בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי המפקח על רישום המקרקעין בנתניה (תיק 64/2023) העוסק בסכסוך שכנים נפוץ בבתים משותפים: שימוש ביחידה הרשומה כמחסן למגורים, ושינויים ברכוש המשותף ובחניה צמודה ללא הסכמה, מדגיש את חשיבות התקנון המוסכם והתקנון המצוי שבחוק המקרקעין, ומבהיר את סמכויות המפקח להתערב גם במקרים שיש להם השלכות תכנוניות לכאורה.
רקע
התובעים, בעלי 8 דירות מגורים בבניין משותף בהרצליה, הגישו תביעה נגד הנתבע, בעלי יחידה הרשומה בטאבו כ"מחסן" בקומת הקרקע, לה צמודה חניה.
טענות הצדדים
- התובעים טענו כי:
- הנתבע הסב את המחסן לדירת מגורים מלאה (כולל מטבח, שירותים ומקלחת), בניגוד לייעודו הרשום ובלי היתר או הסכמת הדיירים. שימוש זה מהווה הוספת יחידת דיור לבניין, מכביד על התשתיות המשותפות ופוגע בערך דירותיהם.
-
- הנתבע ריצף את החניה הצמודה לו באריחים שונים משאר הבניין, חרג משטח ההצמדה אל הרכוש המשותף, והוא משתמש בה לאירוח ואחסון חפצים (שולחן, כיסאות וכו') ולא רק לחניה, כאילו היתה "דירת גן".
- הנתבע התקין סוכך מעל הכניסה למחסן והחניה, חיבר באופן מאולתר את ניקוז מי הגשמים למערכת הביוב המשותפת, והציב דשא סינטטי וגדר במבוק בשטח החצר המשותפת הסמוכה למחסן – כל זאת ללא הסכמה ותוך פגיעה בחזות הבניין וברכוש המשותף.
- הנתבע טען כי:
- למפקח אין סמכות לדון בטענה לשימוש חורג (מגורים במחסן), שכן זהו עניין תכנוני המסור לוועדות התכנון והבניה.
- הוא לא פלש לרכוש המשותף ולא ביצע שינויים אסורים. השימוש בחניה וברכוש המשותף נעשה באופן סביר.
- התקנת הסוכך נועדה להגן על רכושו מהתנכלויות מצד התובעים.
- הוא משלם ארנונה למגורים עבור המחסן.
הכרעת המפקח על רישום המקרקעין
המפקח קיבל את רוב טענות התובעים, ופסק כדלקמן:
- סמכות עניינית:
המפקח קבע כי הוא מוסמך לדון בתביעה. אף שהשימוש למגורים במחסן נוגד לכאורה את היתר הבניה, התביעה מבוססת על הפרת זכויות קנייניות של הדיירים לפי התקנון המוסכם (המתאר את היחידה כמחסן) ובעיקר לפי סעיף 2 לתקנון המצוי בחוק המקרקעין.
סעיף זה אוסר על בעל דירה לבצע שינויים או תיקונים בדירתו הפוגעים ברכוש המשותף או בדירה אחרת, או מסכנים את קיומם או משנים את ערכם, ללא הסכמה.
המפקח הדגיש שטענות הנוגעות לפגיעה קניינית הנגרמת עקב שינויים פיזיים בדירה או ברכוש המשותף נמצאות בסמכותו.
- השימוש במחסן למגורים:
המפקח קבע כי עצם התיאור "מחסן" במסמכי הרישום אינו מהווה כשלעצמו מגבלה קניינית על אופן השימוש, אלא אם קיימת הוראה מפורשת בתקנון המגבילה את השימוש לאחסנה בלבד.
עם זאת, המפקח מצא כי הנתבע ביצע שינויים פיזיים משמעותיים בתוך המחסן (התקנת מטבח, שירותים, מקלחת, חיבור לתשתיות) שהפכו אותו בפועל ליחידת מגורים נוספת.
הוספת יחידת דיור דה-פקטו לבניין, שלא הייתה קיימת במקור, מהווה "פגיעה" כמשמעותה בסעיף 2 לתקנון המצוי, שכן היא מכבידה על התשתיות המשותפות (מים, ביוב וכו'), משנה את אופי הבית ופוגעת בערך דירות התובעים.
הנתבע אף הודה שידע שרכש מחסן ולא דירה, וביקש היתר לשימוש חורג (שנדחה). לפיכך, ניתן צו האוסר על הנתבע להשתמש במחסן למגורים.
- החניה הצמודה:
נקבע כי ריצוף החניה באריחים שונים משאר חניות הבניין פוגע בחזות האחידה והתקינה של הרכוש המשותף, ומהווה שינוי אסור לפי סעיף 2 לתקנון המצוי.
כמו כן, נמצא שהריצוף חרג בחלקו אל מעבר לשטח החניה המוצמד, אל תוך הרכוש המשותף. לכן, הורה המפקח לנתבע לפרק את הריצוף החורג ולהשיב את המצב לקדמותו ולסלק עציצים שהונחו בשטח החורג.
המפקח ציין כי אין בסמכותו לאסור על הנתבע שימוש שאינו חניה בתוך שטח החניה המוצמד לו (כמו הצבת שולחן וכיסאות), כל עוד אין הוראה מפורשת בתקנון האוסרת זאת, וכל עוד אין מדובר במטרד (שאינו בסמכות המפקח).
- הסוכך וחיבור הניקוז:
התקנת הסוכך על קיר חיצוני משותף פוגעת בחזות האחידה של הבניין ומהווה שינוי ברכוש המשותף הטעון הסכמה. הסכמה כזו לא ניתנה.
חיבור צנרת ניקוז פרטית למערכת ביוב משותפת ללא היתר וללא הסכמה מהווה פגיעה ברכוש המשותף. טענת הנתבע כי הדבר נעשה לפתרון בעיית ניקוז קודמת אינה מצדיקה עשיית דין עצמי.
לפיכך, הורה המפקח לנתבע להסיר את הסוכך ולהשיב לנציגות הבית את עלות ניתוק חיבור הניקוז על ידי איש מקצוע מוסמך.
- הדשא הסינטטי וגדר הבמבוק:
נקבע כי הצבת הדשא הסינטטי וגדר הבמבוק בשטח החצר המשותפת מהווה תפיסת חזקה ייחודית ושימוש בלעדי ברכוש משותף ללא הסכמת הדיירים, וכן שינוי של הרכוש המשותף ולכן, הורה המפקח לנתבע להסירם.
לקחים לוועדי בתים:
- חשיבות התקנון: פסק הדין ממחיש כי התקנון המוסכם (אם קיים) והתקנון המצוי הם כלים משפטיים רבי עוצמה בידי הדיירים וועד הבית לאכיפת זכויותיהם ושמירה על הרכוש המשותף ואופי הבניין. חשוב שוועדי בתים יכירו את הוראות התקנון החל על הבניין.
- שינויים פיזיים לעומת שינוי ייעוד : המפקח מבחין בין עצם השימוש ביחידה (ששינוי ייעודו הוא בעיקר עניין תכנוני) לבין שינויים פיזיים הנעשים ביחידה או ברכוש המשותף כדי לאפשר שימוש זה. שינויים פיזיים הפוגעים ברכוש המשותף או בדיירים אחרים (כמו הוספת תשתיות למחסן שהפך לדירה) הם עילה לתביעה בפני המפקח.
- פגיעה ברכוש המשותף: המונח "פגיעה" ברכוש המשותף מתפרש בהרחבה וכולל לא רק נזק פיזי אלא גם פגיעה בחזות האחידה של הבניין, הכבדה על תשתיות, ותפיסת חזקה ייחודית ללא הסכמה.
- אין עשיית דין עצמי: דייר הסבור שנגרם לו נזק או מטרד מהרכוש המשותף אינו רשאי לבצע שינויים ברכוש המשותף על דעת עצמו. עליו לפנות לנציגות הבית או לערכאות המוסמכות.
- סמכות המפקח: המפקח הוא הכתובת הנכונה והיעילה לפתרון סכסוכים בין דיירים הנוגעים לזכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון, כולל הפרות הנוגעות לשימוש ושינויים ברכוש המשותף וביחידות הדיור עצמן, כאשר יש לכך השלכה קניינית על דיירים אחרים.
סיכום
פסק דין זה מהווה תזכורת חשובה לוועדי בתים ולדיירים כי הפיכת מחסן או כל חלק אחר מהרכוש המשותף או מיחידה קיימת לדירת מגורים נוספת, או ביצוע שינויים מהותיים ברכוש המשותף ובחזותו ללא הסכמה, אינם דבר של מה בכך. פעולות אלו עלולות להוות הפרה של הוראות התקנון וחוק המקרקעין, ולגרור סעדים משפטיים בפני המפקח על רישום המקרקעין, כולל צווי עשה ולא תעשה וחיוב בהוצאות.
הבהרה: מאמר זה מובא כמידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של סכסוך או שאלה משפטית, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והבתים המשותפים.
