החלטתם באסיפה להעלות את דמי הוועד? ייתכן שההחלטה כלל לא תקפה

פסק דין שניתן על-ידי המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקווה, עסק בשאלה עקרונית וחשובה לניהול בתים משותפים: האם אסיפת דיירים רשאית לשנות את אופן חלוקת דמי ועד הבית בין בעלי היחידות, גם כאשר הדבר מנוגד לתקנון המוסכם של הבית המשותף?

הרקע למחלוקת

ההליך נסב סביב בית משותף ברחוב תל חי בכפר סבא, הכולל 38 יחידות המשמשות למסחר, משרדים וחנויות. לבית המשותף קיים תקנון מוסכם המסדיר את זכויות וחובות בעלי היחידות.

נציגות הבית המשותף קיימה אסיפת דיירים ובה התקבלה החלטה לקבוע תעריף דמי ועד שונה בהתאם למיקום וסוג השימוש ביחידה:

• משרדים בתוך הבניין: – 8 ש"ח למ"ר.
• חנויות הממוקמות מחוץ או סביב הבניין: – 4ש"ח למ"ר.

בהתאם לכך דרשה הנציגות מבעלת אחת היחידות לשלם כ-24,820 ש"ח עבור חלקה בהוצאות החזקת הרכוש המשותף לשנת 2020.

בעלת הנכס סירבה לשלם את הסכום שנדרש ממנה, והנציגות הגישה נגדה תביעה.

טענות נציגות הבית המשותף

• הנתבעת עושה שימוש ברכוש המשותף אך מסרבת לשלם את חלקה בהוצאות.
• ההחלטה בדבר גובה דמי הוועד התקבלה באסיפה כללית כדין וברוב הדרוש.
• נציג הנתבעת נכח באסיפה ואף הביע התנגדות, אך למרות זאת ההחלטה התקבלה.
• טענות הנתבעת בדבר התקנון המוסכם הועלו רק בשלב מאוחר ומהוות הרחבת חזית.

טענות הנתבעת (בעלת היחידה)

• החלטת האסיפה סותרת את התקנון המוסכם, הקובע כי השתתפות בעלי הדירות בהוצאות תעשה לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף, בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין.
• האסיפה עצמה לא כונסה ולא נוהלה כדין.
• חלק מהשטח שבבעלותה אינו ניתן לשימוש בשל ליקוי בצינור ביוב, ולכן אף העירייה מחייבת אותה בארנונה על שטח קטן יותר.
• החיוב שנדרש ממנה גבוה ובלתי סביר ביחס ליתר היחידות.

הכרעת המפקח

המפקח קיבל את עמדת הנתבעת וקבע כי החלטת האסיפה בטלה.

העיקרון המרכזי שנקבע בפסק הדין הוא:

התקנון המוסכם של הבית המשותף גובר על החלטת אסיפת דיירים.
כאשר התקנון קובע מנגנון ברור לחלוקת הוצאות, אין לאסיפה סמכות לשנותו בדרך של החלטה רגילה.

המפקח הדגיש

1. כאשר קיים תקנון מוסכם – יש לפעול אך ורק בהתאם להוראותיו.

1. בהיעדר תקנון מוסכם – ברירת המחדל היא הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין (חלוקה לפי שטח הרצפה, חלק יחסי ברכוש המשותף).
2. גם אם בעבר נהגו אחרת או התקבלה החלטה שונה, די בהתנגדות של בעל דירה אחד כדי לחייב חזרה למנגנון הקבוע בחוק או בתקנון.

בנוסף ציין המפקח, כי הנציגות לא הצליחה להוכיח כי האסיפה התקיימה בהתאם לכל דרישות הדין, וגם מטעם זה תוצאותיה אינן מחייבות את הנתבעת.

מסר חשוב לוועדי בתים וחברות ניהול

פסק הדין ממחיש מספר עקרונות יסוד בניהול בית משותף:

1. התקנון המוסכם הוא המסמך המחייב בניהול הבית המשותף וחובה להתנהל על פיו.
2. אסיפת דיירים אינה יכולה לשנות מנגנון חלוקת הוצאות שנקבע בתקנון ללא תיקון התקנון בהתאם להוראות החוק.
3. לפני קבלת החלטות כלכליות משמעותיות, חשוב לוודא שהן עולות בקנה אחד עם התקנון ועם חוק המקרקעין.
4. חריגה מהוראות התקנון עלולה להביא לכך שהחלטות האסיפה יבוטלו ולא ניתן יהיה לאכוף תשלומים.
5. לצורך חישוב החיוב בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, לא משנה מהו הכינוי שהוענק לדירה, כיצד היא מכונה במסמכים שונים וללבוש שעטו עליה.