בהמשך ישיר למאמר הקודם בנושא ליקויי בנייה בבתים משותפים, הפעם עוסק המאמר בשאלה מה קורה כאשר ועד הבית תובע קבלן בגלל ליקויים ברכוש המשותף – האם בכך נסגר גם הסיפור של כל אחד מבעלי הדירות והוא כבר לא יוכל לתבוע על הנזקים האישיים שנגרמו לו?
בית המשפט העליון השיב: לא בהכרח.
(רע״א 7602/22 אלעד ישראל מגורים החדשה בע״מ נ׳ נציגות הבית המשותף ברחוב זנגוויל 1 ירושלים ואח׳).
פסק הדין מחדד נקודה חשובה לכל נציגות בית משותף: יש הבדל בין נזק שנגרם לבית המשותף ולרכוש המשותף, לבין נזק אישי שנגרם לבעל דירה מסוים.
מה קרה בבניין ברחוב זנגוויל?
מדובר בבניין מגורים בן 18 קומות בירושלים, שנבנה על ידי חברת אלעד ישראל מגורים החדשה.
בשנת 2017 הגישו בעלי דירה בבניין, בני הזוג פינסון, תביעה נגד החברה. בין היתר הם טענו לליקויי בנייה ולרטיבות בדירתם, שלטענתם נגרמה בגלל בעיות בחיפוי החיצוני של הבניין.
מומחה מטעם בית המשפט מצא ליקויים בחיפוי והמליץ על הדרך לתקנם.
כיוון שהחיפוי החיצוני הוא חלק מהרכוש המשותף, העניין כבר לא נגע רק לדירתם של בני הזוג. באספת בעלי הדירות התקבלה החלטה שאפשרה לקדם את הטיפול בנושא, ובהמשך צורפה גם נציגות הבית להליך.
ומה פסק בית המשפט בפעם הראשונה?
בית המשפט קבע כי קיימים ליקויים בחיפוי וכי הם גרמו לרטיבות בדירת הזוג פינסון. החברה חויבה לשלם כ־250,000 ש"ח עבור עבודות התיקון, וכן 70,000 ש"ח בגין עוגמת נפש לבני הזוג.
לעומת זאת, התביעה בנוגע לירידת ערך הדירה נדחתה, בין היתר משום שנקבע שהליקוי ניתן לתיקון.
בנוסף ניתן צו שחייב את הקבלן לבצע את עבודות התיקון הנדרשות בחיפוי החיצוני.
אבל כאן לא הסתיים הסיפור
עוד לפני שניתן פסק הדין הראשון, הנציגות ובעלי דירות נוספים הגישו תביעה נוספת נגד הקבלן.
הפעם הם לא ביקשו לדון מחדש בעצם תיקון החיפוי, אלא ביקשו גם פיצוי על נזקים אישיים, ובהם ירידת ערך ועוגמת נפש.
מה טען הקבלן
כבר היה הליך. כבר נקבעו ממצאים. נציגות הבית פעלה בשם בעלי הדירות. לכן, לטענתו, בעלי הדירות אינם יכולים לפתוח מחדש את אותם נושאים.
במילים פשוטות: "כבר היה משפט – אי אפשר לתבוע אותי שוב."
ומה טענו בעלי הדירות?
בעלי הדירות טענו שהנציגות מוסמכת לטפל בעניינים של הרכוש המשותף, אך מכאן לא נובע שהיא מוסמכת אוטומטית לתבוע עבור כל בעל דירה את הנזק האישי שלו – הרי לכל דירה יכול להיות נזק אחר.
דירה אחת יכולה להיות סמוכה יותר לליקוי, דירה אחרת יכולה להיפגע פחות, ודייר מסוים יכול היה להתמודד במשך שנים עם רטיבות או ליקויים, בעוד דייר אחר כמעט ולא נחשף להם.
לכן, לטענתם, אי אפשר להתייחס לכל בעלי הדירות כאילו נגרם להם בדיוק אותו נזק.
בית המשפט המחוזי קבע כי הממצאים בדבר עצם הליקויים מחייבים גם בהליך השני, אך דחה את הטענה שפסק הדין הראשון מונע תביעות אישיות.
על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור מצד הקבלן לבית המשפט העליון.
ומה קבע בית המשפט העליון?
השופטת רות רונן דחתה את בקשת רשות הערעור וקבעה הבחנה חשובה:
נציגות הבית המשותף מוסמכת לפעול בעניינים הנוגעים להחזקה ולניהול של הרכוש המשותף.
לכן היא יכולה, בין היתר, לדרוש מהקבלן לתקן ליקויים ברכוש המשותף, לבצע עבודות מכוח צו עשה, ולשלם את עלות תיקון הרכוש המשותף.
אבל הסמכות הזו אינה הופכת את הנציגות לנציגתו האישית של כל בעל דירה בכל עניין. כאשר מדובר בנזק אישי, כמו ירידת ערך של דירה מסוימת או עוגמת נפש של דייר מסוים, מדובר בזכויות ובנזקים שיכולים להיות שונים מבעל דירה אחד לאחר. לכן, תביעה כזו מחייבת בחינה והוכחה אישית.
ומה לגבי “מעשה בית דין”?
כאן נמצא אחד החלקים החשובים בפסק הדין. בית המשפט הבחין בין שני דברים:
מה שכבר נקבע לגבי הליקוי עצמו – נשאר קבוע.
אי אפשר לפתוח מחדש את השאלה האם קיימים ליקויים בחיפוי, מה מצב החיפוי והאם נדרש תיקון.
אבל העובדה שהליקויים כבר נדונו אינה אומרת בהכרח שכל נזק אישי של כל בעל דירה כבר נדון והוכרע.
הסיבה פשוטה: בעלי הדירות האחרים לא בהכרח קיבלו בהליך הראשון אפשרות אמיתית להוכיח את הנזק האישי שנגרם להם, והנציגות לא הייתה מוסמכת אוטומטית לתבוע בשמם נזקים אישיים.
