אנחנו עושים טיפול למשאבות. בחודש מרץ אנחנו מזמינים את איש גילוי אש שעושה בדיקה על כל מערכות האש, וכך הלאה לכל המערכות.

רותם: ובעצם מציג תקציב שנתי.

איציק ברשי: בעצם אנחנו גם יודעים כמה עולה כל דבר כזה, ומציגים תוכנית ותקציב שנתי שאומר זה העלות של לטפל בבניין בצורה נכונה, שוטפת, שוטפת לאורך כל השנה. אחר כך מחלקים את זה חודשית ופר דייר. זה בערך התהליך, ומשם רצים קדימה לבצע.

רותם: כן.

עמיר: יש לי שתי שאלות, וסליחה שאני מתפרץ. שאלה ראשונה: אני ועד בית, בניתם תוכנית מדהימה. איך אני יודע שהיא באמת מבוצעת? אני יודע שבצבא תמיד יש תכנון ותמיד יש את הדוחות של תכנון מול ביצוע נכון, את התפקיד של מי זה לבדוק את הביצוע.

רותם: שגנבת לי את השאלה, בצדק או לא? בצדק חשבנו אותו דבר. מי אחראי על זה שזה יקרה?

עמיר: עשה תוכנית.

רותם: תוכנית והלך. נתת תוכנית והלך.

עמיר: בכל שבוע ראשון של החודש עושים בדיקה לגנרטור. ושאלה שנייה: ועדי בתים לא מכירים את הנושאים מקצועית — כמה מערכות בכלל יש? כמה מערכות בממוצע יש? נגיד במגדל של 60 דירות של 12 קומות תיתן לנו ככה איזשהו אומדן? גם על כמה מערכות יש שנבין שבת בית יוכל לכבות כשהוא יקבל איזשהו מסמך כזה מבעל מקצוע. אם זה באמת הגיוני ועושה שכל.

רותם: שלא דופקים.

עמיר: אותו. בדיוק. אני הישראלי הנותנת הישראלי החשדן.

איציק ברשי: קודם כל, כולם חושדים, וזה בסדר לחשוד.

רותם: כמה פעמים אתה שומע את השאלה, אבל מה אני צריך את זה כל הזמן?

איציק ברשי: אנשים אומרים לנו: למה אנחנו צריכים את זה? אולי לא נעשה טיפול למערכת המשאבות, כי זה עולה כסף וכל דבר כזה הם מתרגמים את זה בסופו של דבר. לכמה עולה להם בדירה לשלם על המערכת הזאת בחודש אם זה תוספת של 10 שקלים או 20 שקלים או 30 שקלים או לא יודע כמה — זה מעצבן אותם, ולכן הם שואלים למה אני צריך את זה. את זה אנחנו שומעים כל הזמן, אבל בסופו של דבר הדברים האלה נדרשים. תמיד אפשר לבוא ולקחת מישהו יועץ חיצוני ולבקש מה שנקרא second opinion. לבוא ולהגיד אני רוצה חוות דעת נוספת על מה שחברת הניהול נתנה לי פה, והיא נתנה שצריך לטפל במערכת הזאת פעמיים בשנה. מישהו אומר שלא צריך פעם בשנה.

רותם: זה מספיק פעם בשנה.

איציק ברשי: אז כל הדברים האלה כמובן שיש תקן אחזקה מאוד מאוד ברור וידוע. מצד שני, תמיד אפשר לקחת יועץ חיצוני שיכול לבוא ולהגיד בואו אני אתן לכם אבחנה מדויקת יותר.

רותם: אז אני חוזרת לשאלות של עמיר. בוא נתחיל דווקא מהשנייה: ממוצע המערכות בבניינים. נגיד 60 דיירים.

עמיר: בבניין של 12 או 15 קומות יש כבר מערכות — זה ממש מפעל קטן. אם אני ועד בית ואני צריך לקבל מסמך מאיש מקצוע שעושה לי תכנון, כמוך, או מחברת ניהול. מה אני צריך לצפות לראות במסמך הזה?

איציק ברשי: יש מלא מערכות אלקטרו-מכניות בבניין כזה. זה קרוב ל 20 מערכות. אם אנחנו מחלקים אותם נגיד יש משאבות. מי צריכה לקומות העליונות? חייבים לעלות את המים למעלה. אין לנו אפשרות שהמים יעלו, מה שנקרא הידראולית לפי כוחות הטבע ולכן צריך משאבות. יש משאבות מי צריכה, יש משאבות טבולות משאבות טבולות שאמורות להוציא את המים שנמצאים עמוק במרתף החוצה למערכת הביוב. יש לנו מערכת גנרטור ויש לנו מעליות ויש לנו מערכת כיבוי אש ויש מערכת גילוי אש ויש מערכת זרימה חוזרת שנמצאת בכל ברז ויש מפוחים ויש עוד ועוד עשרות.

עמיר: ויש מערכת חשמל.

איציק ברשי: ולא.

רותם: חסר.

איציק ברשי: חשמל ויש לא חסר. בכל דבר כזה. יש לך בעצם איזשהו מערכת שהיא מערכת שמפעילה? יש גם בקרים יש. לא חסר מערכות בתוך בניין זה יכול לנוע. 20 זה יכול גם להגיע ל40. כן, יש מספיק מערכות, אבל זה לא נגמר רק בזה, כי יש גם פעולות אחרות שהם לא קשורות למערכות. נכון, צריך לעשות הדברה, זה לא מערכת.

רותם: צריך לנקות.

איציק ברשי: צריך לנקות. זה לא מערכת, יש דברים שהם מה שנקרא הרבה יותר מסובכים. אבל את ההבחנה הזאת אפשר לתת בצורה מדוייקת מישהו שמסתכל ורואה את כל הבניין מלמעלה ועד למטה כולל המרתף.

רותם: יפה.

איציק ברשי: אתה יכול לראות את כל המערכות.

רותם: מקבצת את כל זה לידי מסמך אחד שאומר זה מה שצריך לעשות פר פעם לפי מערכת, לפי תחזוקה. זה מה שיצא לפי ניהול התקציב פר פר חודש. נכון, הכל טוב ויפה. מקבלים את זה על עצמם. מי אני אם הייתי ועד בית ומקבל את מסמך כזה אני אומרת חבר'ה חבר'ה, אני לא רוצה להיות ועד בית. אני לא לוקחת אחריות על כל הדבר הזה. אני אבדוק את זה. אני אבדוק שאיש מעליות עושה לי ככה, שהחברה לא רואה האם זה גם פיקוח ולא רק תכנון מטעם מי שתכנן לי את המסמך הניהול?

איציק ברשי: קודם כל אפשר. מי שרוצה יכול לקחת כמובן תהליך מסוים של לעשות אבחנה ואחר כך לפקח ולראות את הפעולות. אם אתה עובד מול חברת ניהול, אז אתה יכול לבחון אותה ולקבל ממנה את כל המסמכים, לראות מה הם עשו, לבדוק אותם בשטח.

עמיר: לגיטימי לבדוק.

איציק ברשי: אותם.

עמיר: בשטח. לגיטימי בעיניך שועד בית שהתקשר עם חברת ניהול דורש ברמה שבועית חודשית את הדוחות? דוח לכל אחד מהמתקנים האלה. בסגנון של 'מאמין, אבל רוצה לראות'.

איציק ברשי: בהחלט. המערכות הטכנולוגיות היום מאפשרות צפייה בכל זמן נתון, לראות את כל מה שנעשה, כולל סיורים. אתה עושה סיור בבניין — עברת, הסתכלת על המערכות. חברת הניהול עברה והסתכלה שאין נתיך שרוף באחד מלוחות החשמל, בדקה שהמשאבות בסדר. יש סיור — הוא צריך להיות מסומן. זה צריך להיות היום במערכת של ניהול נכסים.

עמיר: כמו שאיציק אומר, במערכת. ויש הרבה חברות שעברו לשיטה הזאת. העובד שמבצע את המטלה מצלם סרטון ואומר: היום יום ראשון, ה-15 לחודש, זה חדר המשאבות, ביצעתי — תקין. הגנרטור תקין. סרטון קטן של עשר שניות, וזה במערכת. עכשיו, זה נשמע כאילו יש פה את ה-FBI, את הבולשת. אבל בסוף בסוף ברגע שעובדים בשיטה מסודרת ומאמצים אותה, גם נותנים את השקט הנפשי לוועד להתנהל מול הדיירים.

רותם: והוועד לוקח את הסרטון הזה מהמערכת, הדיירים רואים ואומרים: אוקיי, הכל מטופל.

עמיר: אני לא בעד להפיץ את כל הדבר הזה כל הזמן. ברור.

רותם: אנחנו לא רוצים להעמיס.

עמיר: אבל מספיק שזה נותן את הביטחון לוועד הבית. שכל התקציב הגדול הזה לא הולך סתם ואף אחד לא מבזבז אותו וזה באמת לאחזקה מונעת ולטיפול אמיתי בבניין. אז מתחילים לעבוד בסינרגיה עם חברת הניהול.

רותם: כמה אתה צריך בתפקיד שלך לבוא ולהסביר למי שאמור לקבל את ההחלטה? נראה לכם שיש הרבה הוצאות על ניהול שוטף ועל תכנון ועל פיקוח וואטאבר. אבל בסוף, כשיבוא היום וכל מערכת המעליות תתקלקל, זה יעלה פי שניים או פי שלושה. כלומר, כמה עבודה יש כאן — סליחה — גם פסיכולוגית?.

איציק ברשי: כן, זה הרבה פסיכולוגיה. בסוף המערכת הכי מסובכת בבניין זה האנשים — לא המשאבות ולא הגנרטור ויש פה הרבה מה שכמו שאמרת פסיכולוגיה. אבל כשהכל מובן ומוסבר בצורה סיסטמטית — יש מערכת, צריך לעשות לה טיפול, הטיפול עולה איקס כסף — זה מסביר להם את כל התהליך בצורה מדויקת. כל בן אדם בר דעת יבין את זה בצורה מאוד פשוטה.

רותם: כל בן אדם שמסתכל על Long Run ולא נקודתי.

איציק ברשי: לונג ראן ולא אומר את זה היום גם היום לוקחים גם עוד איזשהו מהלך. אפרופו תקציב, אז גם מכינים איזשהו מה שנקרא כסף לבן ליום שחור. אני קורא לזה כמו שאמא שלי זכרונה לברכה, אמרה אז שמים גם חלק מהתקציב, שמים אותו בצד ואומרים.

רותם: חירום.

איציק ברשי: זה חירום. ילך לנו משאבה. נדע להחליף אותה בזמן. כל המערכות האלה מחזיקות איקס זמן, ואם אתה מכין את הכסף הזה לחירום — אתה מסודר.

רותם: אני אשאל שאלה. אני מניחה שאולי יהיה קצת קשה לענות עליה כי יש כל כך הרבה סוגים, אבל אולי מסוג הבניין שעמיר תיאר קודם, בערך 60 דיירים — יש איזשהו טווח מחירים שאמור להישמע הגיוני לבן אדם שרוצה לקבל הצעת מחיר לניהול, תכנון ופיקוח? שאם מישהו מאזין לנו יוכל להגיד: אם הציעו לי הצעה כזאת, זה הגיוני.

איציק ברשי: קשה מאוד להגיד בעל פה עכשיו איזשהו טווח, כי כל בניין יש לו את המערכות.

רותם: הנוספות בניינים שנבנו.

איציק ברשי: יש בניינים שנבנו בצורה מסוימת עם מערכות מסוימות. יש אחד. יש בניינים שנבנו עם מערכות אחרות. וככל שיש יותר דירות, זה מתחלק על יותר אנשים, כי בדרך כלל בכל בניין יש מערכת גילוי אש אחת. מערכת גילוי אש היא אחת, וזה שהיא פרוסה על יותר קומות לא עושה אותה הרבה יותר יקרה. טיפה יותר יקרה מבניין של 10 קומות במקום 20, אבל זה לא בהפרשים מאוד גדולים. קודם כל, היום תמיד אפשר לראות מה המחירים בשוק, ותמיד אפשר להביא שתי הצעות ואז לדעת אם אתה בכיוון או לא בכיוון. וצריך לזכור שיש דברים קבועים. לדוגמה מעליות: בניין אחד של 20 קומות יכול להיות עם שתי מעליות, ובניין אחר של 20 קומות עם ארבע מעליות, וזה משנה מאוד את התקציב. וזה ההבדל בין 2,000 ₪ לחודש שאתה משלם על שתי מעליות ל-4,000 ₪ על ארבע.

עמיר: כן, אני כן אנסה לתת לך תשובה מספרית, למרות שכל מה שאיציק אמר פה נכון. ברגע שיש עוד שתי מעליות בבניין זה משנה לגמרי את מסגרת התקציב. אבל מההיכרות שלי, גם מבר-עוז ביטוח, שם אני מדבר עם המון ועדי בתים וגם מ-OXS פינטק, שיש לנו תוכנה לניהול בניינים וארנק דיגיטלי וכולי, אז אנחנו רואים, רואים את המספרים האלה ויכולים לתת את האומדן הזה. מגדל של 12–15 קומות אפשר לנהל גם ב-350–400 ₪ למשפחה לחודש, אבל זו השיטה של כיבוי שריפות. אני אומר בוודאות: הכל עניין של תקציבים. והסוד, לפחות להבנתי ומהידע המקצועי שלי, הוא שההבדל בין בניין מנוהל נכון לבניין מגיב מתחיל בבניית תקציב נכונה ולהצליח להעביר אותו באסיפת הוועד ומשם זה יכול להיות 600 ₪ לדירה ויכול להיות גם 10,000 — הכל תלוי אם החליטו לשים שומר או לא. אבל בואי נוריד את כל האקסטרות. בואי נוריד בניינים שיש להם בריכה וג'קוזי ושומר.

רותם: על סטנדרט.

עמיר: על על על על לתפעל את המערכות שאיציק מדבר עליהם. אז הפערים יכולים להיות עד 100 אחוז בתקציב. וזה לא מעט. יש אזורים רבים בישראל שהאוכלוסייה לא יכולה להרשות לעצמה תקציב מלא עם אחזקה מונעת, עם טיפולים כל שבוע והמצב הכלכלי בעצם מביא אותם לקצה השני של הסקאלה. ואני חושב שהאתגר שלך, איציק, ושל חברות הניהול, הוא שכמו כל דבר בחיים — האמת נמצאת באמצע.

רותם: נכון?

עמיר: אם יש לקוח שבאמת יש לו תקציב — לתת לו את הכל כמו בית מלון, שופרא דשופרא, שיבדקו לו גומייה כל שבוע. אבל לא כולם כאלה. ולתת לו בשקיפות, לעבור על המערכות של הבניין ולהחליט, כמו כל דבר בחיים, על סדר עדיפויות. מה יותר חשוב לנו — טיול בחו"ל או חוגים כל השנה לילדים? בסוף יש לנו תקציב והוא לא בלתי מוגבל. אז מה היה יותר חשוב לנו לעשות בתקציב הזה מבחינת המערכות? ופה אני חושב שהערך שאתה, ושחברות הניהול, יכולים להביא הוא לשקף לדיירים לגבי כל מערכת ומערכת מה המשמעות שלה ומה יותר חשוב להם. יכול להיות שבבניין אחד יאמרו לך: אצלי חשובות רק המעליות, כל השאר — שלא יהיו מים יומיים, ניחא.

רותם: אצלי הכי חשוב ניקיון שאנשים ייכנסו ויהיה להם נעים בעין.

עמיר: אז תביא יועץ מעליות ותדאג לביקורות. כלומר, באמת לשאול את הלקוח מה חשוב לו. בסוף זו האבחנה.

איציק ברשי: דרך אגב, כשעושים אבחון ללקוח, מעבר לבניין עצמו והמערכות שלו, עושים אבחון גם לדיירים.

רותם: חד משמעית.

איציק ברשי: וחלק מזה זה ועדי הבתים, שאליהם עושים אבחון: מה חשוב לכם? אז אחד אומר תקשיב השכן מקומה 5 מציק לי כל פעם שהמעלית נתקעת תעשה לי שקט בעניין הזה. אני לא רוצה לשמוע אותו שולח לי הודעה שהוא תקוע עם המעלית. אז גם בקטע הזה, לוועדי הבתים, אנחנו עושים אבחנה ומבינים מה הבעיות ומה נדרש, ובהתאם לחוקים הרלוונטיים. אנחנו בונים את התקציב ומבצעים את הפעילות שלנו.

רותם: איציק, אני אספר לך שמדי פרק אנחנו מסיימים ככה בפינה שנקראת תיבת התלונות. בעצם זו תיבת הסיפורים. נקרא לזה בהקשר של הנושא שאנחנו מדברים היום. יש לך איזה מקרה קצה של בניין, או מקרה שמישהו היה צריך לתכנן טוב יותר, ואם היה מתכנן טוב יותר היה חוסך הרבה כסף.

איציק ברשי: בהחלט. לדוגמה, בניין חדש יחסית, בן כמה שנים, עם גנרטור חדש ותקין. ועד הבית החליט שלגנרטור לא צריך לעשות טיפול ולא צריך לבדוק אותו ולא צריך לעשות לו את מה שצריך לעשות.

רותם: זאת אומרת על זה הוא ויתר.

איציק ברשי: זה הוא ויתר.

עמיר: זה חדש.

איציק ברשי: זה חדש — למה שיתקלקל? הכל עובד. יש מה שנקרא אחריות, תקופת בדק של הקבלן ועוד כל מיני כאלה. ובסוף לא עשו את הטיפול, לא הביאו את החברה המקצועית שיודעת לעשות טיפול שיודעת לבדוק את הגנרטור. הגנרטור נשרף. גנרטור כזה נע באזור ה-200, 250 ואפילו 300 אלף שקל, תלוי בגודל שלו וזה דבר שאסור לעשות. 300 ₪ שאתה משלם בשנה מול 300 אלף שקל שעלולים לקפוץ לך פתאום כשאתה לא עושה את הטיפול.

רותם: סוף מעשה במחשבה תחילה. והמשפט שליווה אותי לאורך הפרק, וגם בסיפורים שסיפרתי לכם, הוא שאסור לנו לפעול — גם בניהול מבנים וגם בוועדי בתים — בגישה של 'לי זה לא יקרה'. ואם יש באפשרותנו לנהל תקציב נכון ולנהל את הבניין בצורה שוטפת כדי למנוע תקלות עתידיות, זו הדרך בעיניי הטובה ביותר. אל תסתמכו על 'לנו זה לא יקרה'. קחו את אנשי המקצוע הנכונים.

עמיר: חד משמעית.

רותם: אז איציק ברשי, יועץ ומלווה בתחום התפעול, התחזוקה וניהול מבנים. תודה רבה שהגעת. היה סופר מעניין. עמיר בר-עוז. תודה גם לך. מנכ"ל ובעלים של בר-עוז המרכז לביטוח בתים משותפים. תמיד תמיד כיף. נודה גם למפיק השידור שלנו אבי בליקי, לצלם דניאל רוטמן ולטכנאי יוני בראו. תודה לכם שהאזנתם, נשתמע ונתראה בפרק הבא של קומת ביניים.