תקציב המעליות בבית משותף עשוי להגיע עד כ-30% מסך כל תקציב ועד הבית. כלומר, כמעט מחצית ממיסי הוועד שמשלמים הדיירים יכולים “להישאב” לתחזוקת המעליות בבניין. כאשר מדובר בבניין חדש עם מעליות מתקדמות, נתח התקציב לתחזוקת המעליות מגיע לעתים גם ל-40%.
האם זה בלתי נמנע? האם ניתן לחסוך ולצמצם עלויות בלי לפגוע בבטיחות ותוך שמירה על החוק? מה ההבדל בין מעליות מהדור הקודם למעליות המתקדמות של היום?
עולם המעליות הוא הנושא בו עוסקת אפיזודה מס’ 9 של הפודקאסט ‘קומת ביניים’, בהנחיית רותם ישראל ובהשתתפות של עמיר בר-עוז, מנכ"ל סוכנות בר-עוז המתמחה בפתרונות לבתים משותפים, ושל שרון ברדה, ראש ענף מעליות באיגוד השמאים ומי שכותב את המדור המקצועי מעליות ועוד במידעון בר-עוז.
העולם היקר של המעליות בבניין משותף – פרק 9 של הפודקאסט קומת ביניים בשיתוף עם רדיו 102FM. אתם מוזמנים לצפות ולהאזין, ולקרוא את סיכום הדברים.
הבעיה “השקטה”: תלות בחוזה
הדיירים בדרך כלל לא בוחרים את המעליות ואת חברת המעליות. היזם הוא זה שמחליט איזו מערכת תותקן בבניין, ועם הכניסה של הדיירים הם מקבלים גם את חברת המעליות, את חוזה השירות, את המחירים ואת כללי המשחק שלה.
וועד הבית מוצא את עצמו מול חברה אחת שרק היא מכירה את המערכת, מחזיקה בידע הטכני, מספקת את השירות, ולעיתים גם שולטת בזמינות החלפים.
מאחר שכל בניין עם מעלית מחויב עפ”י חוק בחוזה שירות – צריך ספק, צריך שירות, וצריך לוודא שהמעלית בטוחה לשימוש – הוועד והבניין כולו כבולים בפועל.
במעליות חדשות ומתקדמות התלות הזו עלולה להיות חזקה עוד יותר, בעיקר כאשר מותקנות מערכות סגורות כמו “פיקוד יעדים” (אותן מערכות שבהן הדייר בוחר את הקומה במסך חיצוני ומקבל הנחיה לאיזו מעלית לגשת).
המערכות הללו אמנם משפרות את חוויית השימוש במעלית, אבל מבחינת ועד הבית הן עלולות לצמצם את האפשרות לתחרות אמיתית בין ספקי שירות.
מעליות ישנות מול מעליות חדשות
במעליות ישנות המערכות והמכלולים פשוטים ופתוחים יותר, החלפים זמינים יותר, והשוק תחרותי יותר. לאחר תקופת האחריות, ועד הבית יכול במקרים רבים לבחור נותן שירות אחר, להשוות מחירים, ולנהל משא ומתן אמיתי.
במעליות החדשות התמונה מורכבת יותר; המערכות המתקדמות הן ממוחשבות ולעיתים סגורות. לא כל טכנאי יכול לטפל בהן, לא כל חברה יכולה לספק חלפים, ולעיתים קרובות ועד הבית נשאר תלוי בחברה המקורית שנבחרה על ידי היזם.
לא כל תקלה מחייבת החלפת מכלול שלם
כאשר רכיב קטן במעלית מתקלקל – למשל לחצן – לא תמיד חייבים להחליף יחידה שלמה. אבל בפועל, חברות מעליות עשויות להעדיף פתרון מהיר וקל יותר: לפרק מכלול שלם, להחליף אותו, ולהגיש לוועד הבית חשבון גבוה.
מבחינת חברת השירות, החלפת מכלול שלם יכולה להיות פעולה פשוטה יותר: פחות אבחון, פחות פירוק עדין, פחות עבודה נקודתית. מבחינת ועד הבית, לעומת זאת, המשמעות היא עלות גבוהה בהרבה.
כאן נכנס לתמונה יועץ או שמאי מעליות, איש מקצוע שמכיר את השוק, את המחירים ואת אופי התקלות, יכול לבדוק האם הצעת המחיר סבירה, האם החלק שביקשו להחליף באמת נפגע, והאם קיימת חלופה זולה ובטוחה יותר.
עבור ועד בית, זו יכול להיות ההבדל בין תיקון נקודתי לבין הוצאה מיותרת של אלפי שקלים.
האם אפשר להחליף חברת מעליות?
באופן עקרוני, כן. ועד בית יכול לשקול החלפה של חברת השירות או אפילו החלפה של מערכת. אבל זהו מהלך יקר ומורכב, שלא כדאי לבצע מתוך כעס רגעי או בגלל תקלה נקודתית.
צריך לבחון את העלות הכוללת, את האחריות, את רמת השירות, את זמינות החלפים ואת החיסכון האפשרי לאורך זמן.
אם המעלית עצמה טובה, אין ריבוי תקלות חריג, והבעיה היא אירוע נקודתי או מחלוקת על מחיר – לעיתים נכון יותר לנהל משא ומתן, להיעזר במומחה, ולבדוק את הדרישה לעומק. החלפת מערכת שלמה צריכה להיות מוצא אחרון, לא תגובה אוטומטית.
נזקי מים: אחת הסכנות הגדולות למעליות
מים ומעליות הם שילוב מסוכן ויקר. הצפה בחניון תת־קרקעי, ספרינקלר שנפגע, ברז כיבוי אש שנפתח או נסגר בצורה לא תקינה, עבודת ניקיון רשלנית או פגיעה בצנרת – כל אלה יכולים להוביל מים אל פיר המעלית ואל מערכות החשמל והפיקוד.
בניגוד למה שאולי נדמה, נזקי מים אינם מתרחשים רק בימי סערה. הם יכולים להיגרם גם מאירועים יומיומיים לגמרי: מוביל שפוגע בספרינקלר, מנקה שמשתמש בזרנוק כיבוי, ילדים שגורמים נזק למערכת מים, או רכב שפוגע בצנרת בחניון. ברגע שהמים מגיעים למעלית, האירוע עלול להפוך במהירות לתיקון יקר ולהשבתה ממושכת.
במעליות חדשות הרגישות למים עלולה להיות גבוהה במיוחד. מערכות אלקטרוניות, כרטיסים ורכיבי תקשורת יכולים להיפגע גם מכמות קטנה יחסית של מים. במערכות מסוימות, קצר ברכיב אחד עלול להשפיע גם על רכיבים אחרים בשרשרת. לכן נזק שנראה בתחילה מקומי עלול להתגלגל להחלפה רחבה ויקרה בהרבה.
חברת המעליות מול חברת הביטוח – מה קורה אחרי הצפה?
לאחר אירוע מים, אי אפשר פשוט להפעיל מחדש את המעלית. ראשית צריך לאפשר ייבוש – לעיתים נדרשים יומיים או שלושה – משום שטכנאי לא יכול לעבוד בבטחה כאשר יש מים ומתח חשמלי. רק לאחר מכן ניתן לבצע בדיקה, לאתר את הנזקים, ולהחליט אילו רכיבים באמת חייבים החלפה.
כאן מתחדד הפער בין חברת המעליות לבין חברת הביטוח; חברת המעליות עשויה לדרוש להחליף כל רכיב שנגע בו מים, גם אם הוא עדיין עובד. חברת הביטוח, לעומת זאת, נוטה לאשר החלפה של מה שהתקלקל בפועל ומה שנדרש כדי להחזיר את המצב לקדמותו באופן בטיחותי.
הפער הזה עלול להשאיר את ועד הבית באמצע.
לכן גם באירועי מים חשוב להיעזר בבדיקה מקצועית. צריך להבחין בין רכיב שנפגע, רכיב שיש בו בלאי רגיל, ורכיב שלא קשור לאירוע כלל. בלי בדיקה כזו, הצעת המחיר עלולה לכלול רכיבים וסעיפים שניתן היה לחסוך בהם.
