סקירת פסק דין שניתן לאחרונה נועדה לעשות סדר, להנחות ולהדגיש בפני חברי הנציגות כי עליהם לפעול בהתאם לחוק, זאת על מנת להימנע ממצבים בהם יידרשו להשיב כספים בשל התנהלות רשלנית או חסרת שקיפות כלפי יתר בעלי הדירות.
פסק דין זה עוסק בתביעה שהגישה נציגות מכהנת בבית משותף ברחוב הרצל 168 ברחובות, נגד חבר נציגות לשעבר, בטענה כי במהלך כהונתו נמשכו כספים מהקופה המשותפת שלא לטובת הבית המשותף.
פסק הדין מציף סוגיות מהותיות באחריות המשפטית של נציגות בית משותף בכל הנוגע להתנהלות פיננסית שקופה ומסודרת.
עיקרי המקרה
- הנתבע, ששימש כחבר נציגות, העלה את דמי הוועד אך לא נקט בפעולות תחזוקה ניכרות. בעת חילופי הנציגות התברר כי הקופה המשותפת התרוקנה, למרות שנגבו כספים בסך של כ 81,400 ש"ח.
- הנתבע טען כי ההוצאות שהוציא שימשו לטובת הבית המשותף, אך לא הציג אסמכתאות מסודרות כנדרש.
הכרעת בית המשפט
בית המשפט קבע כי הנתבע, אשר שימש כחבר נציגות בעבר, הפר את חובותיו על פי סעיף 16 לתקנון המצוי, המחייב נציגות לנהל רישום מסודר של הכנסות והוצאות ולספק דיווחים תקופתיים לבעלי הדירות.
מכיוון שהנתבע לא פעל בהתאם לחובותיו, הוטל עליו הנטל להוכיח כי הכספים שהוציא אכן שימשו לטובת הבית המשותף.
בפסק הדין קבע בית המשפט כי מתוך סכום כולל של 87,203 ש"ח שהנתבע הוציא מהקופה המשותפת: 33,875.26 ש"ח בלבד הוכרו כהוצאות מוצדקות.
יתרת הסכום: 53,327.76 ש"ח נקבעו כהוצאות שלא הוכחו כנדרשות או חוקיות, ולכן הנתבע חויב להשיב סכום זה לקופת הנציגות המכהנת.
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לנציגויות בתים משותפים באשר לחובותיהן המשפטיות בנושא ניהול כספי הועד.
להלן פירוט החובות המשפטיות המוטלות על נציגות בית משותף:
- ניהול פנקס הכנסות והוצאות (סעיף 16(א) לתקנון המצוי) – על הנציגות לתעד כל הכנסה וכל הוצאה ולנהל פנקס מסודר, שישמש בסיס לביקורת ופיקוח מצד הדיירים.
- הצגת דו"חות תקופתיים (סעיף 16(ב) לתקנון המצוי) – חובת הנציגות להציג לבעלי הדירות דו"ח כספי המפרט את כל ההכנסות וההוצאות, לפחות אחת לחצי שנה.
- תיעוד ואסמכתאות – כל הוצאה חייבת להיות מגובה בחשבונית או קבלה מסודרת. היעדר אסמכתאות רשמיות מסכן את הנציגות ויכול להוביל לחיוב אישי של חברי הנציגות כפי שנפסק בפסק דין זה.
- שקיפות מלאה – לכל בעל דירה בבית המשותף יש זכות לעיין, בכל עת סבירה, בפנקסי ההכנסות וההוצאות ובמסמכים רלוונטיים הנוגעים לניהול כספי הנציגות.
- איסור תשלומים "בשחור" או ללא תיעוד – פסק הדין מדגיש כי גם אם נעשו פעולות תחזוקה בפועל, בהיעדר אסמכתאות, הנציגות עלולה להידרש להחזיר כספים בשל חוסר שקיפות.
המלצות לנציגויות בתים משותפים:
- הקפידו על ניהול ספרים מסודר ושקוף.
- ודאו שכל הוצאה מגובה במסמך רשמי (חשבונית, קבלה או תיעוד אחר).
- פרסמו דו"חות תקופתיים לכל בעלי הדירות, אחת לחצי שנה.
- הקפידו על ניהול חשבון בנק נפרד על שם הבית המשותף – אל תערבבו בין כספי הוועד לכספים פרטיים.
- במקרים של הוצאות חריגות או גבוהות, רצוי לקבל אישור מראש מהאסיפה הכללית.
פסק דין זה מהווה תמרור אזהרה לנציגויות, ומדגיש כי חוסר שקיפות פיננסית עלול להוביל לא רק לאי-אמון מצד הדיירים, אלא גם לחיוב אישי בהשבת הכספים.
