שימוש פרטי במרפסות גג המהוות רכוש משותף

ככלל, גג הבית המשותף הינו "רכוש משותף" השייך לכלל דיירים. יש מצבים בהם בעלי דירות גג עושים שימוש אישי/פרטי בשטח הגג, בין אם בהסכמת בעלי הדירות ובין אם לאו. על התופעה והשלכותיה

שאלה שקיבלנו מדיירים בבניין משותף במרכז הארץ:
הדיירים בדירות הגג משתמשים במרפסות הגג אשר הינן חלק מהרכוש המשותף ואינן מוצמדות בטאבו לדירותיהם. כיצד זה משפיע על חלקם בתשלומים הוועד?

התשובה היא פשוטה:
תשלום מיסי ועד הבית, שנועדו לכסות את ההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין, נעשה לפי יחס שטח רצפת דירתו של כל בעל דירה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

אשר על כן, במצב בו הדיירים בדירות הגג עושים שימוש אישי/פרטי במרפסות הגג שהינן חלק מהרכוש המשותף, בין אם בהסכמת דיירי הבניין ובין אם לאו, הם נהנים מהשימוש בשטח זה, כאשר ההוצאות בגין החזקתו וניהולו נחלקות בין כלל דיירי הבניין.

ההיגיון אומר שהגדלת הזכויות כרוכה בהגדלת תשלומים, אך מותר גם להחליט אחרת. לכן התשובה נמצאת למעשה בדוחות ובתקנון של כל בית משותף.

מדוע לתת היתר שימוש במרפסות לדיירי דירות הגג?

הגג הוא רכוש משותף של כל דיירי הבניין. אמנם יש מצבים בהם ניתן להצמיד חלקי גג לדירות מסוימות כולל רישום בטאבו, אך במקרה הנ”ל, עפ”י השאלה, מדובר בשימוש בלבד, ללא רישום בטאבו. כלומר, בכל הקשור לבעלות וזכויות בנייה מדובר במרפסות שהן רכוש משותף, בו לכל דייר יש חלק יחסי.

עפ”י רוב, הסיבה שבגללה דיירי בתים משותפים מאפשרים לדיירי הדירות העליונות לעשות שימוש פרטי בחלק גג, היא ההשפעה של מהלך כזה על ערך הדירות בבניין.
תופעה דומה קיימת גם בדירות קרקע ושימוש בחלקי גינה.

השיפור הפונקציונאלי והאסתטי שנובע מן השימוש עשוי לשדרג את המעמד של הבניין כולו, ולהעלות את ערך כל הדירות בבניין.

מובן כי השימוש במרפסות חייב להיות עפ”י חוק, ובהתאם לכל ההסכמות, תוך שמירה על הזכויות של כל הדיירים.
כל מהלך כזה ראוי שיבוצע בליווי משפטי, ולו כדי להבטיח שההסכמות יהיו ברורות והניסוחים מדויקים.

האם יש היבטי ביטוח?

בכל מה שקשור לביטוחי ועד הבית, אין למהלך כזה השפעה על צרכי הביטוח.
לעומת זאת, הדיירים שנהנים מזכות השימוש שהוענקה להם, צריכים לשקול הרחבות כיסוי בביטוחי דירה, צד ג’, תאונות אישיות וכד’.

מרפסת גג – שימוש ללא רישום טאבו
דירוג