בטיחות אש בבית משותף: מה ועד הבית חייב לבדוק?

בכל מעלית בבית משותף קל למצוא את המדבקה הצהובה: מתי בוצעה הבדיקה האחרונה, מתי נדרשת הבדיקה הבאה, והאם המעלית כשירה לשימוש. זו מערכת בטיחותית שכולם רואים ומבינים שאם היא לא תקינה – המעלית תושבת.

אבל בבניין משותף יש מערכות בטיחות נוספות, קריטיות לא פחות, שלרוב אינן זוכות לאותה נראות: גלאי עשן, ספרינקלרים, דלתות אש, תאורת חירום, שילוט, דרכי מילוט, עמדות כיבוי, מערכות חשמל ומאגרי מים לכיבוי אש.

כאן מתחילה הבעיה: בניין יכול להיראות תקין לחלוטין ביומיום, בזמן שחלק ממערכות בטיחות האש שלו אינן מתוחזקות כראוי. הדיירים לא תמיד יודעים, ועד הבית לא תמיד מבין את מלוא האחריות, וחברת הניהול – אם קיימת – לא תמיד מקבלת את התקציב הדרוש לטיפול בליקויים.

בפרק 11 של הפודקאסט “קומת ביניים”, בהנחיית רותם ישראל, שוחחו עמיר בר-עוז, מנכ"ל סוכנות בר-עוז, ותת-טפסר טירן שמר ממטה כבאות והצלה על אחד הנושאים החשובים ביותר בניהול בית משותף: בטיחות אש – לא כעניין טכני בלבד, אלא כאחריות ניהולית, משפטית ואנושית.

בטיחות אש בבית משותף: הפודקאסט קומת ביניים בשיתוף עם רדיוFM102 , פרק מס' 11. אתם מוזמנים לצפות ולהאזין, ולקרוא את סיכום הדברים.

בטיחות אש זה לא "עוד" סעיף תחזוקה

אחת הטעויות הנפוצות של ועדי בתים היא להתייחס לבטיחות אש כמו אל עוד נושא ברשימת התחזוקה: משהו שצריך לבדוק כאשר יסתדר וכשיהיה תקציב, אחרי המעלית, האיטום, הגינון והניקיון.

אבל בטיחות אש שונה מנושאי תחזוקה אחרים; תקלה במערכת ניקוז עלולה לגרום להצפה, תקלה במעלית עלולה להשבית שירות חיוני לשעות – תקלה במערכת גילוי או כיבוי אש עלולה לעלות בחיי אדם ולכלות את הבניין כולו.

השאלה שעל הפרק אינה “האם הבניין עומד בדרישות?” אלא: "האם הבניין באמת מוכן לאירוע חירום?"

האחריות לא נמצאת אצל הכבאות

רבים מניחים שאם יש בעיה בבטיחות האש, מערך כיבוי אש אחראים לטפל בה. בפועל, התמונה שונה.

רשות הכבאות היא גורם מקצועי ומנחה. היא קובעת סידורי כבאות, מבצעת ביקורות, נותנת חוות דעת ומצביעה על ליקויים. אבל האחריות לתחזוקה השוטפת של הבניין ושל המערכות המשותפות נמצאת אצל ועד הבית או חברת הניהול.

מה שלא מפריע ביומיום – נדחה

אחת הסיבות שבטיחות אש נדחקת הצידה היא פשוטה: כשהמערכת לא פועלת, בדרך כלל לא מרגישים את זה.

אם צינור מתפוצץ – כולם רואים מים.
אם מעלית מושבתת – כולם תקועים.
אם שער החניון לא נפתח – כולם צופרים.

אבל אם מערכת הגלאים לא נבדקה, אם תאורת החירום לא תקינה, אם דלת אש לא נסגרת כמו שצריך, אם ארון כיבוי חסר ציוד – לרוב, אף אחד לא מרגיש את זה, עד לרגע שבו כבר מאוחר מדי.

וכאשר בוצעה בדיקה? אחת הדילמות שחוזרות אצל ועדי בתים היא מצב שבו התקבל דו”ח ליקויים, ואז מתברר שהתיקון דורש עשרות אלפי שקלים. הקופה ריקה, הדיירים מתנגדים לתוספת עלות, והוועד נשאר באמצע.

זה לא עובד כאשר מדובר בליקויי בטיחות, אי אפשר פשוט להניח את הדו”ח בצד. דו”ח ליקויים בתחום בטיחות האש הוא לא המלצה.

סעיף 'בטיחות אש' צריך להיות חלק קבוע מהניהול השנתי של הבניין ומהתקציב השנתי.

מה ועד בית צריך לבדוק בפועל?

ועד בית לא אמור להפוך למומחה לכיבוי אש. הוא לא צריך לדעת לבדוק ספרינקלרים, לפרק לוחות חשמל, או לאשר מערכות גילוי. בשביל זה קיימים בעלי מקצוע מוסמכים.

אבל ועד בית כן צריך לוודא שיש תהליך מסודר. כדאי לנהל רשימת בדיקה שנתית שכוללת:

• מערכות גילוי אש
• ספרינקלרים (מתזים)
• דרכי מילוט וחדרי מדרגות
• דלתות אש
• חניונים ושטחים משותפים
• עמדות כיבוי, מטפים וגלגלונים
• לוחות חשמל ותאורת חירום

ליקויי בטיחות אש אופייניים בבתים משותפים

• אופניים, עגלות, קרטונים או רהיטים בחדר מדרגות.
• דלתות אש שמוחזקות פתוחות באמצעות מעצור.
• ציוד אישי שמאוחסן בחניון או במסדרונות.
• טעינת אופניים או קורקינטים חשמליים בשטחים משותפים.
• ארונות כיבוי חסרים, נעולים או חסומים.
• מטפים שלא נבדקו או נעלמו.
• שילוט יציאה חסר או לא ברור.
• תאורת חירום שאינה פועלת.
• לוחות חשמל חסומים בציוד או חשופים לרטיבות.
• ספרינקלרים שהוסתרו בגבס או נפגעו בשיפוץ.
• מאגר מים לכיבוי אש שאינו נגיש או אינו מתוחזק.
• שימוש פרטי בשטח שנועד למערכת בטיחות של הבניין.

רוב הליקויים האלה אינם מתחילים כ”אירוע דרמטי”. הם מתחילים בהרגל קטן, באלתור, בדחייה או בהתעלמות. בזמן שריפה, כל אחד מהם עלול להפוך לבעיה אמיתית.

כלי עבודה לוועד הבית

הדרך הנכונה לנהל בטיחות אש בבית משותף היא ליצור שגרה: לדעת מה צריך לבדוק, מי אחראי, אילו מסמכים שומרים, ואיך מזהים ליקויים שחוזרים על עצמם בבניינים משותפים.

בדיקות מומלצות

 מסמכים שוועד הבית צריך לשמור

ועד בית שמנהל בטיחות אש בצורה מסודרת צריך לשמור תיק מסמכים עדכני, עם עותקים נגישים לחברת הניהול:

• דוחות בדיקה של מערכות גילוי אש.
• דוחות בדיקה של ספרינקלרים ומתזים.
• אישורי תחזוקה של מטפים, גלגלונים ועמדות כיבוי.
• אישורי בדיקת חשמל בלוחות ובשטחים המשותפים.
• אישור סידורי כבאות, אם קיים.
• דוחות ליקויים והמלצות לתיקון.
• הצעות מחיר לתיקון ליקויים.
• אישורי ביצוע לאחר תיקון.
• פרוטוקולי אסיפות שבהן נדונו ליקויי בטיחות או תקציבים.
• הודעות שנשלחו לדיירים בנושאי בטיחות.
• תיעוד מפגעים חוזרים, כולל תמונות ותאריכים.

מי אחראי למה?

תיעוד

לא כל בעיית בטיחות נובעת ממערכת שלא תוחזקה. לעיתים הבעיה היא התנהגות של דיירים: אחסון ציוד בחדר מדרגות, הצבת חפצים בחניון, טעינת אופניים חשמליים במרחב הציבורי, חסימת דלתות אש או שימוש פרטי בשטחים משותפים.

כאן ועד הבית נמצא במצב רגיש. הדרך הנכונה היא לפעול בצורה מסודרת:

• לתעד את המפגע.
• לשלוח הודעה כתובה לדיירים.
• להסביר שמדובר בנושא בטיחותי ולא אישי.
• לקבוע מועד ברור לפינוי או תיקון.
• כאשר נדרש – לערב חברת ניהול, יועץ בטיחות, האגודה לתרבות הדיור, הרשות המקומית או כבאות והצלה.

ככל שהפעולה מתועדת, מקצועית ומבוססת על בטיחות – כך קל יותר לנהל אותה בלי להפוך כל נושא לעימות אישי.

ביטוח

חברות ביטוח עשויות לדרוש עמידה בדרישות מיגון, תחזוקה ובדיקות. אי עמידה בדרישות מיגון בזמן אירוע ביטוחי יכולה להביא לצמצום תשלום תביעה בזמן נזק ובמקרים מסוימים אף לדחייה מוחלטת של התביעה ולהשאיר את הבניין חשוף להוצאות כספיות.

מכאן שישנה חשיבות רבה לעמוד בדרישות המיגון הספציפיות שחברת הביטוח הזינה על מנת לממש את הזכויות בפוליסה בזמן אירוע ביטוחי.

חשוב לציין כי ללא קשר אם יש דרישות מיגון ספציפיות, על כל בניין לפעול לפי חוק ולטפל במערכות של הבניין המשותף קל וחומר אם ידוע לוועד הבית על בעיה באחת המערכות.