אחת הסוגיות הבוערות ביותר בשנים האחרונות בניהול בתים משותפים היא תופעת ה-Airbnb. מצד אחד, בעלי דירות המבקשים למקסם את רווחיהם; מהצד השני, שכנים המתלוננים על רעש, לכלוך, בלאי מואץ של המעליות ותחושת חוסר ביטחון בשל תחלופת זרים בבניין.
פסק דין חדש ומפורט (8-31-2024) שניתן לאחרונה על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, יעל ליבוביץ', שופך אור על השאלה: האם הוראה בתקנון המוסכם הקובעת כי הדירות נועדו "למגורים בלבד" אוסרת באופן אוטומטי השכרה קצרת טווח?
תיאור המקרה: 12 דיירים נגד 5 בעלי דירות "נופש"
בבניין חדש בשכונת בת גלים בחיפה, הכולל 23 דירות, הגישו 12 בעלי דירות תביעה נגד 5 שכנים שהשכירו את דירותיהם לתקופות קצרות דרך פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.
התובעים הסתמכו על סעיף מפורש בתקנון הבניין ובהסכם השיתוף, שקבע: "ביחידות המגורים בבית המשותף לא יותר כל שימוש, למעט שימוש למגורים".
לטענתם, השכרה קצרת טווח היא "עסק מלונאי" לכל דבר, המהווה הפרה של התקנון ופוגעת באיכות חייהם.
השאלה המשפטית: מהו "שימוש למגורים"?
המפקחת בחנה שתי פרשנויות אפשריות למונח "מגורים":
- הפרשנות המצמצמת: מגורי קבע, מרכז חיים של אדם, תוך שמירה על אופי שקט ויציב של הבניין.
- הפרשנות המרחיבה: פעולה של לינה, שהייה ואכילה – ללא קשר למשך הזמן (גם לילה אחד הוא "מגורים").
ההכרעה: הכול תלוי בנסיבות ובכוונת הצדדים.
נימוקי המפקחת
באופן שאולי יפתיע חלק מוועדי הבתים, המפקחת דחתה את התביעה וקבעה כי בבניין הספציפי הזה, השכרה קצרת טווח מותרת.
אלו הנימוקים המרכזיים שחשוב שתכירו:
- היסטוריית השיווק: הוכח כי הבניין שווק מלכתחילה כפרויקט הקרוב לים ולבי"ח רמב"ם, תוך הבטחה לרוכשים שיוכלו להשכיר את הדירות לתיירות מרפא ולנופש.
- כוונת המייסדים: עורכת הדין שייצגה את היזמים בזמן אמת אישרה במייל לדיירת כי "סעיף המגורים אינו מתייחס לנושא ההשכרה… אין כל מניעה שתשכירו את הדירה".
- היעדר איסור מפורש: המפקחת קבעה שאם הצדדים היו רוצים לאסור שכירות קצרת טווח, הם היו צריכים לציין זאת במפורש (למשל: "מגורי קבע בלבד" או "איסור על השכרת לתקופות של פחות מ-30 יום").
- זכות הקניין: הגבלת שימוש בדירה היא פגיעה בזכות הקניין של הבעלים, ולכן היא חייבת להיות ברורה, מידתית ומפורשת בתקנון.
מה המשמעות עבורכם כוועד ?
פסק הדין מדגיש שאין "חוק אחד" שמתאים לכל הבניינים. בעוד שבפסקי דין אחרים (כמו במלון דניאל או בבניינים מסוימים בירושלים) נאסרה השכרה קצרת טווח, כאן הוחלט להתיר אותה בשל אופי הפרויקט וכוונת הרוכשים המקורית.
