לפני למעלה מעשור, בשנת 2013, פרסמה חברת 'דן אנד ברדסטריט' כי כ-20% מהבתים המשותפים בישראל מנוהלים בעזרת חברת ניהול מקצועית. מכיוון שהתחום אינו מפוקח ואין גורם רשמי שעוקב אחריו באופן מסודר ושיטתי, למעשה אלו הם הנתונים הבדוקים האחרונים שניתן למצוא על ענף חברות הניהול של בתים משותפים בישראל.
מכיוון שאחד המניעים העיקריים של ועדי בתים לשקול שימוש בשירותי חברה מקצועית הוא המורכבות הגוברת של סביבת החיים בבית משותף, אפשר להניח בביטחון כי המגמה מתעצמת – יותר בנייה חדשה, יותר בניינים מורכבים, יותר ועדים שוקלים לעשות את השינוי.
שיקולים עיקריים של ועדי בתים במעבר לעבודה עם חברת ניהול מקצועית
- מקצועיות וניסיון: חברות הניהול מעסיקות כוח אדם מיומן, בעל ידע והבנה במערכות הבניין השונות, ומספקות מענה מהיר ויעיל לתקלות באמצעות מוקד זמין ועובדי תחזוקה קבועים.
- יעילות תפעולית וחיסכון: ריכוז כל השירותים מול גוף אחד חוסך לוועד הבית התנהלות מול אינספור ספקים, מונע ויכוחים פנימיים וחוסך עלויות. שימוש במערכות ממוחשבות ואפליקציות ייעודיות משפר את התקשורת, השקיפות והבקרה.
- ניהול פיננסי תקין: חברות ניהול רבות מטפלות בגבייה, בניהול תקציב, במעקב אחר הוצאות ובדיווחים כספיים שקופים, מה שמוריד עול כבד מועד הבית ומטפל גם בסוגיית סרבני התשלום.
- יתרונות משפטיים וכלכליים: החוק מאפשר לוועד בית חיצוני בשכר (מתחזק) לקבל את כל סמכויות ועד הבית, כולל היכולת לתבוע סרבני תשלום. ניהול מקצועי גם תורם באופן ישיר להעלאת ערך הנכס ומבטיח שקט נפשי לדיירים לאורך זמן.
הצד השני של המטבע: חסמים בדרך לחברת ניהול מקצועית
- עלויות כספיות – העסקת חברת ניהול עלולה ליקר את דמי ועד הבית.
- היעדר רגולציה ופיקוח – שוק חברות הניהול בישראל אינו מפוקח.
- שקיפות ואמינות פיננסית.
- הגבלות חוזיות ותפעוליות – חוזים מסוימים עלולים להכיל סעיפים המקשים על סיום ההתקשרות, או שאינם שקופים מספיק לגבי הגבייה וטיפול בסרבני תשלום.
- התנגדות דיירים – תמיד קיימת אפשרות להתנגדות מצד דייר אחד או יותר.
אסטרטגיה שיווקית: 2 תוכניות עבודה
הפוטנציאל בענף חברות הניהול הוא גדול וגדל – כבר עכשיו יש מספיק בניינים לכולם, וכל הזמן נוספים עוד. חלק גדול מהבנייה החדשה – בניינים גבוהים, מרובי דיירים ומרובי מערכות – נותן יתרון לפתרון של חברת ניהול בשירות הוועד. התחרות היא בעיקרה, אם לא כולה, על בסיס אזורי.
בענף חברות הניהול יש יתרון ברור לחברות שנהנות ממוניטין, זוכות להערכה, ונהנות מהמלצות של לקוחות. שיווק 'פה לאוזן' הוא "הגביע הקדוש" של הענף
חברת ניהול שחושבת שיווק צריכה, בעצם, 2 תוכניות עבודה:
- לכידת הזדמנויות – כל החלפת ועד בית בסביבה היא הזדמנות לשחקנים באזור. זהו למעשה היומיום השיווקי של חברות הניהול, כל אחת באזור הפעילות שלה.
- מאמץ מוגבר – למשל, לקראת אכלוס של מתחם או מספר בניינים באזור הפעילות. או לחילופין כאשר שכונה חדשה יוצאת לדרך.
ההבדל המעשי בין שני מסלולי הרכש הוא תקציב הפרסום; כאשר במסלול השוטף ללכידת הזדמנויות, ניתן להישען על נכסים אורגניים – כגון אתר אינטרנט – עם תקציב פרסום מינימלי, אם בכלל. במסלול מאמץ מוגבר נדרש בדרך כלל תקציב פרסום מיוחד מוגדר לתקופה.
כלומר, בכל מצב – מאמץ שוטף או מאמץ מוגבר – פעולות השיווק של חברת ניהול נשענות על שני יסודות: המוניטין והנכסים האורגניים.
נכסים אורגניים לתמיכה במוניטין
נכסים אורגניים הם כלים שיווקיים שפועלים באופן מתמשך, בדרך כלל בתקציב חודשי קבוע או שעתי, ותומכים במוניטין של החברה.
סט הנכסים המינימלי לחברת ניהול כולל:
- אתר אינטרנט/מובייל
- תקשורת ממותגת – מיילים, הודעות, מסמכים וכד'
- נוכחות באינדקסים ופורטלים רלוונטיים
- דף פייסבוק
- חשבון גוגל ביזנס
- ערוץ יו-טיוב (כלול חינם בחשבון ג'י-מייל)
באזורים תחרותיים במיוחד ניתן לשקול הוספה של כלי אורגני חזותי כגון אינסטגרם או טיק-טוק.
בעת מאמץ מוגבר ניתן לשקול פעילות תקופתית בשילוט חוצות, רדיו מקומי, דיוור ישיר, פורומים דיגיטליים, פעילות יח"צ, וכמובן פרסום דיגיטלי ממוקד. הכל בהתאם למאפייני האזור ולתקציב.
אתגר מס' 1: שיקוף המוניטין
כאשר ועד בית מחליט לחפש חברת ניהול הוא ילך לשאול את גוגל (או כלי AI) מהן האפשרויות בסביבה, ויצא לשטח ללקט חוות דעת (כלומר, המלצות) על מגוון האופציות. החולייה המקשרת היא אתר האינטרנט, בו ניתן לפרוש, להמחיש ולבסס את המוניטין של החברה לקראת בקשה להצעה ומכירה.
כלומר, ייעודו העיקרי של אתר האינטרנט הוא לשקף ללקוח מתעניין את המוניטין שהוביל אותו אל האתר – המלצה של חבר, או מיקום גבוה בדירוג כזה או אחר. אתר נעים ונוח שכולל את המידע הדרוש מקצר תהליכי מכירה.
מקצועיות
- פורטפוליו והמלצות
- שירותים ויכולות
- צוות מקצועי
אמינות
- מפרטי תחזוקה ותפעול ברורים
- שקיפות פיננסית
- תמחור מובן
- גמישות
יעילות
- חדשנות טכנולוגית
- תחזוקה מונעת
- מעורבות בגבייה
- אפיקי קשר
אחריות
- ביטוח
- תיעוד
