רותם: שלום וברוכים הבאים לעוד פרק של קומת ביניים. הפודקאסט שמכנס תחת קורת גג אחת את עולם ועדי הבתים וניהול בתים משותפים בישראל וכל מה שקורה ביניהם. כרגיל לצידי עמיר בר-עוז, מנכ"ל ובעלים של בר-עוז המרכז לביטוח בתים משותפים. שלום עמיר.

עמיר: אהלן רותם.

רותם: אתה יודע, הפודקאסט שלנו טפו טפו, כבר רץ איזושהי תקופה. הרבה הרבה ועדי בתים מאזינים לו ואנחנו מקבלים לא מעט תגובות שאנחנו באמת נותנים כלים מקצועיים וכלים טכניים לפתרון בעיות מכל סוג שהוא, או אפילו הצעות ייעול לאיך לנהל בתים משותפים. אבל אנחנו גם מקבלים תגובות, אפילו אישיות נקרא לזה ככה. כי בסוף, אם אני זוכרת נכון בפרקים הראשונים גם אתה לימדת אותי את זה. בן אדם שבוחר להיות ועד בית זה אופי מסוים, זה בן אדם מסוים. צריך להיות באמת בן אדם שיכול להתמודד עם אלף תלונות ביום, עם תקשורת בין אישית והרבה מהתגובות שאנחנו מקבלים על הפודקאסט, זה שלפעמים זה בודד, לפעמים זה קשה ורוצים עוד כלים על איך לנהל את הדבר הזה שנקרא התמודדות עם דיירים, איך ליצור אמון בין ועד הבית לדיירים עצמם. ואני מניחה שגם אתם שומעים לא מעט תגובות כאלה של.

עמיר: של חוזר, של.

רותם: שאלות חוזרות ונשנות מטעם הדיירים מול ועד הבית.

עמיר: אני אפילו רואה את זה אצלי בבניין: אחרי הרבה שנים התנדב לוועד איש מקסים בשם יואב.

רותם: ויואב כל הכבוד! כל הכבוד יואב!

עמיר: אני הזהרתי אותו מראש.

רותם: תדע.

עמיר: לאן אתה נכנס. לא לא לא לא לא עברו אולי חודשיים והוא כבר שוקל התפטרות קשה. ואחד הדברים הכי קשים לוועדי בתים זה כמות הדיירים שפונה אליהם בשאלות ובנושאים והם צריכים לחזור על אותה תשובה עוד פעם ועוד פעם ועוד פעם ומתישהו נגמרת הסבלנות, ואז השיח מתחיל להיות קצר. ואז, כשהוא נהיה קצר, לפעמים גם התגובות בצד השני. את מכירה את הישראליות אצלנו — אין את המרחק של אירופה ואת הנימוס. כולם חייבים הכל. ועד בית חייב הכל לכל הדיירים תשובה כאן ועכשיו וכו'.

רותם: ומה הוא עובר מאחורי הקלעים? כמה הוא צריך להתמודד?

עמיר: נכון נכון? ובדיוק בשביל זה אנחנו בעצם עושים את הפרק הזה. אנחנו ממש הכנו מדריך עבור הוועדים איך בונים אמון פיננסי בבית המשותף מול הדיירים? יש שם לא מעט סעיפים ובפרק הזה אנחנו נארח את חזי ייני.

רותם: יחזקאל עיני הוא סמנכ"ל שיווק ומכירות של אוקס, פינטק. יחזקאל שלום. שוב כיף שאתה איתנו. ובאמת מה שאנחנו הולכים לעשות הפרק חברים זה לתת לכם מדריך שלם. נעבור על כמה נקודות שנספיק בפרק הזה, כדי להבין איך לעזור לוועד בית לבנות אמון פיננסי מול מי שהוא אמור לשרת — כלומר הדיירים וניתן לכם את הכלים הדיגיטליים לעשות את זה, כי היום, באמצעות כלים דיגיטליים, האמון הפיננסי יכול להשתדרג משמעותית בין ועד בית לדיירים. אז יחזקאל, לפני שנתחיל לעבור על המדריך — מה לדעתך המפתח המרכזי בבניית אמון כזה, בטח במערכת דיגיטלית?.

חזי עיני: אפשר לראות את זה ברוב הבניינים, בעיקר אחרי תחילת שנה, שראינו מלא אסיפות, גם בתוך המערכות שלנו. אני חושב שאחד הדברים העיקריים זה זרימת המידע והשקיפות. שקיפות מייצרת אמון, זאת אומרת, ודרך הנגשת המידע לדיירים מייצרת גם אמון וגם מפחיתה בהמשך את הבעיות. אני אתן דוגמה קטנה, לא מעולמות ועד הבית, לאיך דרך הצגה מסוימת משנה את התמונה. כן, יש ניסוי מאוד מעניין בהתנהגות צרכנים: לוקחים קבוצת אנשים ושולחים אותם למוכרים בדוכני פיצוחים, ומבקשים מהם לבקש 100 גרם גרעינים, ויש שני מוכרים שונים בשני מקומות לאחד אומרים: תשים הרבה בהתחלה ותוציא קצת כל פעם עד שתגיע ל-100 גרם. ולשני: תשים קצת ותוסיף כל פעם עד שתגיע ל-100 גרם ובסוף שואלים את הקבוצות מי המוכר היותר נדיב. בשני המקרים קנו 100 גרם, אבל זה שהוסיף כל פעם קצת נתפס כנדיב יותר. זה מאוד מעניין כי בסוף הכמות היא זהה אבל זה עניין של דרך הצגה. אחד הדברים שקורים בוועד בית זה שאנשים נדרשים לשלם כסף. ברוב הזמן הם לא כל כך מבינים למה או לא יודעים למה או לא רוצים להתעמק בלמה אין להם כוח ואז הם מגיעים תמיד לאסיפה. אם הם מגיעים לאסיפה תחילת שנה, כל אחד מגיע עם הנקודה שכואבת לו. מרכזים ב 40 דקות או מנסים לרכז ב 40.

רותם: דקות של תלונות.

חזי עיני: ים של דברים ולא ייצא מזה כלום בחיים כי.

עמיר: זה תמיד מתפוצץ.

חזי עיני: בדיוק. ואז הם לא מבינים כלום וכועסים על הוועד — ועדים שעושים הכל נכון, לכאורה אז אנחנו ננסה לתת פה סט של כלים לאיך לנהל את כל הדבר הזה, את העולם הפיננסי כדי להוריד מתחים בבניין כדי לייצר יותר שקיפות. האם זה יפתור בעיות עם כל הדיירים? לא. תמיד יהיה את המשוגע או המשוגעת שרוצים משהו שאין, אבל ננסה לתת כלים כדי להפחית את זה ולתת אופן ניהול יותר נכון לבניין. מעולה!

עמיר: אני אומר את זה בכוונה בתחילת הפרק ולא בסוף, כי יש כאלה שלא ממשיכים עד הסוף: המדריך קיים באתר של דינג, ding.co.il, נכון?

רותם: הפרק הזה יעלה לאתר דינג.

עמיר: בדיוק. אז מי שאחר כך רוצה להעמיק יותר בחומר, פשוט להיכנס לדין Coil בקלות. אתם תמצאו את המדריך.

רותם: המצויין.

חזי עיני: של בלוגים, שם מופיע שם המדריך ואפשר לבחור.

רותם: יין. אז בוא נתחיל לפרוט את הכלים שבמדריך. אחת הבעיות המרכזיות שניהול בניין מתמודד איתן היא איסוף המידע והגשתו לדיירים. אז איזה כלים יש לנו בעניין הזה?

חזי עיני: נכון? בואו נחשוב על ועד שעובד בשיטה כלשהי — כל אחד בוחר את השיטה שלו, אקסלים, קלסרים. כל אחד באמת איך שנוח לו והדרך עכשיו מגיעה אליו. הדייר פונה אליו באמצע היום ואומר לו אני לא מבין על מה אני משלם הוא באמצע יום עבודה, אומר לעצמו מה הוא רוצה ממני, וחוזר הביתה בערב. עכשיו יש לו את הילדים שלו ויש לו את העניינים שלו וצריך להתחיל לשבת עם המון חומר ואקסלים, לשלוח ולהסביר סעיפים — וזה דייר אחד. עכשיו עוברים יומיים שלושה ובעד דיירת אחרת ואומרת לו אני רוצה לדעת.

רותם: על מה הוצאנו.

חזי עיני: או שאלה אחרת. הדרך של איסוף המידע בפלטפורמה דיגיטלית, והנגשתו, היא בלחיצת כפתור. אם אני מקפיד למלא את כל ההוצאות, ומקפיד שלהכנסות יש דוחות גבייה תקינים — הכל בלחיצת כפתור. כשבא אליי מישהו ומבקש משהו, אני אומר לו בכיף, ושולח לו ארבעה-חמישה קובצי PDF או אקסל מהמערכת. הוא מקבל את המידע מאוד מהר. המידע מפורט וזה מוריד ממנו המון המון חששות והמון עניין. 'אני לא יודע לאן הולך הכסף, אולי עושים פה פויל-שטיק, אולי לוקחים'. אז הדבר הראשון זה ריכוז המידע בפלטפורמה אחת שהכל יהיה במקום אחד — קבלות, הכל מתויק, כל סעיף רשום תחת ההוצאה שלו.

עמיר: דרך אגב אני מאלה שנוטים לקחת את זה לצד יותר קיצוני ולא לשלוח את הדפים האלה לדיירים, אלא לשלוח להם לינק לאפליקציה. יש כל כך הרבה אפליקציות בשוק — יש את דינג, יש גם מתחרים — ושילמדו להיכנס ולראות את ההוצאות. ואז, אחרי שלמד את זה פעם אחת, הוא מפסיק להציק לוועד.

חזי עיני: אני מבין מה אתה אומר, ומבחינתנו טוב שייכנסו לאפליקציה, אבל אני חושב שיש משהו בעיקרון הזה שאתה דוחף אליהם את המידע.

עמיר: תלוי באופי של הוועד.

חזי עיני: יש באמת דיירים שלא נכנסים לאפליקציה. תחשוב, אתה יושב בבית ופתאום רואה מייל מהוועד: שלום, זה המאזן החצי-שנתי שלנו, ואלה המספרים של ההוצאות וההכנסות. ואתה חושב עליו: בוא'נה, הוא בחור רציני, הוא עובד בשבילנו. גם אם לא נכנסת לקובץ ולא קראת — מה שרובם לא יעשו. כי בינינו, כמה דיירים מעניין אותם לראות את הסעיפים של זה.

רותם: וזה מעט מעט.

חזי עיני: וזה עושה עבודה וזה מוריד חששות. אז אני חושב שזה סעיף מרכזי.

רותם: אז באמת אמרנו לרכז במקום אחד שזה כאמור או אפליקציה או פלטפורמה דיגיטלית אחרת לרכז שם את המידע. מן הסתם האפליקציה היא המקום המושלם לזה, ולשם יעלו בסופו של דבר גם כל הדוחות.

חזי עיני: יותר מזה. היום, כשוועד רוצה לייצר את דוח המאזן שהוא מחויב בו על פי חוק, חצי-שנתי ושנתי. ואולי תכף ניגע בזה — איך ועדים מתייחסים לחובה הזאת. כשהוא מחויב לשלוח, הוא צריך לשבת ולעבוד כדי לייצר אותו. דיברנו על זה שזו התנדבות, ויושב חבר הוועד ואומר: אני צריך לעבוד עכשיו חמש-שש שעות כדי להכין את זה. לא יודע כמה זמן לוקח להכין דוח כזה — מלא קבלות, מלא רישום, תלוי כמה הוא היה מסודר לפני. יכול להיות שהוא נורא מסודר לפני, אז זה עובד לו יותר מהר. והוא אומר: אני אמור לעבוד על זה, וגם לא בטוח שמישהו מתייחס לזה. במקום זה בתוך הפלטפורמה, ברגע שאתה מנהל הכל בצורה שוטפת בצורה דיגיטלית ונכונה, כל מה שאתה צריך לעשות זה ללחוץ על כפתור.

רותם: תיצור לי דוח.

חזי עיני: בדיוק — מייצרת לך את דוח המאזן החצי-שנתי והשנתי בלחיצת כפתור והדיירים מתחילים לקבל את זה. אז כמו שאמרנו, פוחתות השאלות ופוחתות.

רותם: המחלוקות מדהים. זה בנוגע לאיסוף מידע, הגשתו המהירה, איסוף היעיל. ומה לגבי אסיפות דיירים או הצבעות על נושא מסוים — מי בעד, מי נגד? גם זה יכול להיעשות בפלטפורמה דיגיטלית?.

חזי עיני: אולי אספר סיפור שנתקלתי בו בתחילת השנה, לאו דווקא מהמערכות שלנו אלא ברמה האישית. הייתי שותף לאסיפה בבניין. הנושאים שעלו בה התחילו להתגלגל כבר מנובמבר-דצמבר. האסיפה היא בינואר, אמורים לבחור חברי ועד, קבעו אסיפה של שעה בבניין — כיסאות כתר, כמובן, נלווים לכל האירוע — וכמות הנושאים. אחר כך הראיתי את זה לחבר, כי היה לי התדפיס של סיכום האסיפה, ולא הפסקנו לצחוק. למישהי מקומה 3 מאוד הפריעו מפזרי הריח שבלובי. למישהי אחרת הפריע שהם עושים 'פססט' — זה מרעיש ומבהיל אותה כשהיא עוברת. נושא אמיתי שעלה.

רותם: פה זה לא חשבתי על זה. זה יכול להיות מאוד מפחיד. תחשבו, זה נשמע כאילו מישהו עושה לך פסט באמצע הלילה.

חזי עיני: זה קרה לי כשהתחילו אותם פעם אחת. אחד אחר דיבר על הניקיון, על אחד אחר דיבר, על חברת הניהול כמובן. נושא המעליות עלה שם לדיון כי זה בניין שעבר תמ"א והמעלית כן טובה, לא טובה, מתקלקלת ואחד דיבר על ההוצאות שהוא לא מבין למה. ובתוך כל זה היו צריכים גם לבחור כי חייבים לעשות בחירות לחברי ועד פעם בשנה. תארו לכם איך נראה את אסיפה כזאת עכשיו הגברת עם הריח לא עניין אותה כלום, לא עניין אותה הריח וכל האסיפה היא ישבה שם וכל מה שעניין.

רותם: הריח.

חזי עיני: שיעלו את זה עכשיו. זה לא שהם לא בסדר אלא ריאלית. אי אפשר לנהל כל כך הרבה נושאים, ויותר מזה כשאנשים מגיעים טעונים והם מרגישים שהם לא מקבלים מענה לבעיה שלהם, הם מתחילים להתנהג באגרסיביות יותר, או שהם לא מאמינים או כל הדברים האלה. ואנחנו מציעים במקום משהו אחר בתוך הפלטפורמה שאנחנו מציעים, ואנחנו מניחים שיש גם פתרונות דיגיטליים אחרים. יש פתרון של אסיפה והצבעה דיגיטלית. אני אומר תפרידו את הנושאים.

רותם: של כל נושא כאילו שאתה רוצה. בכל זמן נתון מגדירים זמן שמעלים נגיד אחת לחודש.

חזי עיני: לא, אתה יכול להחליט. כחבר ועד אתה יכול להחליט. פנה אליך דייר, בוא ניקח את הסיפור של עצי הריח שמאוד.

רותם: ריחניים ואתה אלי הדיירת מדירה 3. אני יכולה להיכנס לאפליקציה ולעלות את זה להצבעה.

חזי עיני: חבר הוועד במקום לחכות עכשיו לינואר לאסיפה הקריטית בנושאים הפיננסיים או הצבעה של חברי ועד שהוא נושא כבד. כן תפתח. נושא תן לו שבוע. בסדר, תריץ אותו שבוע ותגיד עלה תלונה לגבי העץ ריח או מפזרי ריח. ואני שואל את הדיירים מה אתם חושבים צריך להוריד. צריך. זה כן הדבר הזה לרוץ שבוע. יש צ'אט בתוך הדבר הזה. הגברת הזאת תכתוב כל היום שהריח לא טוב עושה לה לא נעים וכל מה שהיא רוצה — היא תרגיש שנותנים לה זכות ביטוי. כל הדיירים יצביעו ובסוף תתקבל החלטה, להוריד או להשאיר. אבל הנושא הזה עומד בפני עצמו. ובינינו, כמה בכלל יגיבו על הדבר הזה? ואז מתקבלת החלטה קטנה בלי לחכות לינואר. תפרידו את הנושאים הקטנים מהנושאים הדרמטיים. תשמרו את האסיפה של פעם בשנה לנושאים הגדולים והחשובים.

עמיר: הייתי עושה אחת לרבעון או אחת לחציון, בצורה דיגיטלית. אני הייתי הופך את האסיפה השנתית לסוג של מצגת שמרכזת את כל הנושאים שטופלו על ידי ועד הבית בשנה האחרונה, על ידי פרסום של ביצוע מול תכנון תקציבי, ועל ידי עדכון מיסי הוועד לשנה הבאה ומה הולכים לעשות. ובדרך הייתי מציג את כל הנושאים שהועלו על ידי הדיירים ואת ההצבעות וההחלטות, ואיך אלה משפיעים על התקציב. הפגישות השנתיות יעברו על מי מנוחות, כי הדיירים יודעים שגם אם למישהו יפריע שמאכילים את החתולים והוא ירצה עכשיו שיעבירו איזושהי החלטה בתקנון של הבניין. הוא יודע שתהיה אפשרות לטפל בזה ברבעון הקרוב בצורה דמוקרטית בבניין, אז הפגישות האלה לא יתפוצצו. לא כל אחד ירגיש שהוא בישיבה השנתית הזאת. רוצה שידברו.

רותם: רק.

עמיר: על היבלת שכואבת לו ומבחינתו זה הדבר הכי הכי חשוב בפגישה הזאת. וזה גם יוצר יחסי שכנות טובים. בסוף, אם הרוב מחליט שרוצים מנקה בתוספת 30 ₪ למיסי הוועד ושהוא יהיה ארבעה ימים במקום שלושה ימים, אז התקבלה החלטה. ואם לא — זה מוריד אחר כך את התלונות על 'למה הבניין מלוכלך', כי הייתה הצבעה מסודרת, והוחלט שלא מעלים את מיסי הוועד ב-30, 40 או 50 ₪ לחודש בשביל עוד יום ניקיון. הרוב קבע.

רותם: יש לי שאלה רגע לפני שאנחנו מתקדמים לנקודות הבאות למה אפליקציה כזאת יעילה יותר וטובה יותר בהיבט הזה? נגיד מקבוצת וואטסאפ שיש בה את האפשרות לעשות סקר ויש בה אפשרות לעשות.

חזי עיני: א. יש אפשרות לסקר היא מאוד מאוד מוגבלת.

רותם: היא מוגבלת, וגם לא טובה, כי היא נותנת אופציה להצביע כמה פעמים.

חזי עיני: לא רק זה. בהצבעה יש בעלי דירות ויש שוכרים, ובוואטסאפ אין את ההפרדה הזאת. הכל מרוכז במקום אחד, וממילא יש שם מלא הודעות. בעיניי ההפרדה של הנושאים, לתת לכל דבר את הביטוי שלו, הרבה יותר נכונה. ואני לא חושב שקבוצת הוואטסאפ עומדת בתנאים הרגולטוריים, כי בסוף צריך לייצר גם פרוטוקול.

רותם: אוקיי.

חזי עיני: זו אופציה לגמרי. הטיפים והכללים שאנחנו נותנים פה לא מחויבים להיות בפלטפורמה דיגיטלית. פלטפורמה דיגיטלית יכולה לסייע לחבר הוועד לעשות את זה יותר בקלות, ובטח לעמוד בתנאים הרגולטוריים. ואולי ניגע בזה, כי זה סעיף חשוב, ואספר סיפור שקרה לי כשהעלינו את הפרק הקודם. החבר'ה שלנו מהסושיאל חתכו קטעים, רילסים או איך שלא קוראים להם, והעלו אותם לרשת. ויום אחד פונה אליי אחד מהחבר'ה מהסושיאל ואומר: יש פה איזה לקוח עצבני רצח על מה שאמרת, אולי כדאי שתחזור אליו. ביקשתי ממנו טלפון והתקשרתי אליו. הקטע דיבר על זה שתהליך הגבייה לוקח לוועד כמה דקות לדירה וצריך להוציא קבלה וצריך להוציא זה, ובסוף העבודה השוטפת של חבר ועד היא כמה שעות בחודש. ואני אומר: למה הוא כועס עליי? הרמתי טלפון לבחור, אחרי שביקשתי את האישור שלו ואמרתי לו: בוא תסביר לי מה קרה. והוא אומר: אתה ניפחת. ואני אומר: ניפחתי מה? והוא אומר: את הזמנים, סתם אתה זורק. אני עושה את זה ברבע שעה ואמרתי לו.

רותם: אז כמה.

חזי עיני: דירות יש בבניין?

רותם: אתה אומר דבר חיובי?

חזי עיני: והוא אמר לא, לא, הוא אמר, יש 28 דירות בבניין ואני אומר לו: אתה הורג אותי, אני לא מצליח להבין איך אתה מגיע לרבע שעה. תסביר לי מה אתה עושה. ואז הוא אמר: אני עובר, לוקח את הכסף וזהו. ואמרתי לו: וקבלות?. והוא אומר למה אני צריך להוציא קבלה? מה אני עסק? למה אני זה? והוא כעס עליי נורא. ואמרתי לו שצריך להיות זהירים בדבר הזה. כולם בוחרים את דרך הפעולה שלהם, ובסוף ועד הוא די אוטונומי. ברוב הבניינים, גם אם הוועד יעשה לא יודע מה — אף אחד לא יבוא להחליף אותו, כי אנשים לא רוצים.

עמיר: גם אם הוא פועל לא לפי החוק.

רותם: נכון.

חזי עיני: אבל הכל מתנהל ככה עד הנקודה שמישהו מתעורר. ואספר את זה בסיפור: בבניין שאנחנו מכירים בחיפה הגיע שוכר חדש הוא עבר מבניין אחר בחיפה, טיפה יותר גדול ועם מערכות יותר גדולות, ולא הבין למה מיסי הוועד בבניין החדש גבוהים יותר. הוא הפעיל קומון סנס ואמר: זה לא הגיוני. פה יש מעלית אחת, שם שלוש. והוא הלך לוועד ואמר, אני מנסה להבין למה אתה גובה ממני איקס כסף, למה זה יותר? וכמובן לא הייתה סבלנות אליו, כי הוא שוכר. ואז הוא חפר וביקש את המספרים, והבין שבתוך דמי הוועד שגובים שם, הוועד מקצה סכום מסוים לקרן שיפוצים — שזה סבבה, זה בדיוק הטיפים שנתנו פה. אבל הוא שוכר, הוא לא אמור לשלם את הדבר הזה נכון? ומזה שהוא התעורר שם, כל השוכרים של הבניין הלכו אחורה ואמרו: תחזיר לנו. תביעה כספית. ודרך אגב, הם צודקים. אותו ועד, שניהל את הכל והיה לו בסדר, התעורר בוקר אחד וצריך לרוץ אחורה ולזכות. אנשים לא יודע כמה אחורה לשוכרים כי גם הם מתחלפים. ללכת לבעלי הדירות ולהגיד תקשיבו, אתם במשך 5 שנים לא שילמתם את ה 100 ₪ לשיפוצים? כן, וזה סיפור.

רותם: זאת אומרת סיפור.

חזי עיני: זה בסדר לבחור בדרך שלך. רק קח בחשבון שיום אחד מישהו יכול להתעורר. יבוא הדייר או בעל הדירה ויגיד: למה עושים ככה, למה ההתנהלות כזאת. עדיף תמיד לפעול נכון, כי זה יחסוך לך בעיות עתידיות.

עמיר: אני אחבר את מה שחזי אמר ליועצים המשפטיים שלנו שאנחנו מארחים פה מדי פעם בפרקים. ועד בית לא יכול לעשות מה שהוא רוצה. הוא יכול להחליט שהוא גובה עוד 150 ₪ לחודש לקרן שיפוצים שלא קשורה לשוטף. אבל בסוף יש בתי משפט לבתים משותפים. וכשיגיע הנודניק שידרוש לעשות את זה לפי החוק ולא יקבל רטרו חזרה את מה שמגיע לו, הוא יגיש תביעה בבית המשפט והוא יזכה.

רותם: בדיוק.

עמיר: והוא יזכה. אז אני אומר בסופו של דבר נכון, זה התנדבות. נכון, אפשר לעשות איך שרוצים. מומלץ לעבוד לפי החוק.

רותם: כל מה שנגענו בו פה קשור מן הסתם גם לתכנון תקציב, וגם פה נכנסת הפלטפורמה הדיגיטלית. ופה אתה נותן במדריך הזה כלים לתכנון תקציב נכון עם כמה עקרונות חשובים.

חזי עיני: עמיר נגע בזה קצת, אבל דוגמת הניקיון היא הקלאסית. בואו נחשוב עלינו: אנחנו מגיעים לבניין ויודעים שמשלמים על ניקיון, ומבחינתנו ניקיון זה נקי או לא נקי. אנחנו לא יודעים כמה משלמים עליו. אנחנו לא יודעים כדיירים. אנחנו לא יודעים מה ההסדר שהגיעו אליו עם המנקה או עם חברת הניהול, וכמה פעמים בשבוע.

עמיר: אתה גם לא יודע מתי ניקו. אצלנו בבניין, שעה אחרי שהמנקים הולכים כבר מתחילות התלונות, כי מישהו שפך קפה ולא ניקה אחריו כמו בן אדם. ואז מגיע דייר אחר ורואה את הקפה על הרצפה ומיד בקבוצת הוואטסאפ: על מה אנחנו משלמים כסף? מה אתה רוצה מהמנקה? עד לפני שעה היה פה מבריק. אז יש פה הרבה פערי מידע.

חזי עיני: המיץ של שקית הזבל.

רותם: יש את הדייר.

חזי עיני: הזה.

רותם: מי יוריד את שקית.

חזי עיני: הזבל ולא ניקח.

רותם: הכי נורא.

חזי עיני: אבל. אבל זאת דוגמה מעולה. כי ברמת העיקרון, אם תנגיש את המידע לדיירים ותשתף אותם — כמו שהוא דיבר עליו. למשל, ניקח את האירוע הזה של ניקיון. תארו לכם שבסוף שנה לפני אסיפת תחילת שנה, כשקובעים את מיסי הוועד או עוד מדברים, פותחים דיון ואומרים: דיירים יקרים, הניקיון בבניין עולה לנו איקס כסף, וזה נותן לנו פעמיים בשבוע. עלו המון תלונות מדיירים שלא מספיק נקי בעיניהם. בדקנו, והמנקה באמת מנקה טוב כשהוא נמצא. כדי שנעבור לארבע פעמים בשבוע אנחנו צריכים לגבות עוד 20 שקלים לדירה. דמי הוועד יעלו. מה אתם אומרים? כן או לא — תצביעו, תגידו את דעתכם. אם יחליטו שכן, כולם מרוצים וגם מנקים את הבניין יותר טוב. ואם מחליטים שלא — כמות התלונות על הניקיון תפחת, כי אנשים מבינים שאם לא נקי ביום שלישי זה מפני שימי הניקיון הם ראשון וחמישי. אז חשוב מאוד מאוד מאוד לשתף את הדיירים וגם לתת להם הסבר על מה הכסף הולך וכמה עולה כל דבר. כן, זה עוד עיקרון ממש חשוב.

רותם: עיקרון נוסף שאני רואה פה, רגע לפני שנגיע לעוד סיפור שלך: לבצע הפרדה מלאה בין תשלומי מיסי ועד שוטפים לתשלומים מיוחדים. נשמע לי כמו עיקרון סופר חשוב, בטח מהמקומות האלה של שואלים לאן הולך הכסף.

עמיר: הפרדה ברמת חשבון?

רותם: כן.

חזי עיני: זה אולי אחד הקלאסיים הגדולים בבניינים — היחסים בין שוכרים, בעלי דירות והוועד. מה מותר? מה אסור? יש איזו תפיסה מעוותת שאם השוכר נכנס לדירה אז הוא אמור לשלם את מיסי הוועד. דיברו על זה כאן בפרקים עם עורכי הדין. אבל, אבל אין שום דבר בחוק שאומר את זה. החובה היא על בעל הדירה. השוכרים משלמים את מיסי הוועד מתוקף ההסכם שלהם עם בעל הדירה. נכון, אתה לא תרוץ לכל בעל דירה ותריב איתו למה הוא מעביר את זה לשוכר — זה בסדר. רק מה. בדיוק כמו הדוגמה שנתנו על חיפה. תייצרו מראש את ההפרדה המוחלטת הזאת ותגדירו אותה גם לדיירים: חברים, מה שאנחנו גובים במיסי ועד הוא עבור ההוצאות השוטפות שכוללות אחת, שתיים, שלוש, ארבע, חמש. קחו בחשבון שאם יהיו תיקונים כמו שיפוצים או החלפת ציוד — אלה תשלומים שחלים על בעלי הדירות. אתם רוצים שיהיה לכם תקציב רזרבי לזה? תגדירו אותו מראש. ואחד היתרונות בלעבוד עם פלטפורמה דיגיטלית כמו שלנו זה היכולת לבצע את ההפרדה הזו. כשפותחים תשלום אני מגדיר מראש מי אמור לשאת בתשלום שלו, האם זה שוכר או בעל דירה? ניקח דוגמה: בדירה מסוימת יש גם שוכר וגם בעל דירה, ופתחו תשלום אחד מיוחד לשיפוץ ותשלום אחד למיסי ועד. המערכת שלנו יודעת לשלוח לכל אחד את התשלומים הרלוונטיים אליו.

רותם: את זה לשוכר ואת זה לבעל הדירה.

חזי עיני: הם באותה דירה, וכל אחד ישלם את שלו. וזה מוריד המון המון חיכוכים ואני חושב שזה נכון להתנהל ככה גם מול הדיירים, כי זה באמת יוצר המון המון חיכוכים בהמשך לחובות וזכויות.

עמיר: אני אני מוסיף פה אחרי זה דיבר על ההכנסות, על הגבייה. ההשלמה של זה שגם ההוצאה תהיה בחשבון נפרד שאפשר יהיה להוציא דוח על ההוצאות לבעלי הדירות. מה נעשה עם כל התקציב הזה שנגבה מכל בעלי הדירות ממש בדוח נפרד? דוח נפרד לדוח השנתי של של כל הבניין לעומת הדוח של בעלי הדירות.

רותם: אז גם הוא בלא מעט נקודות וכאמור יש עוד. והמדריך המלא, כמו שאמרנו, יעלה לאתר ותקבלו אותו בצורה מסודרת לאתר של דינג. לסיום, תן לי סיפור אחד לתיבת התלונות של הסיפורים, שאולי באמת ימחיש עד כמה חשובה פלטפורמה כזאת לבניית האמון, ובכלל להקל על ועדי הבתים בסוף למנוע צרות אחרי.

חזי עיני: אז אני אספר.

רותם: כי נתת פה המון, אבל אני יודעת שיש לך מלא יחזקאל.

חזי עיני: יש לנו מנהלי תיקים שיושבים ומדברים עם ועדים, כי הרבה פעמים אנשים מגיעים ולא יודעים מה זה, וצריך להסביר להם. אנחנו מעלים קמפיינים, מגיעים אלינו, מראים את המערכת ומסבירים. ויום אחד אני יושב ליד אחת הנציגות שעברה את תהליך ההכשרה כי גם לוקח זמן ללמוד את העולמות האלה. הם מגיעים צעירים, ולך תסביר להם מה זה ועד בית. ועולה איזו גברת לטלפון. ואני שומע את השיחה כי אני יושב לידה. הנציגה מתחילה לדבר איתה על הפלטפורמה, והגברת מתחילה לתאר לה חצי שעה של הסבל שלה. תיאורים בלתי נתפסים — מההוא שזורק סיגריות ועד ההוא שבנה מחסן. והיא אישה מבוגרת.

עמיר: פרקה את הכול.

חזי עיני: פרקה את הכל, באמת חצי שעה. באיזשהו שלב הנציגה מנסה להחזיר אותה לנושא, כי היא לא יכולה להחזיק אותה חצי שעה, אבל פשוט לא הצליחה — היא נתנה לה לשפוך. זה היה כמו חצי שעת טיפול. ואז הגענו לחלק שבאמת כואב לה, והיא אומרת: הם הורגים אותי עם המזומן, כל הזמן באים אליי עם מזומן. ובאיזשהו שלב השיחה קצת הסתבכה, כי היא הלכה לאיבוד והתפזרה. לקחתי את הטלפון ואמרתי: סליחה, אנחנו מאזינים, ואם אפשר — תקשיבי, אני רוצה לתת לך טיפ שעשינו במקומות אחרים. הדיירים האלה שבאים עם מזומן — איזו אופציה אחרת יש להם היום?. והיא אמרה לי: מה שמביאים לי זה העברה בנקאית או צ'ק. אמרתי: בואי נעשה משהו אחר, בואי ניתן להם. נתחיל לייצר תשלומים מתוך המערכת, דרך אפליקציית הדייר. הוא יכול לשלם היום בהעברה בנקאית, בצ'קים, בכרטיס אשראי או בהוראת קבע. מניסיון אני אומר לך שבבניינים שמצטרפים שיעור הגבייה עולה משמעותית — רואים כמעט 87–88 אחוז ביום-יומיים הראשונים מרגע שהודעת התשלום יוצאת. רובם כבר בהוראת קבע, ועוד בערך עשרה אחוז בשלושת השבועות עד החודש שאחרי. זאת אומרת כשנוח לאנשים אנשים משלמים, היא אמרה: אבל מה אני עושה עם המזומן? ואמרתי לה: את מודיעה לדיירים שמהיום לא מקבלים מזומן ומי שיש לו מזומן מוזמן ללכת לבנק הדואר, להפקיד אותו ולעשות העברה בנקאית. היא אמרה: אבל הם לא יסכימו. אמרתי לה: כשבא אלייך מי שרוצה לשלם מזומן ואומר 'אני לא מסכים', את אומרת לו: זה בסדר, אני מבינה. אני צריכה עזרה בדבר הזה. אם אתה מוכן, קח על עצמך את איסוף המזומן מכל הדיירים ואת ההפקדה, וככה נגבה מזומן. והיא אמרה: מה? ואמרתי לה: זו זכותך המלאה. את מתנדבת, את עושה הכל בהתנדבות. והיא באמת ניסתה את זה. בא אליה הדייר הראשון, וקיבלתי ממנה טלפון אחרי, מאושרת, שהוא אמר לה: השתגעת?

רותם: הכול בסדר, אני אעביר לך, אני אעשה לך העברה.

חזי עיני: והיא עובדת עם המערכת ואף אחד לא משלם במזומן היום. אז חברים, מותר לכם גם לקבוע כללים שיהיו לכם נוחים יותר. זה בסדר.

עמיר: אני דווקא לקחתי טיפ אחר מהסיפור של חזי: לפנות לעיריית תל אביב שיפתחו קו חם לוועדי בתים. כל ועד בית שצריך לפרוק — יפרוק.

רותם: זה קו חם לוועדי בתים ממורמרים — ברור שהוא יקרוס. אז כאמור, המדריך המלא — ויש בו עוד המון נקודות — יהיה לכם בצורה מסודרת, ובסוף, גם הפחות טכנולוגיים שבכם — אל תחששו מפלטפורמה דיגיטלית שיכולה להקל על חייכם בצורה משמעותית וליצור איזושהי מערכת אמון משותפת בינכם לבין הדיירים. יחזקאל עיני, סמנכ"ל שיווק ומכירות של OXS פינטק. תודה רבה לך על הדברים המאוד מעניינים שלך. עמיר בר-עוז, מנכ"ל ובעלים של בר-עוז, המרכז לביטוח בתים משותפים. כרגיל, תענוג. נודה למפיק השידור שלנו אבי בליקי, לצלם שלנו דניאל רוטמן ולטכנאי יוני בראו. אני הייתי רותם ישראל, תודה לכם שהאזנתם, ניפגש בפרק הבא של קומת ביניים.