אחת השאלות הנפוצות ביותר בניהול בתים משותפים, בעיקר בבניינים ישנים, היא שאלת ה"חזקה" בחצר: האם שכן שהשתמש בחלק מסוים מהחצר במשך 40 שנה הופך לבעליו? האם הסכמות שבעל פה בין דיירים משנות שנות ה-80 מחייבות את הדיירים החדשים שנכנסו לבניין ב-2025?
פסק דין שניתן לאחרונה על ידי המפקח על רישום מקרקעין בחולון, אורי שלומאי (פס"ד: 4-110-2025) עושה סדר בנושא ומזכיר לכולנו: מה שלא רשום – (כמעט) לא קיים.
המקרה: בניין של 4 דירות בלבד
המקרה עוסק בבית משותף ברחוב השלושה בבת ים; מדובר במבנה קטן ואינטימי בן שתי קומות ו-4 תתי-חלקות: שתי דירות קרקע ושתי דירות מעליהן.
הסכסוך פרץ בין בעל הדירה בקומה השנייה (התובע) לבין בעלי דירת הקרקע שנמצאת בדיוק מתחתיו (הנתבעים).
הטענות: "זכות היסטורית" מול "רכוש משותף"
התובע (השכן מלמעלה): טען כי מאז רכש את הדירה ב-1981, הוא ובני משפחתו עשו שימוש ייחודי ובלעדי בחצר הקדמית ובשטח החנייה. לטענתו, קיימות הסכמות היסטוריות עם הדיירים הקודמים, ואף הציג תוכניות בנייה ישנות ("גרמושקה") שבהן סומן השטח כמשויך אליו.
הוא קבל על כך שהשכנים החדשים מלמטה "פלשו" לשטח בלילה אחד בינואר 2025, עקרו דשא, הרסו חומות ובנו פרגולה על השטח "שלו".
הנתבעים (השכנים מלמטה): טענו מנגד כי החצר היא "רכוש משותף" לכל דבר ועניין. לפי התקנון הרשום בטאבו, השטחים הללו לא צמודים לאף דירה. הם טענו כי התובע "השתלט" על השטח לאורך השנים בבריונות, וכי הם בסך הכל רצו לממש את זכותם להשתמש ברכוש המשותף השייך גם להם, ואף שיפרו את פני החצר שהייתה מוזנחת.
הכרעת המפקח: "רשות גרידא" ניתנת לביטול
המפקח שלומאי ניתח את המצב המשפטי וקבע מספר עקרונות שכל ועד בית ודייר חייבים להכיר:
1.הרישום בטאבו הוא המלך: מאחר שהחצר לא הוצמדה לדירת התובע בתקנון הבית המשותף, נקודת המוצא היא שמדובר ברכוש משותף השייך לכל 4 הדירות באופן שווה.
2.שימוש ארוך שנים אינו מקנה בעלות: גם אם השכן מלמעלה השתמש בחצר 40 שנה באין מפריע, מבחינה משפטית זו נחשבת "רשות חינם" (רשות גרידא). המשמעות היא שבעלי הדירות האחרים יכולים לבטל את הרשות הזו בכל עת.
3.דין עצמי הוא לא הפתרון: המפקח מתח ביקורת גם על הנתבעים, אשר במקום לפנות להליכים משפטיים, "עשו דין לעצמם", הרסו ובנו בשטח המשותף ללא הסכמה.
