המדור 'מבט למשפט' שעוסק, כפי שניתן להבין, בהיבטים משפטיים וחוקיים של עבודת ועד הבית, מלווה את מידעון בר-עוז מיום הקמתו באמצע 2020, והוא לאורך כל הדרך המדור הפופולרי ביותר.
עד אפריל 2024 המדור נכתב ע"י כותבים שאינם משפטנים, והתמקד בעיקר בדיווח על חדשות משפטיות עם נגיעה לבתים משותפים שפורסמו באתרים שונים.
בתחילת 2024 מידעון בר-עוז עבר שדרוג תוכני ועיצובי ויצא לדרך חדשה, כאשר את המדור 'מבט למשפט' כותבת עו"ד בטי קדן (לב), שהיא מומחית בתחום הבתים משותפים.
לכבוד שנה וחצי של כתיבת המדור, ולאחר השקת הקורס הדיגיטלי המיועד לחברי ועדי בתים, ישבנו איתה לשיחה על האתגרים שלה ושל ועדי בתים בישראל.
כמה העולם של בתים משותפים הוא ייחודי מבחינה משפטית?
עובדה היא שהמחוקק ייחד לעולם הבית המשותף סמכות שיפוטית משלו, באמצעות המפקח על המקרקעין ולא באמצעות מערך השיפוט הרגיל. זה מעיד על שני דברים: ראשית על ייחודיות הידע הנדרש במרחב המשפטי של בית משותף, ושנית על ייחודיות המאמץ הנדרש בנושא.
עדות נוספת לייחודיות המשפטית של עולם הבתים המשותפים היא העובדה שקיומו של ועד בית הוא חובה חוקית. כלומר, בית משותף ולו הקטן ביותר מחויב לתקנון ולנציגות ועד בית מתפקדת.
זה נראה כאילו יש העדפה משפטית לענייני בתים משותפים
זה נכון ויש לכך סיבות מהותיות. קודם כל, מחלוקת בבית משותף נוגעת מיידית בעוד דיירים, בדרך כלל משפחות, שאינן חלק מהמחלוקת. שנית, למרבית העניינים בבית משותף יש דחיפות מיידית; לדוגמא, צווי מניעה, נזילות, שימוש ייחודי ברכוש משותף וכד'. תוסיף לכך את העומס הגדול של תביעות – הרבה מאוד תביעות נגד סרבני תשלום. הכמות עצומה.
ברור לכל שאין בעצם אופציה לטפל בעניינים האלה בקצב של מערכת המשפט האזרחית הרגילה. מדובר למעשה בהליך רגולטורי יעיל המקצר את ההליכים עם ניסיון ייחודי לדון ולהכריע.
צריך להבין, גם מחלוקת בסיסית בבית משותף יכולה לשלב עניינים מתחומי משפט אזרחי, דיני מקרקעין, חוזים, תכנון ובנייה, ולעיתים גם הנדסה ותחזוקה. המפקח על המקרקעין הוא המקום בו נמצאים הידע והמומחיות בתחומים אלו.
המומחיות שלך בנושא בתים משותפים כוללת את כל התחומים האלה?
באופן כללי, עורך דין שמתמקד בתחום הבתים המשותפים – נציגויות (ועדים) וחברות ניהול – חייב להכיר את מגוון הנושאים היכרות יסודית רחבה. זה כמובן מתפתח וגדל עם הזמן והניסיון המצטבר.
אני הגעתי לעולם המשפט עם ניסיון מקצועי כסוכנת ביטוח וכמתווכת נדל"ן – שני תחומים עם זיקה חזקה לעולם המקרקעין/בתים משותפים. את התמחותי עשיתי אצל המפקח השיפוטי על המקרקעין, שם פגשתי באופן אינטנסיבי את מגוון הסוגיות (קיימות בישראל 10 התמחויות כאלה בלבד).
זה עניין אותי מאוד ונוכחתי שלא מעט מחלוקות יכלו להיפתר אם הוועד היה מחזיק בידע המשפטי הבסיסי. אני מבינה את התהליכים, את המורכבות המשפטית ואת הדינמיקה של עולם הבית המשותף, שכולם יחד יוצרים יתרון ייחודי. כאשר נדרש עורך דין מומחה בדיני מקרקעין, אני יודעת מה הצורך והיכן למצוא את המענה.
האם נכון לומר שוועד בית נמצא כל הזמן בסיכון משפטי?
כל אזרח נמצא כל הזמן בסיכון משפטי. לדוגמא, ריב על חניה שמתדרדר לאיומים או למעלה מזה. זה משהו שעלול קרות לכל אחד ואחת בכל מקום.
ההבדל הוא שחברי ועד בית נמצאים תחת חובה משפטית וסיכונים שהם לא תמיד קשורים אליהם. דברים מתגלגלים לפתחם בתוקף תפקידם והאחריות הקהילתית.
אז מה בעצם הצורך המשפטי של ועד בית?
יש שני צרכים משפטיים לכל ועד בית. נדמה לי שזה היה הנושא של אחד המאמרים הראשונים שכתבתי כאן במדור 'מבט למשפט'.
צורך אחד הוא ליווי משפטי שוטף, גיבוי. אגב, הצורך הזה לא בהכרח קשור רק לסכסוכים והמפקח על המקרקעין. ועדי בתים חותמים על חוזים עסקיים, מוציאים מכרזי שירות ועוד. במידה רבה זה בדיוק כמו לנהל עסק, דבר המצריך ייעוץ משפטי שוטף.
הצורך השני הוא ייצוג משפטי. זה שירות שנדרש מעת לעת ולא באופן שוטף, אבל הפתרונות צריכים להיות זמינים ונגישים. חשוב להתאים את הייצוג המשפטי בתיקים העוסקים בסכסוכי שכנים, לעומת תביעות ביטוח, למשל.
אחד התפקידים של עורך דין מלווה הוא למצוא את המענה המתאים ביותר לכל אירוע משפטי בו נדרש ייצוג בדיונים משפטיים. כאמור, זה נכון גם בעולם העסקי והארגוני, לא רק לוועדי בתים.
פיתחת קורס דיגיטלי לוועדי בתים. בואי נתחיל מהסבר בסיסי – מה זה קורס דיגיטלי?
קורס דיגיטלי – מוכר גם בשם 'קורס אונליין' – היא שיטת לימוד שהתפתחה באינטרנט וכוללת הרצאות מוקלטות (השיעורים) להן הוצמד חומר עיוני. הלומד יכול ללמוד בזמן שלו, בקצב שלו, מהמחשב הנייד ולצפות שוב ושוב בחומר.
מן הסתם זה מאוד נוח וגם מאוד חסכוני ביחס לקורסים פרונטאליים.
איך נולד הרעיון? מה את מנסה להשיג?
מכירה את השטח היטב ויודעת שמהשטח שקיים פער הנובע מחוסר מודעות עצום לגבי המשמעות המעשית והחובה המשפטית של להיות חבר ועד בית. ככל שהבנייה גבוהה ומתקדמת החוסר הזה משמעותי, דבר המשפיע לרעה.
באמצעות הקורס אפשר לגשר על הפער במהירות יחסית. זה קורס קצר (90 דקות) שמביא את חבר הוועד להכרה בסיסית מהי דרך ההתנהלות בסבך הזה של ניהול בית משותף.
המטרה היא להעניק לחברי ועד פרספקטיבה רחבה של התפקיד – עוגנים של ידע משפטי, משמעויות הנוגעות ברכוש משותף, שימוש ותפעול חכם בהתאם לתקנון, וטיפים להקטנת אפקט ההפתעה.
הרעיון נולד, לא תאמינו, כאן במידעון בר-עוז, כאשר – מתוך הכתיבה כאן – הבנתי את הכוח של האינטרנט להעביר מסר למאות אנשים בבת אחת. עברתי בעצמי כמה קורסים דיגיטליים והדברים התחברו.
לא חששת להשיק מהלך כזה דווקא בזמן מלחמה?
חששתי. למי יש ראש לקורסים על ועד בית במצב כזה? אבל התגובות היו טובות. מסתבר שדווקא במלחמה אנשים חיפשו כל מיני דברים שיכולים להסיח קצת את הדעת, וכך גם חברי ועד. אחר כך הגיעה המלחמה מול אירן, בתים משותפים הפכו לחזית.
איך את מגדירה את הקורס – שיווקי או חינוכי?
חד משמעית גם וגם. השאיפה היא שכל חבר ועד בית בישראל יצא לדרך עם הידע הזה, שיעזור לו מאוד ולכלל הקהילה בבית המשותף. ככל שיותר ועדי בתים יתנהלו נכון וחכם במישור המשפטי ייהנו מזה כולם – חברי הוועדים, דיירים, ספקים, עובדים ועוד.
אותו הדבר בעניין המאמרים שאני כותבת במידעון בר-עוז. אני חולקת ידע משפטי, בדרך כלל באמצעות ניתוח של פסקי דין ספציפיים, במטרה שחברי ועדים ישתמשו בו. מצד שני, לכל מי שקורא אותם ומגיע עד לפרטי הקשר שלי, ברור שיש כאן מטרה שיווקית. וזו ההזדמנוטת להודות לבר-עוז על הבמה וללקוחות שלא היססו ופנו אלי.
