חברות ניהול

"המקום בו ראוי לשפר את ההערכות של ישראל לעתיד הוא אצל הרגולטור"

שיחה קצרה עם זיו סדבון, מייסד, בעלים ומנכ"ל חברת '100 אחזקות' לניהול בתים משותפים

מאת: שירות RMCM

חברת '100 אחזקות' מייצגת יזמות מסוג אחר, כאשר מנהל פרויקטים עם קריירה ועם תואר במשפטים עובר דירה ומגלה במפתיע שיש לו יכולת ואמביציה לנהל בתים משותפים. גישות ושיטות שיושמו בחברה החדשה לפני יותר מעשור ונחשבו ליוצאות דופן הפכו עם הזמן לסטנדרט בענף חברות הניהול.
חשבנו שיהיה מעניין לשמוע קצת על החזון המקצועי ועל העתיד של הענף ממי שכבר צפו פני עתיד וקצרו הצלחה. אז הלכנו לשוחח עם זיו סדבון, המייסד, הבעלים והמנכ"ל.

4 שאלות ייחודיות, שאלת הביטוח והשאלה הזהה.

החברה נולדה כי אתה הפכת לדייר בבית משותף. זה נכון?

זאת אנקדוטה נכונה. באותה תקופה עסקתי בניהול פרויקטים עבור תאגידים וצברתי המון ניסיון בניתוח והבנת תהליכים תפעוליים וניהוליים. בבסיס זאת מומחיות שלי. תוך כדי עברתי עם המשפחה לדירה חדשה בבניין משותף, כמו המון ישראלים אחרים, ומה שקרה הוא שאתגרי הניהול של בית משותף פשוט קפצו לי לעין.

התחלתי לחשוב על זה, כי הנושא מעניין אותי אינסטינקטיבית, ולאט לאט התגבשה מסקנה שלא הייתי מוכן לה – אני יודע איך לעשות את זה יותר טוב ואני יכול להצליח. אז הקמתי את החברה וזה באמת הצליח.

המתודולוגיה שפיתחתי לניהול בתים משותפים, יחד עם אחי, מוכיחה את עצמה מאז ועד היום. מה שלמדתי, בין השאר, הוא לשוחח עם בעלי הדירות, להיות איתם בקשר ישיר, כי אף פעם אי אפשר לדעת מאיפה יגיע רעיון טוב.

תרים את הכפפה, מה עשיתם טוב יותר?

אני אציין שלושה דברים מרכזיים, שהיו בזמנו עמודי התווך בתוכנית העסקית. יש עוד אבל שלושת אלה יכולים לתת את התמונה הכוללת. היום, אגב, חלק מהדברים הם כבר סוג של סטנדרט שמיושם גם ע"י חברות אחרות בתחום. בתקופה שהחברה שלנו הוקמה, ב-2011, כל הענף היה בתחילת הדרך.

דבר ראשון שעשינו טוב יותר מאחרים באותה תקופה הוא אופן ההתקשרות עם ספקים טכניים, שהוזיל את עלויות התחזוקה של מערכות באופן משמעותי, תוך כדי שיפור היעילות והאיכות. המהלך כלל שני דברים: ראשית מערך תזכורות מאוד יעיל, שאז היה די חדשני, והבטיח שכל טיפול יקרה בזמן, ושנית עבודה ישירה מול ספקים נבחרים ללא עלויות קבועות. הרעיון היה שאם אנחנו אחראים על התחזוקה, לא צריך לשלם גם על האחריות של הספק.

דבר שני הוא שימוש בכלים דיגיטליים לייעול העבודה של הצוות. היום זה טריוויאלי, אבל זה היה חידוש ואפילו מהפכני. בפועל בנינו יישום משלנו, תוך שילוב עם כלים זמינים כגון יומן לכל מנהל בניין. כמה זה חזק? זה עובד גם היום ועדיין לא מצאנו כלי טוב יותר. מפתיע אבל עובדה.

דבר שלישי שעשינו טוב יותר מאחרים היה העסקה ישירה של צוותי הניקיון. זה אחד הדברים הראשונים שהבנתי כדייר, הניקיון הוא המראה של הכל. יותר מזה, גם חברת הניהול הכי יעילה שמתחזקת כל משאבה וכל מעלית בדיוק בזמן וכמו שצריך, לא תזכה לשביעות רצון של הלקוחות אם הניקיון לא פרפקט כל הזמן.
כדי שהניקיון יהיה פרפקט 24/7 אתה חייב לנהל את צוותי הניקיון בעצמך. היום אני יודע שיש עוד חברות שנוקטות בגישה הזאת.

למה חברת ניהול של בתים משותפים צריכה מחלקה משפטית?

כן, גם זה לא משהו שגרתי. קודם כל אני גם עורך דין בהכשרתי, אז אני אוהב סדר משפטי מוקפד ומבין את החשיבות.
בניהול של בית משותף יש לא מעט מסמכים משפטיים מסוגים שונים וחשוב שיהיה סדר מופתי, לא פחות. מפתיע אותי שכולם מבינים את זה בכל מה שקשור להנהלת חשבונות אבל מאפשרים בלגן בכל מה שקשור לעניינים משפטיים. וזאת לא תופעה שאופיינית רק לענף שלנו.

נכון שהמחלקה המשפטית היא לא המחלקה הכי עסוקה בחברה, אבל היא מעניקה לנו אפשרות להגיב מהר כשיש צורך משפטי. זה אגב קורה יותר ויותר ואני אתן לך דוגמא מעניינת.

במתחמי מגורים חדשים, כלומר מודרניים, יש שינוי עצום במרחב הציבורי לעומת העבר. החניון, למשל, הוא כבר מרחב אחד למתחם כולו. נכון שלכל בניין יש את שטח החניון שלו, אבל הבנייה היא כזאת שיש בעצם מרחב חניה אחד לכל הבניינים במתחם.
השיטה הזאת מוזילה באופן משמעותי את עלויות הבנייה וזה טוב, אבל היא גם יוצרת פוטנציאל לחיכוך משפטי חדש. בימים אלו, כאשר בתים עוברים לעידן הרכב החשמלי, יש לזה אפקט. אם יש לך מחלקה משפטית, פנימית או חיצונית, יותר קל במצבים האלה. נדמה לי שזה מהלך מאוד מומלץ אצלכם במידעון.

עד כמה עולם בית המשותף בישראל ערוך לעתיד?

שאלה טובה מאוד. אני חושב שבגדול יש כמה דברים שאנחנו בישראל ערוכים אליהם. יש הבנה שהבית המשותף הוא מיקרו קוסמוס שמשלב מגוון תחומי ידע ותפעול. אתה יכול לראות שחברות הניהול הופכות ליותר מתקדמות, כי תכלס אין להן ברירה. דיברנו על עידן הרכב החשמלי, למשל, אז חייבים להיות מוכנים לזה, כל ועד בית וכל חברת ניהול. מדובר באתגר לא פשוט אבל יש פתרונות והדברים יתיישרו. כך המצב ברוב תחומי הפעילות.

תהליך נוסף שמעיד על התבגרות הענף הוא הדגש על יכולות ניהול. פעם היה נהוג לחשוב שוועדי בתים או חברות ניהול נמדדים על יכולות תפעוליות וטכניות, אבל כבר ברור שהענף הזה נשען על מתודולוגיות ניהוליות. יש עוד מה לעשות אבל הכיוון נכון והמגמה ברורה.

לדעתי, המקום בו ראוי לשפר את ההערכות של ישראל לעתיד הוא אצל הרגולטור. יש כל כך הרבה מה לסדר בתחום הזה של בתים משותפים, שאני לא יודע מאיפה להתחיל. אבל דיברנו על רכב חשמלי אז נמשיך עם זה; כמה זמן עוד נחכה לחקיקה ותקינה בנושא עמדות טעינה בבניינים משותפים?

שאלת הביטוח

זאת שאלה שהתשובה עליה צריכה להיות קצרה, שלוש מילים בלבד – ביטוח צד ג'. קיומו או הסכמה לרכישה של ביטוח צד ג' היא תנאי למתן השירות ולכניסה למו"מ. כיסוי צד ג' הוא גם דרישת סף מספקים. אנחנו מצידנו מכוסים בביטוח צד ג' בהיקף משמעותי.

השאלה הזהה: מדוע לבחור בכם?

מעטפת ניהול אישית – לכל בעל דירה או דייר, בכל אחד מהבניינים אותם אנחנו מנהלים, יש מנהל בניין ייעודי אליו אפשר לפנות ישירות בכל עניין בכל רגע נתון. בנוסף יש ערוצי קשר ישירים להנהלת החברה ולצוות המשרד. תמיד זמינים.

אחריות תפעולית ישירה – בכל הקשור לתחזוקה של מערכות כגון משאבות, גנרטורים וכד' האחריות לתפקוד תקין היא שלנו, ללא תלות בחוזי שירות ארוכי טווח עם ספקים.

יעילות טכנולוגית – מערכות הניהול שלנו, כולל אפיקי התקשורת עם הלקוחות, מבוססים של יישום ייחודי של טכנולוגיות מובילות ועל מתודולוגיות תפעול שהוכיחו את עצמם לאורך שנים. קל, נוח, מהיר.

העסקה ישירה – אנחנו מאמינים באחריות ישירה ולפיכך בהעסקה ישירה של עובדים, במיוחד בתחום הניקיון, המתאפיין בדרך כלל בתחלופה גבוהה. אנו מחזיקים ברישיון של משרד העבודה להעסקת עובדי ניקיון.

נאמנות לקוחות – הבניין הראשון שאיתו התחלנו את המסלול עדיין איתנו. סימן שהם מרוצים לאורך כל הדרך.

טיפים

📌 לוועד הבית

"אתם בשליחות, זה קשה"

התפקיד שלכם הוא התנדבותי ואין בו הרבה רגעי נחת. זאת בעיקר שליחות – לשמור על הבניין בו אתם גרים לטווח הארוך.
כדי להצליח בשליחות תצטרכו להיות קפדניים בתכנון התקציב ובפיקוח עליו.

📌 לבעלי הדירות

"משכירים? תזכרו!"

אם אתם משכירים את דירתכם, הקפידו להיות בקשר שוטף עם ועד הבית וחברת הניהול.
בסופו של חשבון, הוועד וחברת הניהול שומרים על ערך הנכס שאתם משכירים.

📌 לדיירים

"שני הצדדים של הדלת"

הבניין הוא מרכז חייכם, בין אם אתם בעלי הדירה ובין אם שוכרים לתקופה. שמרו עליו כדי שחייכם יהיו נעימים ונוחים.
הבית לא מתחיל במפתן הדלת, כל הבניין הוא הבית.

כרטיס ביקור

שם החברה ס.ז.נ 100 אחזקות בע"מ
שנת יסוד 2011
בעלים / מנהלים זיו סדבון, עו"ד, תואר ראשון ושני במנהל עסקים
מס' עובדים 30 (כולל קבלני משנה בהסכם שירות קבוע)
אזורי פעילות כפר סבא
הרצליה
צפון תל אביב
משרדים רעננה

למידע נוסף

דוא"ל Nihul100@gmail.com
טלפון 077-6237231