בבית משותף בעיר חיפה התחולל אירוע שמוכר בוודאי לכל ועד בית: שיפוץ פרטי בקומה עליונה – במסגרת של פרויקט לבניית מרפסות בבניין – גרם לרטיבות שפגעה בדירה שמתחת.
מומחה שנקרא לבדוק את העניין קבע כי מקור הרטיבות הוא נזק שנגרם לרכוש משותף. כלומר, השיפוץ פגע ברכוש משותף וכתוצאה מכך נוצרה הרטיבות בדירה השכנה.
יש כאן התנגשות בין השאלה “מי אשם?” לבין השאלה “מי אחראי לתיקון?”
המחלוקת הגיעה עד לערכאות משפטיות, שבהן נקבע כי על ועד הבית קודם כל לפעול לתיקון, ואחר כך זכותו לגבות את הנזק מהדייר המשפץ בתביעת שיבוב. ההחלטה מסתמכת על סעיף 3 של תקנון המצוי.
מבט לתקנון: סעיפים 2+3
שני הסעיפים האלה, ביחד, הם הבסיס לכל השאלה של מי צריך לאשר ומי אחראי לתקן.
סעיף 2 – מתי נדרש אישור לפני ביצוע השיפוץ
- (א) פגיעה ברכוש המשותף– שינוי שפוגע ברכוש המשותף, מסכן אותו, משנה את ערכו, או פוגע בחזות החיצונית האחידה של הבניין – מחייב אישור אסיפת דיירים מראש.
- (ב) פגיעה בדירה אחרת– שינוי שעלול לפגוע בדירה של שכן ספציפי (לא ברכוש המשותף) → מחייב את הסכמת אותו שכן עצמו, לא של אסיפת הדיירים.
- (ג) כל השאר– כל שינוי אחר, בעל הדירה רשאי לבצע על דעת עצמו.
סעיף 3 – ממי דורשים תיקון אחרי שכבר יש בעיה
- (א) ליקוי בבניין/ברכוש המשותף – הדרישה מופנית לוועד, גם אם ידוע מי גרם לליקוי.
- (ב) ליקוי בדירה פרטית של שכן – הדרישה מופנית ישירות לאותו שכן.
הקשר בין השניים: המיקום – רכוש משותף מול דירה פרטית – הוא שקובע גם מי צריך לאשר מראש וגם ממי דורשים לתקן בדיעבד. רכוש משותף – כתובת אחת: הוועד. דירה פרטית – כתובת אחת: בעלי הדירה.
לדוגמה, במרפסת: עבודה שנוגעת בקיר חיצוני, בגג, או משנה את חזות הבניין – עוברת דרך סעיף 2(א) ומחייבת אישור אסיפת דיירים, ואם יש בעיה – סעיף 3(א) מפנה לוועד.
עבודה פנימית שלא נוגעת ברכוש המשותף – סעיף 2(ג), בעל הדירה מחליט לבד; ואם יש בעיה – סעיף 3(ב), הדרישה ישירה לשכן.
נקודה למחשבה: גם השאלה האם רצפת המרפסת עצמה היא רכוש פרטי או חלק מהרכוש המשותף שנויה במחלוקת בפועל – כשלא ברור, עדיף להבהיר מראש מול הדייר ולא להניח.
המלצות לוועד
סווגו כל בקשת שיפוץ לפי מבחן סעיף 2(א) – האם היא נוגעת ברכוש המשותף או בחזות הבניין? אם כן – נדרש אישור אסיפת דיירים. אם לא – העבודה בסמכות הדייר בלבד, ואין טעם לעכב אותה.
עבודה שדורשת אישור – תעדו אותה כהחלטת אסיפת הדיירים, בכתב, בפרוטוקול– אישור בעל פה" לא שווה הרבה" אם בעתיד יתגלה נזק.
לפני תחילת עבודה שנוגעת ברכוש המשותף – דרשו אישור ביטוח אחריות/צד ג' בתוקף מהקבלן – זו לא חובה חוקית, אבל זה מה שהופך תביעת שיבוב עתידית לתהליך שאפשר לגבות ממנו בפועל.
ודאו שביטוח הרכוש המשותף של הבניין בתוקף ומכיל את הכיסויים הרלוונטיים – צד ג', חברי ועד, חבות מעבידים (אם מועסקים עובדים), וביטוח מבנה. זה מה שמאפשר לתקן מיד כשמתגלה ליקוי, בלי להמתין לבירור אשמה.
תעדו מצב לפני ואחרי כל עבודה משמעותית ברכוש המשותף -תמונות, ובמקרים גדולים גם חוות דעת מומחה.
כשמתגלה נזק ברכוש המשותף – תקנו קודם, גבו את הכסף אחר כך – הכתובת לתיקון היא תמיד הוועד, גם אם ידוע מי גרם לנזק. תקנו מיד דרך ביטוח הרכוש המשותף, ורק בנפרד פנו להליך גבייה מול מי שגרם לנזק, בערכאה אזרחית מוסמכת – לא בפני המפקח על המקרקעין.
אם הוועד מעסיק עובדים (ניקיון, גינון, שמירה) – יש לכם חובה חוקית שמעבר לעצם הכיסוי הביטוחי – חובה לרשום את העובד בביטוח לאומי ולהפקיד עבורו לפנסיה – זו לא רק המלצת ביטוח, זו דרישה מפורשת בחוק.
הישארו בעניינים גם בלי בקשת אישור רשמית – לא כל דייר יפנה מיוזמתו לבקש אישור. אם רואים פיגומים, קבלנים או עבודות בבניין – בררו מה מתבצע ובקשו את פרטי ביטוח הקבלן, גם בדיעבד.
כשמתגלה נזק ברכוש המשותף, השאלה הראשונה היא לא מי אשם אלא מי משלם. בר-עוז מרכז לביטוחים מלווה ועדי בתים בביטוח המבנה ובניהול הסיכונים, כדי שהתיקון יקרה מיד.
