בפניכם סיכום של פסק דין חשוב שניתן לאחרונה על ידי המפקח על רישום מקרקעין, אורי שלומאי, בתיק 4/399/2024. פסק הדין עוסק בסוגיה קריטית עבור רבים מכם ובמיוחד ועדי הבתים המנהלים בית משותף מורכב (עירוב שימושים) הכולל יחידות מגורים ומסחר.
בפסה"ד קבע המפקח כי הבית המורכב אינו מתנהל כדין כאשר הוא מנוהל על ידי מספר נציגויות ומספר חברות ניהול, במקום אחת.
הרקע: מגדל "אפטאון" בבת-ים
התיק נסב סביב מגדל "אפטאון" בבת ים, פרויקט מורכב הכולל שלושה מבנים עיקריים: מגדל מגורים (47 קומות) ותחתיו יחידות מסחר; מגדל משולב למגורים, משרדים ומסחר (29 קומות); מבנה מסחרי נוסף (2.5 קומות), יחד עם מרתפי חניה ומחסנים משותפים לכולם.
תחילה נוהל הפרויקט על ידי חברת ניהול אחת לכלל הפרויקט. אולם, בשלב מסוים נציגות מגדל המגורים החליטה להפריד את ניהול מגדל המגורים ובעלי הדירות מינו לעצמם ועד בית וחברת ניהול נפרדת מזו המנהלת את השטחים המסחריים, וטענו כי היחידות המסחריות המצויות תחת מגדל המגורים צריכות להשתתף בהוצאות ניהול המגדל.
נציגות מגדל המגורים, הגישה תביעה נגד היזמים (שהם גם בעלי החנויות בקומת הקרקע במגדל), בדרישה לחייבם בתשלום עבור חלקם בהוצאות ניהול המגדל לשנים 2020-2021, בסך של כ-116,000 ש"ח עבור חלקם בהוצאות ניהול והתחזוקה של המגדל.
לטענתם, יחידות אלו מהוות חלק בלתי נפרד ממגדל המגורים. בנוסף, נטען כי הנתבעים ייחדו לעצמם חלקים מקומת הלובי (רכוש משותף) של המגדל וסגרו אותם לשימושם הייחודי.
טענות התובעת (ועד מגדל המגורים):
- המיקום הפיזי של היחידות המסחריות, המצויות תחת מגדל המגורים ומהוות חלק אינטגרלי מהמגדל, מעיד כי הן חלק בלתי נפרד ממגדל המגורים ולפיכך מחויבות להשתתף בדמי אחזקת המגדל, בדומה לשאר בעלי הדירות.
- הנתבעים ייחדו לעצמם חלקים מקומת הלובי של המגדל וסגרו אותם לשימושם הייחודי (לצורך מסחרי) וזאת בהסתמך על חוות דעת מודד.
- התובעת דרשה לחייב את הנתבעים בתשלום דמי ניהול עבור חלקם בהוצאות ניהול המגדל, כולל עבור השטחים שסופחו לטענתה.
- העדר הפרדה ניהולית בהסכמי המכר: לא קבעו הפרדה ניהולית בין הדירות במגדל לקומת המסחר שמתחתיו.
- היחידות המסחריות עושות שימוש במתקני מגדל המגורים.
- העדר רישום כבית משותף מורכב: כל עוד הבית אינו רשום כבית משותף מורכב ואין תקנון מוסכם, יש לראות בשטחים המסחריים חלק ממגדל המגורים.
- הסכמה לפיצול הנציגות והניהול: לטענת התובעת, כלל בעלי היחידות, כולל הנתבעים, הסכימו לפיצול הנציגות וחברת הניהול בין יחידות המסחר למגדל המגורים.
- הסכם הניהול שנחתם בשנת 2018 בין הנתבעים לחברת אריאל תומך בטענותיה בדבר היותה נציגות חוקית.
טענות הנתבעים להגנתם:
- החנויות הן חלק מהאגף המסחרי של הפרויקט ואינן חלק ממגדל המגורים ויש להן כניסות נפרדות מהרחוב, הן לא משתמשות בלובי או בשירותי הוועד והשטחים המשותפים מושא התביעה – אינם מהווים חלק ממגדל המגורים, אלא חלק מהאגף המסחרי של הפרויקט.
- ההפרדה הפיזית והתפעולית בין אגף המגורים לאגף המסחרי קיימת מזה שנים ונכונה יותר מבחינה כלכלית וניהולית. חברת הניהול של מגדל המגורים אינה מספקת להם שירותים.
- מסמכי התב"ע והיתרי הבנייה מציגים הפרדה בין אגפי המסחר לאגפי המגורים והפרויקט אמור להתנהל בניהול אחד כולל, ולא בוועדים נפרדים.
- העדר סמכות של התובעת: הוועד של המגדל מגורים כלל לא מייצג את כל הבניין ולכן אין לו סמכות לחייב או לגבות דמי ניהול מהקומה התחתונה, המהווה חלק מהיחידות המסחריות, וספק אם היא מהווה נציגות של בעלי הדירות ושל כל הפרויקט כולו.
- התובעת היא זו שסילקה את חברת נכסי אריאל מניהול הפרויקט ומינתה חברת ניהול למגדל המגורים על דעת עצמה. בהתאם לתב"ע, אמורה להתקיים נציגות על אחת לכל הפרויקט עם קופה אחת לניהול כל האגפים.
הכרעת המפקח על רישום המקרקעין
המפקח קיבל למעשה את עיקר טענות ההגנה של הנתבעים, דחה את התביעה של ועד הבית וקבע עקרונות חשובים :
- הבית כולו נחשב בית משותף אחד כל עוד לא נרשם אחרת בלשכת המקרקעין (כבית מורכב עם אגפים נפרדים). התובעת שהתיימרה להיות נציגות מגדל המגורים אינה בעלת מעמד חוקי על פי הוראות חוק המקרקעין ואין תוקף חוקי לנציגות שמינתה את עצמה באופן נפרד.
- ל"וועד המגדל" אין מעמד חוקי ו הוא לא יכול לחייב את החנויות כי הוא מייצג רק חלק מהבעלים.
- גם אם בפועל נוהל המגדל בנפרד, התנהלות זו מנוגדת להוראות התב"ע (תוכניות בניין עיר) ולהסכמי המכר. ההפרדה הניהולית בפועל על ידי התובעת, לא יצרה או העניקה לתובעת סמכות משפטית ואינה תקפה.
- גם אם הנתבעים נהגו שלא כדין, אין הדבר מלמד על כך שלתובעת מעמד כנציגות נפרדת של מגדל המגורים, שכן מדובר בבית משותף אחד שטרם נרשם לו תקנון מוסכם והוא לא הוכרז כבית מורכב.
- כל עוד אין תקנון מוסכם או החלטה רשמית אחרת על היותו של הפרויקט בית מורכב, הבית צריך להיות מנוהל כבית אחד באופן שלא ניתן לתת הכשר משפטי להתנהלות החד צדדית של התובעת ועל כן התביעה נדחתה.
- התובעת חויבה לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 25,000 ש"ח.
